寶龍地產前十月完成超9成業績目標 千億債務壓頂分拆商業板塊上市

　　●長江商報記者 江楚雅

　　2019年的半年度業績會上，寶龍地產（1238.HK）總裁許華芳表示，希望將集團的商管業務分拆，然后尋求獨立在港上市。在談到對集團商業地產的期許時，許華芳稱“一年至少要開8-10個大型購物中心”。

　　近日，寶龍地產再次發布公告稱，已確定分拆寶龍商業管理控股有限公司上市中，厘定保證配額的記錄日期為2019年12月9日。

　　據寶龍地產向港交所遞交的招股書顯示，寶龍商業管理2018年的資產規模為21.3億元，2018年的收入約為12億元，本次拆分上市計劃融資金額10億元。從資金用途來看，本次計劃上市的目的之一就是獲得更多的低成本資金來擴大輕資產的規模，提高運營管理能力，以便后面能輸出更好的服務。

　　業內認為，寶龍商業分拆上市，是寶龍地產應對千億債務的一個方案。

　　財報數據顯示，截至2019年6月30日，寶龍地產的總資產為1421.58億元，總負債為1081.70億元，總負債同比增長了30.40%，并且從2017年以來呈現出不斷增長的趨勢。其中，一年內到期的借款約為125億元；而寶龍地產現金及現金等價物僅為166.08億元，不過有19億元受限制。

　　與資產同步上漲的還有寶龍地產的資產負債率。截至2019年6月30日，寶龍地產的資產負債率為76.09%，而2018年同期資產負債率為73.14%，也呈現出逐步增長的趨勢。

　　此前寶龍地產公布的數據顯示，公司今年前10個月合約銷售額505億，同比增加52.4%。公司今年全年銷售目標為550億，在僅剩兩個月時間里，已達成全年目標的91.8%。

　　分拆商業板塊上市

　　寶龍地產成立于2003年，是較早涉足商業地產領域的閩系房企。2009年公司在香港上市，更是打開海外融資大門，將品牌推向廣闊平臺。

　　至今，在長三角、海西經濟區等超過40個城市布局超過100個項目，除部分住宅物業外，其它項目均為商業性質，在營購物中心達39座。主打成品“寶龍廣場”是集購物中心、超市、電影院、住宅物業等一體的城市綜合體。

　　比肩萬達的寶龍地產，是商業地產佼佼者。2014至2019上半年，商業地產銷售額分別占比公司銷售額的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%，住宅地產銷售額分別占比公司銷售額的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。

　　寶龍商業主要收入來源為租金和服務費收入，主要業務對象是公司及其下屬企業，大部分收入來自母公司及附屬企業。

　　此前寶龍商業向港交所遞交的招股書顯示，2016年至2019年前4個月的收入分別為7.53億元、9.73億元、12.00億元、5.00億元。同期，純利分別為0.63億元、0.79億元、1.33億元、0.55億元。

　　企查查顯示，寶龍商業還牽扯多起房屋租賃糾紛等。在同行業，目前寶龍商業的體量規模小，經營能力水平也尚待提升。

　　此前，不少房企選擇將商業板塊分拆上市，通過資本市場的資金等優勢促進商業板塊發展。

　　寶龍地產在今年中期業績會上承認，分拆寶龍商業后，可能會讓寶龍地產財務指標有所改善。許華芳對此似乎沒期望太多，他表示，分拆商業業務上市是透過分拆及市場化，讓品牌、業務能獨立成長。

　　寶龍地產已經準備好在商業地產大展身手。11月14日，寶龍地產斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地，入駐粵港澳大灣區，暴露了商業地產擴張的野心。

　　寶龍地產開拓商業地產新模式能否為營收帶來質的變化？

　　財經評論員肖磊向向長江商報記者指出，新模式可運作的空間比較大，但也增加了持續性的成本投入，依然離不開整個大環境的影響，營收方面可能比之前會更有持續性，從各類渠道融資的成本和難度會稍微降低一些，可操作的空間也將更大一些，但整體來說商業地產層面的競爭和經驗都是未來的挑戰，營收方面依然是個未知數。

　　千億債務壓頂

　　寶龍地產開疆拓土的同時，公司的杠桿也一直處于高負重狀態。

　　財報顯示，截至2019年6月底，寶龍地產總負債攀升至1082億元，比2018年末992億元增加約90億元，公司借款總額約為495.94億元，同比去年443.96億元增長11.7%。而隨之而來的借款成本增速卻是借款增速的一倍之多。

　　今年上半年寶龍地產借款成本達16.90億元，比2018年同期增加35.4%。由于2019年上半年資金市場變動，公司實際貸款利率由2018年上半年約5.95%上升至2019年約6.24%。

　　公司于2019年3月25日將商業運營、物業管理服務兩大業務分拆成立寶龍商業。并在新商業公司成立僅5個月后，向港交所遞交招股書，謀求上市。有業內人士分析，寶龍商業若能上市，不僅能強化商業運營服務等新業務，還能為寶龍地產打開新的融資渠道。

　　不過同寶龍地產一樣，寶龍商業也是負債累累。

　　招股書顯示，2016-2018年，公司資產負債率分別約為99.1%、94.5%、89.4%，遠高于行業平均水平。對此，寶龍商業招股書解釋稱，獲取銀行借貸時，是寶龍集團一部分，并未有任何分拆計劃。在分拆寶龍商業財務期內，寶龍地產凈負債率比2018年底微降至91.4%。

　　雖然寶龍地產通過境外融資渠道在持續輸血，但短期資金壓力不可避免。此前寶龍通過“閃電配售”獲得許健康7.8億輸血，就被外界認為是應對當時即將兌付的3億超短融債券。而寶龍年內還面臨12月22日到期的3億超短融債券和11月11日到期的8.5億的資產支持專項計劃。

　　今年以來，寶龍地產開啟密集融資模式，先后發行了2億美元優先票據，10億中期票據以及3億元公司債券，用于補充正常生產經營流動資金需求以及償還金融機構借款。

　　肖磊認為，以債務驅動的發展模式，在整體行業增長放緩的時候，很容易出現負債率上升和凈利潤下降的情況，合約銷售金額本身也是需要用更大的擴張成本來支撐的，并且寶龍地產目前商業項目占比較大，相比住宅來說資金的周轉率偏低，這也會導致負債率上升。