限制房企利潤(rùn)率，也要防過(guò)度干預(yù)

試圖將房?jī)r(jià)根據(jù)成本+利潤(rùn)核算出來(lái)，為的是“房住不炒”，初衷值得肯定。但更好的辦法，或許還是尊重市場(chǎng)在資源配置中起的決定性作用。

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在各種內(nèi)外部不確定因素下趨向放緩，市場(chǎng)再次將焦點(diǎn)放在了樓市調(diào)控是否會(huì)適度放松。12月11日，長(zhǎng)沙發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確“房住不炒”的底線不會(huì)改變。通知提出，長(zhǎng)沙市成本法監(jiān)制商品房?jī)r(jià)格由“成本+稅金+利潤(rùn)”三部分組成，其中商品住房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)計(jì)提的平均利潤(rùn)為6%-8%。

這一通知隨即引發(fā)關(guān)于“限利”的爭(zhēng)議。對(duì)此，長(zhǎng)沙市發(fā)改委相關(guān)人士在接受“財(cái)聯(lián)社”采訪時(shí)回應(yīng)：通知所針對(duì)的住房是“成本法監(jiān)制商品住房”，并非全部在售住房。新發(fā)的通知是針對(duì)2017年關(guān)于“限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理”的相關(guān)文件到期后的延續(xù)，主要內(nèi)容沒(méi)有變化，也不涉及長(zhǎng)沙樓市政策的改變。

但值得注意的是，通知原文中使用的均是“商品住房”，而非2017年政策所指的“限價(jià)商品住房”。另外，據(jù)《每日新聞》報(bào)道，12日上午通知已經(jīng)從官網(wǎng)上撤下，當(dāng)記者詢問(wèn)原因時(shí)，長(zhǎng)沙發(fā)改委相關(guān)人士表示“接領(lǐng)導(dǎo)通知后撤的”。

通知發(fā)布又緊急撤下，讓長(zhǎng)沙的房產(chǎn)調(diào)控政策更加難以判斷。長(zhǎng)沙作為全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控最嚴(yán)格的城市之一，這些年在穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面用功頗多。

客觀說(shuō)，長(zhǎng)沙發(fā)改委這項(xiàng)通知的出發(fā)點(diǎn)是好的，延續(xù)了“房住不炒”的政策基調(diào)，給予了市場(chǎng)一個(gè)明確的信號(hào)，即別指望政府放松當(dāng)前的樓市調(diào)控政策。

但成本法監(jiān)制這一調(diào)控舉措可能并非一個(gè)可行及可操作的方式。而“確定成本和利潤(rùn)比率”的樓市調(diào)控方式，在實(shí)踐執(zhí)行中可能存在許多難以把握和厘清的邊界。

首先，商品房?jī)r(jià)格是多少，不只是成本決定的。一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，是市場(chǎng)進(jìn)行充分自利博弈的動(dòng)態(tài)試錯(cuò)結(jié)果。同樣，商品住房的建維成本其實(shí)也遵循類似的市場(chǎng)邏輯，時(shí)勢(shì)不同，市場(chǎng)定價(jià)也不一樣，沒(méi)有一個(gè)客觀標(biāo)準(zhǔn)。

而“成本+利潤(rùn)”的調(diào)控模式，本質(zhì)上是把成本和利潤(rùn)看成一個(gè)客觀確定性的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。但實(shí)際上客觀厘定商品住房的各項(xiàng)成本，是一個(gè)非常困難的事情，政府不可能動(dòng)態(tài)掌握所有的市場(chǎng)信息，準(zhǔn)確為房地產(chǎn)商確定一個(gè)不會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)扭曲交易和資源錯(cuò)配的成本出來(lái)。即便有關(guān)部門(mén)為保持成本厘定的市場(chǎng)有效性，而尋求動(dòng)態(tài)掌握所有的市場(chǎng)訊息，那么這個(gè)模擬市場(chǎng)試錯(cuò)定價(jià)的成本將高不可攀。

但這不僅進(jìn)一步削弱了市場(chǎng)的決定性作用，而且容易出現(xiàn)價(jià)格雙軌制問(wèn)題和高額的行政監(jiān)制成本。同時(shí)，在有關(guān)部門(mén)無(wú)法有效控制成本的情況下，成本與利潤(rùn)的邊界就變得非常模糊，即開(kāi)發(fā)商可以尋找各種手段把利潤(rùn)包裝成成本，將調(diào)控政策轉(zhuǎn)化成“數(shù)字游戲”。

所以說(shuō)，長(zhǎng)沙市堅(jiān)決穩(wěn)房?jī)r(jià)、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的思路值得肯定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤(rùn)等進(jìn)行一定程度的指導(dǎo)也無(wú)可厚非，但如果將原本對(duì)“限價(jià)房”的利潤(rùn)限制擴(kuò)展到所有商品住房，就必須警惕過(guò)分干預(yù)市場(chǎng)可能帶來(lái)的扭曲。

這也從一個(gè)側(cè)面警示，各級(jí)政府出臺(tái)任何相關(guān)政策時(shí)，需要對(duì)照十八大、十九大精神，研判其是否堅(jiān)持讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，其行為是否為更好地發(fā)揮政府的作用，其行為是否遵循法無(wú)授權(quán)不可為。

劉曉忠（財(cái)經(jīng)專欄作者）