寶龍地產(chǎn)前十月完成超9成業(yè)績目標 千億債務壓頂分拆商業(yè)板塊上市

　　●長江商報記者 江楚雅

　　2019年的半年度業(yè)績會上，寶龍地產(chǎn)（1238.HK）總裁許華芳表示，希望將集團的商管業(yè)務分拆，然后尋求獨立在港上市。在談到對集團商業(yè)地產(chǎn)的期許時，許華芳稱“一年至少要開8-10個大型購物中心”。

　　近日，寶龍地產(chǎn)再次發(fā)布公告稱，已確定分拆寶龍商業(yè)管理控股有限公司上市中，厘定保證配額的記錄日期為2019年12月9日。

　　據(jù)寶龍地產(chǎn)向港交所遞交的招股書顯示，寶龍商業(yè)管理2018年的資產(chǎn)規(guī)模為21.3億元，2018年的收入約為12億元，本次拆分上市計劃融資金額10億元。從資金用途來看，本次計劃上市的目的之一就是獲得更多的低成本資金來擴大輕資產(chǎn)的規(guī)模，提高運營管理能力，以便后面能輸出更好的服務。

　　業(yè)內(nèi)認為，寶龍商業(yè)分拆上市，是寶龍地產(chǎn)應對千億債務的一個方案。

　　財報數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)的總資產(chǎn)為1421.58億元，總負債為1081.70億元，總負債同比增長了30.40%，并且從2017年以來呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。其中，一年內(nèi)到期的借款約為125億元；而寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為166.08億元，不過有19億元受限制。

　　與資產(chǎn)同步上漲的還有寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率。截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率為76.09%，而2018年同期資產(chǎn)負債率為73.14%，也呈現(xiàn)出逐步增長的趨勢。

　　此前寶龍地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，公司今年前10個月合約銷售額505億，同比增加52.4%。公司今年全年銷售目標為550億，在僅剩兩個月時間里，已達成全年目標的91.8%。

　　分拆商業(yè)板塊上市

　　寶龍地產(chǎn)成立于2003年，是較早涉足商業(yè)地產(chǎn)領域的閩系房企。2009年公司在香港上市，更是打開海外融資大門，將品牌推向廣闊平臺。

　　至今，在長三角、海西經(jīng)濟區(qū)等超過40個城市布局超過100個項目，除部分住宅物業(yè)外，其它項目均為商業(yè)性質，在營購物中心達39座。主打成品“寶龍廣場”是集購物中心、超市、電影院、住宅物業(yè)等一體的城市綜合體。

　　比肩萬達的寶龍地產(chǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)佼佼者。2014至2019上半年，商業(yè)地產(chǎn)銷售額分別占比公司銷售額的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%，住宅地產(chǎn)銷售額分別占比公司銷售額的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。

　　寶龍商業(yè)主要收入來源為租金和服務費收入，主要業(yè)務對象是公司及其下屬企業(yè)，大部分收入來自母公司及附屬企業(yè)。

　　此前寶龍商業(yè)向港交所遞交的招股書顯示，2016年至2019年前4個月的收入分別為7.53億元、9.73億元、12.00億元、5.00億元。同期，純利分別為0.63億元、0.79億元、1.33億元、0.55億元。

　　企查查顯示，寶龍商業(yè)還牽扯多起房屋租賃糾紛等。在同行業(yè)，目前寶龍商業(yè)的體量規(guī)模小，經(jīng)營能力水平也尚待提升。

　　此前，不少房企選擇將商業(yè)板塊分拆上市，通過資本市場的資金等優(yōu)勢促進商業(yè)板塊發(fā)展。

　　寶龍地產(chǎn)在今年中期業(yè)績會上承認，分拆寶龍商業(yè)后，可能會讓寶龍地產(chǎn)財務指標有所改善。許華芳對此似乎沒期望太多，他表示，分拆商業(yè)業(yè)務上市是透過分拆及市場化，讓品牌、業(yè)務能獨立成長。

　　寶龍地產(chǎn)已經(jīng)準備好在商業(yè)地產(chǎn)大展身手。11月14日，寶龍地產(chǎn)斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地，入駐粵港澳大灣區(qū)，暴露了商業(yè)地產(chǎn)擴張的野心。

　　寶龍地產(chǎn)開拓商業(yè)地產(chǎn)新模式能否為營收帶來質的變化？

　　財經(jīng)評論員肖磊向向長江商報記者指出，新模式可運作的空間比較大，但也增加了持續(xù)性的成本投入，依然離不開整個大環(huán)境的影響，營收方面可能比之前會更有持續(xù)性，從各類渠道融資的成本和難度會稍微降低一些，可操作的空間也將更大一些，但整體來說商業(yè)地產(chǎn)層面的競爭和經(jīng)驗都是未來的挑戰(zhàn)，營收方面依然是個未知數(shù)。

　　千億債務壓頂

　　寶龍地產(chǎn)開疆拓土的同時，公司的杠桿也一直處于高負重狀態(tài)。

　　財報顯示，截至2019年6月底，寶龍地產(chǎn)總負債攀升至1082億元，比2018年末992億元增加約90億元，公司借款總額約為495.94億元，同比去年443.96億元增長11.7%。而隨之而來的借款成本增速卻是借款增速的一倍之多。

　　今年上半年寶龍地產(chǎn)借款成本達16.90億元，比2018年同期增加35.4%。由于2019年上半年資金市場變動，公司實際貸款利率由2018年上半年約5.95%上升至2019年約6.24%。

　　公司于2019年3月25日將商業(yè)運營、物業(yè)管理服務兩大業(yè)務分拆成立寶龍商業(yè)。并在新商業(yè)公司成立僅5個月后，向港交所遞交招股書，謀求上市。有業(yè)內(nèi)人士分析，寶龍商業(yè)若能上市，不僅能強化商業(yè)運營服務等新業(yè)務，還能為寶龍地產(chǎn)打開新的融資渠道。

　　不過同寶龍地產(chǎn)一樣，寶龍商業(yè)也是負債累累。

　　招股書顯示，2016-2018年，公司資產(chǎn)負債率分別約為99.1%、94.5%、89.4%，遠高于行業(yè)平均水平。對此，寶龍商業(yè)招股書解釋稱，獲取銀行借貸時，是寶龍集團一部分，并未有任何分拆計劃。在分拆寶龍商業(yè)財務期內(nèi)，寶龍地產(chǎn)凈負債率比2018年底微降至91.4%。

　　雖然寶龍地產(chǎn)通過境外融資渠道在持續(xù)輸血，但短期資金壓力不可避免。此前寶龍通過“閃電配售”獲得許健康7.8億輸血，就被外界認為是應對當時即將兌付的3億超短融債券。而寶龍年內(nèi)還面臨12月22日到期的3億超短融債券和11月11日到期的8.5億的資產(chǎn)支持專項計劃。

　　今年以來，寶龍地產(chǎn)開啟密集融資模式，先后發(fā)行了2億美元優(yōu)先票據(jù)，10億中期票據(jù)以及3億元公司債券，用于補充正常生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求以及償還金融機構借款。

　　肖磊認為，以債務驅動的發(fā)展模式，在整體行業(yè)增長放緩的時候，很容易出現(xiàn)負債率上升和凈利潤下降的情況，合約銷售金額本身也是需要用更大的擴張成本來支撐的，并且寶龍地產(chǎn)目前商業(yè)項目占比較大，相比住宅來說資金的周轉率偏低，這也會導致負債率上升。