再回香港！大唐的未來：盛世抑或鐮刀？

摘要：吃肉還是喝湯（歡迎關注杠桿游戲）

撰文|桿姐&編輯|雯雯

放眼國內，可能再難找出第二家房企像“大唐”這樣富有民族色彩。

如今的時代，舶來品很多，傳承者鮮有。以至于杠桿游戲第一次看到這家臉譜標志的地產商時，充滿了好感。

最近關于其赴港ipo的消息也是占據了各大地產新聞頭條。600多頁的招股書，是一家企業的成長史。同時也是在這份招股書里，我看到了這家神秘低調的閩系房企，其中的光環，以及陰影。

1、發跡、觸底

在廣西南寧，大唐地產是一家響當當的頭牌房企。

我問過所有南寧的朋友：你知道大唐地產嗎？他們都不約而同回答：當然了。可見其在北部灣的知名度確實名不虛傳。

同樣的問題我問了幾個京津冀的朋友，大部分人表示并不了解。是的，這就是一家地域色彩非常濃厚的公司。

本來想登陸官網更深入了解，沒想到卻吃了個“閉門羹”。官網顯示：網站升級中……

這是在為上市做籌備嗎？

好在還有第三方平臺。企查查顯示，大唐地產是福信集團旗下地產業務的核心平臺與核心品牌。

如招股書大唐地產對自己的定義：中國綜合性物業開發商，專注于在選定經濟區域開發住宅及商業物業。

公司源自臺灣、興于廈門、深耕大陸，自上世紀80年代從事房地產開發，迄今二十余載。

大唐本來更早能上市的，2009年。但不幸的是，彼時正值金融危機席卷全國，大唐地產被波及，資金鏈斷裂。同一年，其創始人余英儀辭世。原本已擬定在香港掛牌的大唐地產命運跌入谷底。

也是2009年，福信集團收購大唐地產，收購完成后，福信集團將旗下地產業務與大唐地產進行整合。

此后，大唐也開始嘗試形成覆蓋更廣的城市布局。

2019年，按綜合實力計，其在中國房地產TOP10研究組發布的中國房地產百強企業榜單中位列第74位。

2、光環、陰影

2019年11月29日，大唐地產向港交所提交了招股書，這距離其首次擬在港上市隔了整整10年。

這10年里，我國房地產行業經歷了波詭云譎，諸多大佬們坐上這艘火箭，成為一名又一名首富。

大唐地產業也不例外。

規模上看，公開數據顯示，截至2019年9月30日，大唐地產擁有69個處于不同開發階段的物業開發項目，應占土儲面積778.97萬平米，包括51.53萬平米已竣工未售項目、523.35萬平米開發中項目，以及204.08萬平米未來開發物業。

2008年，大唐地產的開工項目為70萬平方米左右。

招股書顯示，大唐地產的收益由2016年的人民幣20.76億元增加至2018年的人民幣54.96億元，復合年增長率約為62.7%。

收益由2018年上半年的人民幣14.22億元增加至2019年上半年的人民幣25.3億元，增幅約為77.6%。

雖然沒有坐上火箭，也算是搭上了汽車。

光環背后，陰影同樣濃厚�？戳烁軛U游戲從招股書截取的下面幾張圖后，桿友你或許更能理解為啥大唐地產要上市。

首先是現金流方面，這衡量的是一家企業能否長期、長遠發展的重要指標。上圖看到，大唐地產的情況似乎并不樂觀。

從2016年到2019年上半年，其投資活動所用現金凈額一直為負，且負值呈逐年增長的狀態。增長的幅度也非常之大。如2016年為負1億多、2017年到了5億多、2018年則到了7億多。

截止到2019年6月30日，其現金凈額仍然為負數。

經營活動現金凈額方面，大唐地產的招股書給出了解釋：2016年及2017年，錄得來自經營活動的負現金流量，是由于因物業開發的不斷擴張，致使經營中使用大量現金凈額。

2016到2018年，大唐地產融資活動產生的現金流凈額分別為19.38億元、26.33億元、-8.93億元、今年上半年，大唐地產融資活動產生的現金流凈額為-8.83億元。

負債方面，大唐地產也是讓人擔憂。

上圖可以看到，截至2016年至2018年以及2019年上半年，大唐地產資產負債率分別為97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。

按截至有關期間末的銀行及其他借款總額減現金及銀行存款除以權益總額計算，凈負債比率分別高達1085.3%、1087.9%、408.8%及185.6%。實話說杠桿游戲看到這幾組數據時反復核對了多遍，不敢相信自己的眼睛。

流動比率也是衡量公司盈利能力的重要指標，可以看到，橫向來看，在2017年到1.3之后，2018、2019上半年，該公司的流動比率也有所下滑。

更值得注意的是大唐地產的融資成本。2016年到2017年，其銀行及其他借款利息開支翻了1倍多。實際上也是在2016年，大唐地產開始規�；瘮U張。

公開報道顯示，2016年9月，大唐地產曾斥資15.6億元摘得南寧雙料地王，在全國地產圈聲名大振。

實際上，大唐地產前期發展擴張過程中需要籌集必要的外部資金，而目前則需要償還大量債務。

上圖看到，大唐地產一年內需要償還的債務在2018年急劇攀升，如今1年多過去了，大唐地產重啟赴港上市，這意味著什么呢？

3、韭菜？鐮刀？

實際上，內房企赴港上市，大唐地產不是第一個，肯定也不是最后一個。杠桿游戲之前就寫過類似的寶龍地產，又是搞了閃電配售（股），又是分拆寶龍商管上市。外界都認為這是化解債務壓力，獲得更多融資。

大唐集團也是，擬將上市所得資金，用于現有項目的資金需求，包括物業開發項目的建筑成本；用于償還部分若干現有計息銀行借款等。

2018年，其總裁郝勝春曾公開表示，公司確定了“未來三年沖刺500億元的銷售目標”。2019年，大唐地產再次將目標升級為“3年1000億+，進入全國房企50強”。

但正如其招股書中對自己進行的“風險認知”，宏觀環境有影響，自己的軟肋也會在上市后被放大。

如：往績記錄期的大部分收益在海西經濟區、北部灣經濟區及周邊城市及京津冀經濟區的業務里產生；未必能成功管理增長和進軍新地區及城市；無足夠的資金撥付物業開發項目，且資本資源未必可按有利條款取得，甚至根本無法取得；未來，預期產生更多債務，對于這些額外債務，可能對其財務狀況及經營業績造成重大不利影響……

大唐能否“圓夢”，還有待時間的檢驗。對于投資者，從招股書來看，跟著吃肉似乎有點樂觀，希望不被割韭菜吧。

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