房價漲了這么多，開發商究竟賺了多少錢？

一、房價漲幅

近10年，房價成了熱度持續性最長的話題之一。2009-2019年，許多城市房價漲幅可觀，特別是四大一線城市。

北京上漲：312%

上海上漲：257%

深圳上漲：418%

廣州上漲：324%

現在問題來了，房價漲了這么多，房地產企業究竟賺了多少錢呢？

二、各大地產公司盈利

想知道一家企業賺了多少錢，最直接的方法是看其財務報告。雖然2019年第三季財務報告已經發布，但年度數據報告的準確性更高，所以表格采用了2018年的年報數據。

從圖表中，我們可以發現大型地產公司。如恒大、碧桂園和萬科在營業收入及凈利潤上都有突出的表現。

可是仔細分析后，你定會發現地產公司們賺錢似乎并不輕松，一眾地產公司營業收入數千億，凈利潤只有數百億。

圖中幾家公司算了平均值，若其營業收入為100元，則凈利潤為10.35元。

有人說了，這還不賺錢么，賣100元的貨賺10.35元，很多行業都沒它賺的多。

嗯，這么說也沒錯，但大家可能忽略了其他條件。因為同時展示五家地產公司數據顯得過于冗余，為了方便說明，我單獨以萬科的財務數據為例。

對于股票比較感興趣的讀者，應該對于表格中的財務數據比較熟悉。然而，理財小白可能就比較懵圈了。不過，你也無須擔心，大林將以通俗易懂的方式說明。

舉例：

有一家W公司，它只有2449元的本錢，但要做的生意很大，不得已只能向銀行借錢。銀行一看W公司手里有大把的土地，可以抵押，信用有保障，于是借給它1.39萬元。W公司就此掌控了1.63萬的資產（包括土地）。可是，從買地蓋樓到銷售，需要很長時間。W公司雖然很厲害，但也要1304.35天。幸苦了一年，最后一算賬，發現2018年賣了2976.79元的貨，賺了337.73元。

你將例子中W公司的貨換成房子，計量單位元換成億元，結果就是萬科公司2018年的財務數據。

1、2976.79元的貨類似于營業收入2976.79億元，賺了337.73元類似于凈利潤337.73億元。

2、存貨周轉天數就是買地、蓋樓、銷售全流程需要1304.55天。

3、資產=負債+所有者權益，1.53萬億=1.29萬億+2356.21億，萬科的錢基本都是借的，2018年資產負債率高達84.59%。

對數據簡單分析后，你就可以發現，像萬科這樣的公司，只靠自己的本錢想通過地產賺大錢是不行的，因為蓋樓時間很長，要差不多三年，不像快餐店，幾個小時就可以買菜、炒菜、最后客人吃到嘴里。

若萬科不借錢，只靠本金做地產生意，自己投入100元，只能賺到3.66元（2018年總資產回報率）。

萬科若借錢做地產生意，自己投入100元，則能賺到23.24元（2018年凈資產回報率），因為別人愿意借給它560.50元。

關鍵在于金融機構給地產公司提供充足的“資金”。

三、普通人關于地產的知識

上述關于地產公司財務數據的分析，可能與大部分人的認知有偏差。蓋樓賣房的地產公司居然只賺了這點錢，在我們老家蓋一棟小樓可便宜了。

當然，有人覺得房屋建造成本不高也是事實。

一年前，好友羅康建新房，他表示：

老家在縣城郊區，在自家宅基地上蓋房子，建筑面積200平米，兩層小樓，人工7萬多，材料11萬多。除去電器和家具，水電瓷磚全部一次到位，一套200平方的房子，不過19萬元。

照此計算，羅康200平房子的單位建造成本為950元。當然，這在當地也非常實惠了。

我們不可能都在農村蓋樓，大部分都要在城市買房，城里的房子成本是多少呢？

上海房子預估每平方造價：4511元

1、配套費用（大配套、小配套，人防易地建設費）小計：720元

2、前期費用（建筑設計費用、景觀設計費用、垃圾清運費用、審圖費、監理費、造價咨詢費）小計：121元

3、建安成本（土建、門窗、保溫、室外綠化、電梯、室外道路）小計：2740元

4、經營管理成本（管理費用、銷售費用、財務成本）小計：930元

西部房子預估每平米造價：3160元

1、配套費用：160元

2、前期成本：60元

3、建安成本：2200元

4、經營管理成本：740元

實際上，全國的建材成本和人工成本不會有太大的差異，真正的差距在于土地費用和稅金

四、城市地價

你可能好奇，地產公司獲取城市土地，要多少錢一平方？

北青網2019年11月20日消息：

北京土地市場成交了1宗商品住宅用地，為石景山區古城南街東側（首鋼園區東南區）1612-805、812、823、822、811等地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、A33基礎教育用地。該地塊位于石景山區古城南街東側，其北側為地鐵1號線古城站，規劃地鐵11號線也將途經此處，交通便利，土地面積約6.11公頃，建筑規模約14.86萬平方米。最終由中海企業發展集團有限公司和北京首鋼房地產開發有限公司聯合體以51億元競得，成交樓面地價為34309元/平方米。

北京為一線城市標桿，大家可以估算大城市的地價。在這里要補充說明一下，類似北京這樣的大城市，對于土地開發都有一定的限制性要求，譬如限價。

可見，地產行業深受政策影響。

上海易居房地產研究院最新發布《2019年11月40城土地市場報告》。報告顯示，11月40座城市土地成交面積環比增長18.8%，平均土地成交均價環比下跌1.6%，土地成交溢價已連續5個月下降。

2019年11月40座典型城市：

1、土地成交建筑面積4803.4萬平方米，環比增長18.8%，同比增長12.2%。

2、土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%。

照此報告計算，40座典型城市每平方平均地價為4718.78元。

大林認為，該報告的數據具有一定的參照性，因為各大地產商的拿地價與之相距不遠。

城市地價加上建造成本，你差不多可以估算出一個樓盤的基本成本。不過，買地和蓋樓的花銷，地產公司不會覺得心疼，真正讓地產公司傾注全力關注的是負債。

五、外看是樓盤，內里是金融

我們普通人，特別是農村外出務工人員，都喜歡先存錢，后蓋樓。如今，房地產公司多數都是拿地、貸款，蓋樓，而且它們資產負債率特別高，有點“類金融機構”的感覺。

三大地產公司資產負債率：

1、中國恒大：83.58%

2、碧桂園：89.36%

3、萬科：84.59%

所以，地產公司是“外看是樓盤，內里是金融”。

前文已談到，萬科投入投入100元，只能賺到3.66元（2018年總資產回報率）。可是，大家不要忘了，2019年央行貸款基準利率是：

1年以內，利率為4.35%

1年到5年，利率為4.75%

5年以上，利率為4.9%

地產公司承受如此高的資產負債率，同時還要支付高額的利息，實質上賺大錢的是金融機構，地產公司只分得了小頭收益。

通過公司年報數據，我們根據融資成本高低劃分為四梯隊；

第一梯隊包括中海、華潤置地、金茂、華僑城、龍湖、金地、招商蛇口、保利和萬科，融資成本在5%左右及以內第二梯隊包括遠洋、綠城、綠地、富力、世茂、旭輝、濱江等15家房企，融資成本在5%-6%左右第三梯隊包括合景泰富、信達、新湖、中駿、華夏幸福等11家房企，融資成本在6%-7%左右第四梯隊為藍光、陽光城、恒大、泰禾和花樣年，融資成本高于7%。

2018年，中海融資成本最低，僅為4.3%，而花樣年融資成本最高，達8.92%。

2019年上半年A股上市公司合計實現營業總收入23.51萬億元，同比增長9.32%；實現凈利潤2.14萬億元，同比增長6.5%。從凈利潤行業分布來看，金融行業凈利潤超過1.14萬億元，其他行業之和僅1萬億元，上市房地產公司僅分得992億元。

2019上半年在港上市，大型地產公司盈利：

中國恒大：270.57億

中國海外發展：254.56億

碧桂園：230.57億

……

在此要說明一下，國內有不少地產公司在香港上市，像碧桂園，融創中國，所以統計A股上市房地產公司的利潤時，沒有計入。不過，這沒有改變地產公司高度依賴金融的狀況。

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