房價下跌了，房租也下跌了

中國社科院財經戰略研究院11月《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，核心城市房價開始止漲趨穩，二手住房成交量沖高回落。其中值得注意的是，報告對于北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海十個城市的房價提出下跌預警。

然而在12月4日，房地產又傳來一個重大消息！

《2019年11月中國城市住房租賃價格指數報告》顯示，根據監控的35個城市中，有20個城市住房租賃價格指數環比不同程度下跌，24個城市同比下跌。

房價怎么了？

社科院報告預警的城市中，不乏有天津、青島，以及環京等熱門城市。報告顯示，2011-2017年，天津、重慶、鄭州、武漢和西安等主要城市人口流入逐漸放緩，其中天津出現較嚴重的負增長。

房價長期看人口，顯然留在這些城市接盤的剛需增速越來越低，未來總量基數很有限，這么一來，這里的房子未來流動性便會越來越低，而一旦房子失去了流動性，有價無市，任何漲幅都毫無意義。

而像廊坊、保定這種緊挨著中心城市的小城市來說，它們的房地產市場受中心城市影響很大，資源將被中心城市無限吸收，人口持續外流，當地的本土剛需支撐不了當地樓市，往往得依靠外來人口，這里的房子流動性往往比較差。

房價與房租有什么關系？

一般來說，房價與房租都是同漲同跌，畢竟房子的本質是商品，價格上漲了，租賃它的費用也應該上漲，但西南證券整理的歷史數據顯示，國內城市房價與房租并不是一致變動，甚至部分城市存在負相關關系。

下圖可以看出，除京滬深房價受政策控制外，天津、寧波、長春、成都和大連等城市的房租增速和房價增速并沒有一致變動。

再如2017年一線城市房租率先開始回落，但房價依然高位震蕩，而2018年房租開始上漲時候，房價卻開始回落。

那么，為什么此前國內的房價和房租的走勢會背離呢？

首先，是由于國內許多城市房價與當地收入比例和租售比歧高造成的。舉個例子，如果把房價比作股價的話，那么房租則是上市公司盈利，市盈率則是租售比。發達國家的股票通常是盈利越好，股價越高，而我國則通常是股價老高，但盈利卻一般。

為什么會這樣呢？說白了就是上市公司質量不好。換做房地產，就是房地產市場不健康，不成熟。

其次，很多人說買了房后，租出去，以租養貸。這或許指的是大城市，但在許多二三四線城市中，房子根本租不起價，房租所帶來的收益很難覆蓋房貸的利息支出，也就是收入現金流少于負債現金流。

最后，則是我國住房租賃市場較小，很多正常現象規律無法表現出來。

房價跌了，房租會跌嗎？

《中國住房市場發展月度分析報告》中提到的24個租賃價格指數同比下跌的城市，具體包括濟南、長沙、海口、貴陽、鄭州、合肥、昆明、福州、武漢等。

看得出，這些城市涵蓋了國內絕大多數省份的省會城市，屬于典型的二線城市梯隊，而四大一線城市租賃價格指數均同比上漲。這是否意味著房租的拐點呢？

1、與房價一樣，一線城市與其他城市房租變動可能同樣會出現分化。我整理了截至2019年4月的主要核心城市住宅平均租金同比數據，大家可以對比租金指數數據，你會很明顯的發現，二線城市相比一線城市來說，住宅租金價格跌幅明顯過大，分化明顯。比如天津住宅平均租金同比上漲8.88%，但近一年天津房價累計下跌3.78%。

2、11月社科院《中國住房市場發展月度分析報告》中提出房價預警的幾個城市中包括北京和濟南等城市，再結合住宅租金價格數據，你會發現這些租金價格下跌的幾個城市都是前期房價上漲過快被提出預警的城市。也就是說，未來不少核心城市的房價和房租變動將越來越趨于一致，趨于回落。

3、一線城市房價由于政策控制，房價被抑制，但長期看，由于人口基數多（比如京滬），或人口流入多（比如廣深），房屋租賃需求大，未來房租仍會上漲。

他山之石，可以攻玉

雖說房租未來可能會隨著房價的回落而逐漸企穩，再加上不少城市租賃土地投入和租賃市場發展，未來或許不再會“一屋難租”。但目前很多人依然面臨著日益上漲的房租成本。反觀發達國家，它們是如何管控房租的呢？

日本：日本公司企業參與管理運營的民營租賃住房比重超過90%，市場非常規范。最重要的是日本可以以《借地借家法》為依據，賦予租戶議價能力。公開資料顯示，在日本，當房東要求租金上漲超過租戶預期時，租戶可將自認為合理的租金委托給租金托管所后繼續居住，不用考慮因未交給房東租金而被強制搬出。租金委托后，可繼續與房東協商，或尋求調停，甚至通過法律來解決。

德國：德國《民法典》對于租金基準價格有明確規定，超出基準租金價格50%甚至會被判刑或凍租，且德國住房租賃合同默認為無固定期限合同。目前，我國的《合同法》則規定是無書面合同或雙方未協商則為無固定期限，這可能導致一些租客因為未到期轉租房子而造成經濟損失。

總之，未來大多城市的房租與房價的走勢會趨于一致，但一線城市會在房價高位震蕩的同時，房租可能會繼續上漲。當然最重要的是國內住房租賃市場逐漸成熟，價格理性化，這才是真正住有所居。