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廣州商用物業(yè)大宗交易活躍

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來源：互聯(lián)網(wǎng)
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2020-01-12
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外匯天眼APP訊 : 從日前幾大國際房地產(chǎn)服務(wù)公司發(fā)布的報告來看，廣州2019年寫字樓無論從供應(yīng)量及凈吸納量，都處于較低位。受經(jīng)濟不確定等因素影響，全市租賃需求增長放緩租金受壓。不過，機構(gòu)預(yù)測2020年廣州寫字樓供應(yīng)將達(dá)高峰，屆時預(yù)計將帶動凈吸納量上漲。

寫字樓

新增供應(yīng)創(chuàng)十年新低，空置率維持低位

2019年，廣州全市共三個新增甲級寫字樓項目入市，分別為位于琶洲的廣州報業(yè)文化中心、位于國際金融城的金融城綠地中心和位于珠江新城的天德廣場，共計新增寫字樓面積約25萬平方米，低于過去五年年均水平（44.6萬平方米）約43.9%。截至2019年末，全市甲級寫字樓總存量同比上升5%，至524萬平方米。

2019年，廣州甲級寫字樓市場可謂近十年市場新增供應(yīng)的最低值。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至年底，廣州甲級寫字樓空置率5.5%，同比微降0.1個百分點。市場整體供需平衡，但與近十年年均新增供應(yīng)及凈吸納量約40萬平方米比較，差距較大。在經(jīng)濟環(huán)境不明朗的壓力下，不少業(yè)主“以價換量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，達(dá)190.8元每平方米每月。

各子市場中，琶洲商圈“獨領(lǐng)風(fēng) 騷”，租金同比微升1.6%，增速領(lǐng)跑全市。且由于2018年底新入市項目在2019年的租賃表現(xiàn)良好，推動琶洲空置率從2018年年底19.6%降至6.9%，吸納表現(xiàn)“可圈可點”。在租賃成交上，珠江新城及琶洲分別以42.5%及40.2%的面積占比，名列前茅。

TMT行業(yè)主導(dǎo)寫字樓租賃活動

TMT行業(yè)（科技，媒體和電信）主導(dǎo)寫字樓租賃活動，從2018年占成交面積的18%升至2019年占成交面積的32%。高力國際數(shù)據(jù)顯示，另一方面，由于政府結(jié)構(gòu)性去杠桿和經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)商和靈活辦公的經(jīng)營者都放慢了擴張的步伐，使得房地產(chǎn)業(yè)占全年整體租賃成交面積的份額從2018年的27%下降至2019年的14%。值得關(guān)注的是，金融業(yè)租賃占比較上年提高10.9個百分點，保險公司及證券公司動作頻頻。

另外，據(jù)第一太平戴維斯分析，灣區(qū)經(jīng)濟概念和產(chǎn)業(yè)升級政策的出臺為更多機構(gòu)型投資者增強了市場信心，促其積極布局投資策略并找尋投資標(biāo)的。去年，自用型買家需求增長明顯，國際金融城和珠江新城內(nèi)大宗買賣交易活躍。

黃埔寫字樓及工業(yè)物業(yè)成投資者關(guān)注重點

在成交的商業(yè)地產(chǎn)投資交易物業(yè)類型中，寫字樓以成交金額占比逾七成，衛(wèi)冕投資者最喜愛的物業(yè)。新興區(qū)域被看好，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，黃埔區(qū)今年迎來大爆發(fā)，共錄得8宗成交，交易總額占全市的57%。黃埔對產(chǎn)業(yè)載體的需求保持旺盛，寫字樓及工業(yè)物業(yè)都是投資者關(guān)注的重點。如緊靠未來發(fā)展核心國際金融城的魚珠港，2019年共錄得四棟寫字樓易手，成交金額共39億元。

而得益于商業(yè)氛圍濃厚，投資者亦熱衷于升級改造物業(yè)獲得資產(chǎn)價值的提升，老舊物業(yè)頻頻“回春”，如越秀區(qū)的多個商業(yè)裙樓及混合用途的物業(yè)項目，包括西門口廣場、東方文德廣場、東山錦軒及東山匯等，錄得24億元成交，成為買家爭相“搶灘”的香餑餑。

戴德梁行華中區(qū)資本市場執(zhí)行董事及主管蘇儉婷預(yù)測，未來有產(chǎn)業(yè)、政策支持的新興商務(wù)板塊及傳統(tǒng)區(qū)域有改造空間的物業(yè)，將持續(xù)受到關(guān)注。而在大灣區(qū)紅利政策下，外資市場活躍度將有增無減。

高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示：“2020年預(yù)計新增可租賃面積達(dá)89萬平方米，預(yù)計將帶動凈吸納量上漲。展望2020年，寫字樓新增供應(yīng)達(dá)到頂峰，全市平均租金水平有壓力，2021年后隨著新增供應(yīng)的減少，租金將逐步平穩(wěn)。”