2019中國樓市十大熱事兒：首提“不以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”

　　2019年的中國樓市，可謂風(fēng)起云涌。

　　這一年，“房住不炒”、“搶人大戰(zhàn)”、融資難等行業(yè)現(xiàn)象仍在持續(xù)，此外，還有一些行業(yè)突發(fā)事件也一次又一次地刺痛著業(yè)界神經(jīng)。如在“漲價”仍是主流的當(dāng)下，某地驚現(xiàn)“白菜房”；腳踏地產(chǎn)、金融兩只風(fēng)火輪的上海灘大佬戴志康，突然宣布投案自首；TOP 10房企新城控股的掌門人王振華因猥褻丑聞被刑拘……

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　　首提“不以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”

　　2019年7月30日，中共中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，再次為躁動不安的樓市定下了基調(diào)。

　　圍繞“房住不炒”的總基調(diào)，2019年以來，各個城市根據(jù)其城市規(guī)模、功能、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增速等實(shí)際情況，相繼實(shí)行“因城施策”的調(diào)控措施。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年年初至今，累計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)接近600次，遠(yuǎn)超去年全年450次，再一次刷新了歷史調(diào)控紀(jì)錄。

　　在持續(xù)深入的嚴(yán)調(diào)控下，2019年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2019年，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

　　上海易居研究院認(rèn)為，中央首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，是為了防范各地因為經(jīng)濟(jì)下行壓力大而輕率松綁樓市，進(jìn)一步體現(xiàn)了“房住不炒”、“三穩(wěn)”的政策目標(biāo)導(dǎo)向，這也是2019年房地產(chǎn)調(diào)控中定性最為嚴(yán)厲的一次，其對于引導(dǎo)市場行為和預(yù)期有積極作用。

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　　鶴崗驚現(xiàn)“白菜房”

　　2019年4月，“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議。

　　有數(shù)據(jù)顯示，鶴崗部分房產(chǎn)單價已低至千元以下，有的甚至低至300多元每平方米，總價5萬及5萬元以下的房源也不在少數(shù)，且成交量很小。無獨(dú)有偶，2019年7月，有媒體曝出，位于甘肅省河西走廊西部的玉門市，房價普遍在500元/平方米左右，甚至最低的已經(jīng)到了50元/平方米。

　　在近年來全國大部分城市成交火熱、房價輪番上漲的情況下，鶴崗和玉門堪稱“白菜”的房價刺痛了樓市敏感的神經(jīng)，不同城市間天差地別的房價引發(fā)了人們的深思。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報》記者采訪時分析認(rèn)為，鶴崗與玉門的“白菜房”只能算特例。一方面，兩地分別在2012年和2009年被列為資源枯竭型城市，產(chǎn)業(yè)衰落后人口持續(xù)流出；另一方面，過去棚改導(dǎo)致遠(yuǎn)郊區(qū)供應(yīng)了大量的棚改房，這些房子品質(zhì)不如商品房，又在遠(yuǎn)郊，缺少有效需求，房價低在所難免。

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　　搶人大戰(zhàn)繼續(xù)

　　從鶴崗、玉門的樓市發(fā)展?fàn)顩r來看，人口對于城市的發(fā)展至關(guān)重要。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“因城施策”的核心就是“搶人”。2019年，持續(xù)了3年的“搶人大戰(zhàn)”進(jìn)入白熱化階段，從一線到三線，從內(nèi)陸到沿海，各大城市紛紛在“搶人”上使出了渾身解數(shù)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年以來，全國已經(jīng)有超過160個城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，其中有超30個城市陸續(xù)出臺了新的落戶政策。

　　除了常規(guī)的落戶外，2019年11月，海口、昆明、鄭州、開封、洛陽相繼發(fā)布“租房落戶”新政。不同城市政策不盡相同，以鄭州為例，在鄭州中心城區(qū)租房，居住一年以上就可以辦鄭州市戶口，憑實(shí)際居住地房屋租賃合同，經(jīng)房主同意，可將戶口遷入租房戶的地址。

　　嚴(yán)躍進(jìn)向《國際金融報》記者指出，對于各大城市而言，“搶人”只是第一步，如何留住人才、利用人才激發(fā)城市的發(fā)展活力，才是更重要的問題。

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　　長租“爆雷”不斷

　　在房地產(chǎn)行業(yè)堅持調(diào)控的同時，國家為解決實(shí)際居住問題、完善“租購并舉”的長效機(jī)制，2017年-2018年間在長租領(lǐng)域出臺了不少利好政策。各類長租品牌如雨后春筍一般，搶灘并瓜分長租市場。

　　然而在急速發(fā)展過程中，各類問題也開始凸顯，哄抬租金、搶占囤積房源、“套路貸”等亂象環(huán)生，長租公寓爆雷不斷。2019年8月，樂伽公寓宣布停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職。隨后，河南悅?cè)绻�寓、南京君�?chuàng)公寓、杭州“中擇房產(chǎn)”等相繼因市場環(huán)境變化和經(jīng)營不善等原因陷入資金困局。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年這一年，全國爆倉的品牌長租公寓就接近50家，創(chuàng)下歷史之最。2019年12月底，住建部發(fā)布政策，明確要求加強(qiáng)對采取“高進(jìn)低出”、“長收短付”等經(jīng)營模式的高風(fēng)險住房租賃企業(yè)監(jiān)管。

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　　融資環(huán)境惡劣

　　事實(shí)上，除了長租公寓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境亦不容樂觀。

　　根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)，2019年破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)525家，創(chuàng)下歷史之最。也就是說，過去一年中，平均每天就有1.5家房企破產(chǎn)，且多數(shù)為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強(qiáng)的知名房企。

　　盡管相較于房企總量而言，破產(chǎn)數(shù)目占比不足1%，但在2019年這個融資受限的敏感年代，仍引發(fā)了地產(chǎn)圈的極大關(guān)注。特別是2019年6月，曾連續(xù)14年上榜中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)、連續(xù)10年名列浙江省住宅產(chǎn)業(yè)十大領(lǐng)軍企業(yè)，寧波銀億集團(tuán)向法院申請破產(chǎn)重整，對所有房企敲響了警鐘。

　　存在強(qiáng)制退市風(fēng)險的銀億集團(tuán)不得不變賣資產(chǎn)以緩解資金壓力，2019年11月，銀億股份公告稱，擬以6.9469億元向遼寧碧桂園轉(zhuǎn)讓沈陽銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司剩余50%股權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié)，“高光時刻”難再出現(xiàn)。隨著各類融資渠道的收緊，房企生存壓力越來越大，中小企業(yè)整體抗風(fēng)險的能力比較差。

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　　多家上市公司股價閃崩

　　行業(yè)洗牌的大背景下，上市房企首當(dāng)其沖。繼五洲國際之后，2019年相繼又有多家上市公司上演股價閃崩戲碼。

　　2019年1月17日，對小型港股內(nèi)房股來說是一個“黑色星期四”。這一天，小型港股內(nèi)房股上演了一輪閃崩，市值一日蒸發(fā)逾372億港元。其中，陽光100中國和佳源國際控股表現(xiàn)最為慘烈，分別以64.59%和80.62%的跌幅收盤，均收于歷史最低價。

　　無獨(dú)有偶，福晟國際于2019年10月9日股價出現(xiàn)斷崖式下跌，跌幅達(dá)到34.21%。次日跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，一路暴跌62%，兩日合計下跌逾75%，市值蒸發(fā)逾30億港元。

　　雖然三家上市公司均在第一時間發(fā)布聲明，表示公司財務(wù)狀況穩(wěn)健，稱不知悉股價異動的具體原因，也有不少觀點(diǎn)認(rèn)為是機(jī)構(gòu)惡意做空導(dǎo)致，但后續(xù)證明這些公司均存在或大或小的問題。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從目前來看，中小型房企將是未來市場最大的風(fēng)險。由于一些房企杠桿比例過高，在銷售放緩之下，很容易出現(xiàn)債務(wù)違約等問題。

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　　電商賣房成流行

　　2019年對于房企來說，還不止融資難這一道坎。這一年，“去化難”成了扎在所有房企眼中的一根刺。有人稱，2019年的開發(fā)商太難了，于是地產(chǎn)“渠道”火了，其中話題度最高的就是“雙十一電商賣房”。

　　2019年“雙十一”，大批開發(fā)商在天貓、京東和蘇寧推出特價房購買頁面，賣房戰(zhàn)場從線下擴(kuò)大到線上。其中，天貓主要是阿里拍賣的模式，“雙十一”期間推出上萬套特價房，類型涵蓋學(xué)區(qū)房、地鐵房、景區(qū)房；京東推出京東房產(chǎn)“雙十一”賣房活動，聯(lián)合超過200家開發(fā)商、投放超過6000套特惠房源，新房全款5折起，優(yōu)惠額超3億元；蘇寧商則是與恒大合作，通過99元意向金的形式即可購買一口價的特價房。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場“金九銀十”不再火熱，地產(chǎn)商開始進(jìn)行各式各樣的營銷，線上賣房這種此前被認(rèn)為效率不高的營銷模式被各大房地產(chǎn)商青睞。從其促銷形式來看，電商賣房本質(zhì)上仍是營銷手段，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不利的大環(huán)境下的一場自救。

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　　世茂成新任“并購?fù)酢?/p>

　　除了上述行業(yè)性熱點(diǎn)事件，2019年，世茂一改往日謹(jǐn)慎前行的風(fēng)格，頻頻展開密集并購，取代融創(chuàng)成為新一屆“并購?fù)酢睂氉��?/p>

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年世茂陸續(xù)收購了泰禾集團(tuán)、粵泰股份、明發(fā)集團(tuán)等多家房企的資產(chǎn)包，累計斥資近200億元。此外，2019年底頻頻傳出的世茂并購福晟一案亦于近日被曝正式簽約，世茂集團(tuán)聯(lián)手東方資產(chǎn)收購福晟70%股權(quán)，交易涉及福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊的87個項目，總量超過千億元，成為繼融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅之后的又一個“世紀(jì)大并購”。

　　世茂發(fā)布的2019全年的營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)全年累計實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2600.7億元，同比上漲48%，實(shí)現(xiàn)了重回行業(yè)前十的目標(biāo)。此外，根據(jù)機(jī)構(gòu)研究報告，世茂2019年前三季度，僅在土地投資上動用的資金就約有900億元，占全年土地并購預(yù)算90%。一位投行資深分析師向記者分析稱，在目前的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴(yán)重，未來將進(jìn)一步加速洗牌。

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　　新城控股慘遇“黑天鵝”

　　相比于世茂的奮力擴(kuò)張，新城控股卻因意外被迫“瘦身”。

　　2019年7月，一場“黑天鵝”事件席卷了新城控股。當(dāng)月4日，新城控股原董事長王振華被曝涉嫌猥褻女童被刑拘，新城控股也因此一度陷入風(fēng)雨飄搖之中。

　　當(dāng)天，新城控股股價在最后一小時內(nèi)閃崩，截至收盤大跌23.77%；其物業(yè)公司新城悅也在一小時內(nèi)大跌23.72%，創(chuàng)下2017年以來最大單日跌幅。一個小時之內(nèi)，新城系兩家港股上市公司的市值合計蒸發(fā)高達(dá)約165.38億港元。

　　危機(jī)時刻，“少帥”王曉松甫一上任，即馬不停蹄地開始出售項目、回籠資金、穩(wěn)定人心，試圖帶領(lǐng)新城控股走出陰霾。

　　幸運(yùn)的是，一番努力沒有白費(fèi)。數(shù)據(jù)顯示，2019年新城控股累計銷售額約2708億元，順利完成全年銷售目標(biāo)。此外，在資本市場上，12月16日，新城控股也成功發(fā)行了“黑天鵝”事件后的第一筆美元債。

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　　戴志康折戟P2P

　　相比新城而言，上海灘金融、地產(chǎn)雙料大佬，證大集團(tuán)董事長戴志康則沒有那么幸運(yùn)。

　　2019年9月1日，戴志康被曝因涉嫌非法吸收公眾存款，主動向警方自首，引爆了整個財經(jīng)朋友圈，也另不少地產(chǎn)大佬們扼腕嘆息。

　　曾經(jīng)，馬云還在戴志康旗下物業(yè)——杭州湖畔花園著手創(chuàng)立阿里巴巴；現(xiàn)在，阿里巴巴旗下的螞蟻金服已成為最大的金融平臺之一，而戴志康的證大金服卻因“無照經(jīng)營”被關(guān)停。

　　更具戲劇性的是，在戴志康跌落神壇之時，第一個急于與他“撇清關(guān)系”的便是他一手創(chuàng)立的證大地產(chǎn)（即“上海證大”）：戴志康4年前已清出股份，與其無任何關(guān)系。

　　根據(jù)警方公告，戴志康控制的“撈財寶”線上理財平臺和“證大財富”線下理財門店均未取得國家相關(guān)金融資質(zhì)許可，涉嫌非法吸收公眾存款的具體情況及資產(chǎn)負(fù)債狀況。

　　或許誰也未能料到，曾經(jīng)的國內(nèi)地產(chǎn)界大佬、投資界名人、喜馬拉雅FM投資人，如今竟也因涉嫌非法集資陷入P2P泥沼，以投案自首的方式結(jié)束了自己的傳奇商業(yè)生涯。