40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

　　在剛剛過去的11月，雖然土地市場的成交量仍在上漲，但是成交價及溢價率明顯走低。11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，已連續(xù)5個月下降。土拍市場持續(xù)降溫，底價成交成為主流，流拍時有發(fā)生，房企拿地意愿不強。業(yè)內(nèi)人士認為，短期內(nèi)土地市場的降溫態(tài)勢難改，不過，對有資金實力和較低融資成本的房企來說，倒是補倉的好時機。

　　前11月杭州賣地2397.6億居首位

　　12月2日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年11月40城土地市場報告》(簡稱“報告”)顯示，2019年1-11月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京，排名未發(fā)生變化。這5個城市的土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元、1348.0億元。其中，杭州土地出讓金最多，并且遠超過第二名上海，說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

　　從全國來看，報告數(shù)據(jù)顯示，11月，40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環(huán)比增長37.4%，同比增長12.9%，主要是因為本月土地成交量有所增長。2019年1-11月，40個典型城市土地出讓金收入24364.2億元,同比增長15.4%，增速回落0.3個百分點。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示:“2018年下半年,全國土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點城市的土地市場呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢。2019年上半年，部分熱點城市土地市場重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增長明顯;隨著調(diào)控政策的密集出臺，下半年土地出讓金同比增速開始小幅震蕩下行。”

　　11月上海、廣州土地溢價率為零

　　11月，土地價格不見起色，土地成交溢價率連續(xù)5個月下降。報告顯示，11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2%。

　　土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中，僅深圳溢價率相對較高，為16%，北京僅為3%，上海和廣州均為0%。

　　對此，易居研究院研究員王若辰認為，深圳溢價率的上升或與其調(diào)整豪宅稅后，市場預(yù)期發(fā)生一定轉(zhuǎn)變有關(guān)，因此明顯高于其他三個一線城市。

　　即便如此，深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍，在11月22日，深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價的地塊，最終1宗流拍，5宗成交127.51億元，其中兩宗地是底價成交。

　　從土地出讓均價來看，11月40個典型城市移動平均土地成交價(最近6個月的平均土地成交價)為5009.7元/平方米，環(huán)比下跌1.6%;同比上漲19.5%，漲幅繼續(xù)收窄。具體來看，11月，一線城市6個月移動平均土地成交價為14223.8元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌5.3%。二線城市6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米，環(huán)比下跌2.1%，已經(jīng)連續(xù)3個月下跌。 采寫/新京報記者 徐倩

　　中海、保利、中駿拿地力度大

　　11月，房企拿地積極性顯著下降，只有國企、央企受益于融資優(yōu)勢仍然表現(xiàn)強勁。在機構(gòu)統(tǒng)計的全國住宅用地成交總價前10名的排行榜中，8宗地由具有國資背景的房企獲得。

　　從前11個月來看，房企拿地表現(xiàn)明顯分化，50大房企權(quán)益拿地金額高達2萬億，萬科權(quán)益拿地金額最高為1570億元，其次是碧桂園1238億元，而恒大明顯落后，則為410.44億元。

　　雖然年底土地供應(yīng)預(yù)期大漲，但受制于政策收緊、企業(yè)力�，F(xiàn)金流等因素，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計土地市場難見熱度。

　　國資背景房企成11月土地市場主力

　　11月，雖然頭部房企仍是土地市場上投資的主要力量，但是拿地力度在收縮。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對國企及央企來說，憑借充足的資金實力和較低的融資成本，拿地動力仍足。

　　在11月的土地市場，除了中海一如既往地積極拿地外，保利發(fā)展、中駿、招商蛇口的拿地表現(xiàn)也很積極。綜合機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地，同時也在東莞、徐州等強三線城市加大拿地力度，單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過80億元。招商蛇口11月投資額更是超過百億元。

　　11月22日，深圳集中出讓6宗地塊，其中1宗流拍，5宗成交127.51億元，均被有國資背景的房企拿下。其中包括南國置業(yè)，中海地產(chǎn)、招商+華潤聯(lián)合體、深圳安居集團。

　　另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從11月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看，同樣主要為國企和央企。在入榜地塊中，共有8宗由國企及央企參與競得，占TOP10拿地總額的78.7%，包括中海、華潤置地、招商蛇口、山西交控等。其中，中駿以59.4億元獲得廈門島內(nèi)六年來第三塊出讓的宅地，拿地額也成為11月土地成交總價最高者。

　　中海+首鋼聯(lián)合體以底價51億元競得的北京石景山區(qū)1宗住宅，位居土地成交總價第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊，以50.2億元的成交總價排名第三位。華潤置業(yè)45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦莊住宅地塊排位第六位。雄安集團30億元競得雄安新區(qū)首個公開出讓土地，也進入前10成交總價榜單，排名第九位。

　　對于國資背景的企業(yè)成為年底土地市場的主力，業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著融資政策逐漸收緊，土地市場的溢價率開始走低，而對于有資金實力和較低融資成本的國企、央企來說，正好趁機補倉，但是一般的民營企業(yè)則會更加顧忌現(xiàn)金流而不愿出手。

　　前11個月“萬碧恒”拿地分化

　　即使年底房企謹慎購地，但是全年房企的土地儲備仍不可小覷。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月，2019年50大房企權(quán)益拿地金額高達2萬億，同比上漲幅度高達17%。萬科權(quán)益拿地金額最多，為1570億元，其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權(quán)益拿地超過500億元的房企達9家，合計38家房企拿地超過200億，刷新歷史同期紀錄。而恒大前11個月以410.44億元的權(quán)益拿地金額名列第16名，未進前10。

　　除在公開市場拿地之外，房企通過收并購等方式獲得的土地儲備數(shù)量也不少。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，今年1月-11月典型企業(yè)收并購、協(xié)議土地出讓的幅數(shù)占比達到12%，一部分是融創(chuàng)、綠地、龍湖、世茂等規(guī)模房企通過收并購補充資產(chǎn)，另一部分是區(qū)域深耕的企業(yè)如建業(yè)、佳兆業(yè)等，憑借地緣優(yōu)勢補充貨值。

　　值得關(guān)注的是，11月27日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告披露，152.69億元收購云南城投集團持有的環(huán)球世紀及時代環(huán)球各51%股權(quán)。而標的資產(chǎn)持有位于成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發(fā)18個項目，可售建筑面積約為2771.6萬平方米。

　　然而融創(chuàng)的收購遠未停止，12月3日，融創(chuàng)與廣州資產(chǎn)管理有限公司進行戰(zhàn)略合作簽約，雙方將共同推進不良資產(chǎn)收購、企業(yè)并購重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營等業(yè)務(wù)。

　　事實上，在市場不見起色，部分中小房企面臨生存困境，行業(yè)洗牌加速的背景下，規(guī)模房企通過收并購獲得土地資源成為不可或缺的渠道。

　　雖然年底土地市場集中供應(yīng)，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，未來房企拿地態(tài)度仍將謹慎，土拍熱度持續(xù)低位徘徊。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，2019年房企拿地也出現(xiàn)分化，依然有企業(yè)在土地市場加快拿地步伐，特別是部分央企、國企和新上市企業(yè)，拿地依然非常堅決。不過，考慮到資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素，在融資收緊預(yù)期下，房企整體拿地意愿仍將退燒。 采寫/新京報記者 袁秀麗