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北京2019年新房市場看2020年樓市趨勢

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來源：互聯(lián)網(wǎng)
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2020-01-12
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易憲容

從2016年開始，“房住不炒”的市場定位已經(jīng)提出多年，每年各城市出臺了一系列的房地產(chǎn)調控政策。而北京作為房地產(chǎn)調控政策的風向標，2019年，北京仍然是全國房地產(chǎn)政策調控最嚴的城市之一。但是，在嚴厲的房地產(chǎn)市場政策下，無論各城市的房地產(chǎn)市場，還是北京的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱度并沒有多少下降，反之，不少城市房地產(chǎn)發(fā)展的熱度還在上升，比如西安的房地產(chǎn)市場，如果以2015年的房價為基數(shù)，到2019年12月份新房的價格上漲近69%，平均每年上漲幅度達23%。房價這樣的一個上漲幅度，如果沒有房地產(chǎn)市場的過度炒作，一個城市的房價要上漲得這樣快是不可能的。這也說明了國內各城市，對中央政府的“房住不炒”的市場定位，多以是說說而已，并沒有真正落實。“房住不炒”的市場定位不落實，中國的房地產(chǎn)市場要回歸理性，要轉型到以消費為主導的房地產(chǎn)市場上來，并讓它持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是不可能的事情。

從最近北京的公布的數(shù)據(jù)來看，盡管北京是全國房地產(chǎn)市場調控政策風向標，盡管這幾年北京出臺最為嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，但是從2019年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績來看，其增長速度仍然是十分驚人，北京的房地產(chǎn)市場仍然處于極度繁榮之中，北京過度繁榮的房地產(chǎn)市場并沒有因為房地產(chǎn)調控政策出臺而轉變。

從最近公布的數(shù)據(jù)來看，2019年TOP20房企累計權益銷售金額2167.3億元，而2018年的累計權益銷售金額僅為1541.6億元，同比大幅增長41%，這不僅說明了北京TOP20房企銷售業(yè)績增速明顯加快，說明了房地產(chǎn)市場集中度在提升，更是說明了北京房地產(chǎn)市場繁榮并沒有停止，而是增長速度在加快。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，2019年北京商品房市場共實現(xiàn)成交額3191.2億元，而北京TOP20房企就實現(xiàn)權益銷售額2167.3億元，占比高達68%，同比提高了9個百分點，可以說權益銷售額榜單中TOP20房企的表現(xiàn)基本代表了北京新房市場。截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP15和TOP20房企的權益銷售金額集中度已分別達到近20.1%、42.8%、56.6%以及67.9%（集中度=入榜房企的權益銷售金額/2019年北京商品住宅的成交額）。

在北京房企銷售額上漲的同時，各個梯隊的突圍門檻與2018年同期相比有明顯提升。其中，TOP3房企權益金額門檻達到167.8億元，同比增幅達24.7%。TOP10房企門檻增幅最大，同比提升57.1%，門檻升至100.7億元。

從上述的數(shù)據(jù)可以看到，北京TOP20住房銷售不僅占整個北京房地產(chǎn)市場近70%，北京的房地產(chǎn)市場集中度越來越高，而且這些占集中過高的房地產(chǎn)企業(yè)2019年住房銷售也出現(xiàn)快速增長，同比增長幅度達41%。進入門檻的權益金額也上升57%以上。這些數(shù)字都表明，北京的房地產(chǎn)市場在繼2016-2018年快速增長之后，其增長的步伐還在加速。其重點是北京的房地產(chǎn)企業(yè)所建造的樓盤價格水平越來越高。房價上漲是銷售金額快速增長最重要的因素。近年來我家周邊正在銷售樓盤越來越多，但價格水平都在每平5萬元以上。

而房地產(chǎn)價格水平上升，不僅會帶周邊更多的樓盤開發(fā)上馬，也讓政府增加了更多可開發(fā)的土地供應。就我居住周邊的情況來看（地鐵5號線北面），可開發(fā)和能夠開發(fā)的房地產(chǎn)的土地有的是，許多村在幾年前都拆遷好，現(xiàn)在都在等更好的時機開發(fā)入市。

可以說，北京的情況是這樣，全國各城市的情況也差不多，即使是認為土地最緊張的深圳，目前仍然有大量的樓盤都在開發(fā)之中，其他城市更是如此。這就是當前中國房地產(chǎn)市場大勢。也就是說，對于中國的房地產(chǎn)市場來說，如果不能夠讓“只住不炒”房地產(chǎn)市場定位真正落實，讓房價水平不斷地回歸理性，讓房地產(chǎn)市場轉型為消費為主導的市場，去除房地產(chǎn)的賺錢投資功能，而是以“穩(wěn)房價”讓各城市的房價持續(xù)上漲，那么中國房地產(chǎn)市場的繁榮就不會停止，地方就能夠供應出無限量建造住房的土地，房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠建造無限供給的住房。這些都是地方政府最愿意看到的。