在美國想房子留給子女？

長輩有好幾種方法可以將房屋過繼到孩子手上，有些方法還可以免稅，不過若想要找到最棒的稅務結果，必須事前規(guī)劃，以下有幾種選擇可供參考。

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留住原屋

如果你打算在自己的家里養(yǎng)老直到過世，而且你的房產(chǎn)價格低于統(tǒng)一聯(lián)邦遺產(chǎn)贈與和遺產(chǎn)免稅額度（2019年為1140萬元），那么把房子當遺產(chǎn)留給子女會是你的最佳選擇。

當你離世后，你名下房屋的課稅標準會依據(jù)死亡日期調整至公平市場價值。如此一來，你和你的繼承人就可避免該日期以前所有增值的資本利得稅。另外，因為房產(chǎn)價值低于遺產(chǎn)免稅額度，所以你的繼承人不會欠下聯(lián)邦遺產(chǎn)稅。房屋繼承人可以自由選擇入住這棟房屋或轉售，由于成本墊高稅法（basis step-up rule），轉售房子拿到錢后他們僅繳納少額聯(lián)邦稅或者免稅；如果他們決定搬進房屋，之后如果將房屋賣掉，那么計算增值或貶值的課稅標準，將以原屋主死亡日期當天的公平市價為準。

如果你要繼續(xù)住在房里，比起生前還住在房屋時就將該房贈與繼承人，上述做法更好。

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直接贈與

如果你打算搬出這棟房屋，你可直接將房產(chǎn)贈與你的孩子，但你會動用聯(lián)邦遺產(chǎn)贈與和遺產(chǎn)免稅額度。

首先利用每年1萬5000元的免稅贈與來抵銷，切記這是每一位贈予者給受贈者的額度。如果你和另一半要一起贈與你的孩子與其配偶，那么1萬5000元可乘以四倍，一共可抵消6萬元的房屋售價。其次，只要2019年凈房價低于1140萬元（若是夫妻則凈房價低于2280萬元），那么你就不需繳當前的贈與稅。

這項策略有兩個缺點：你的孩子以后若出售該房屋，可能需繳資本利得稅，因為當初獲得房子的成本低；另外你個人的聯(lián)邦遺產(chǎn)贈與和遺產(chǎn)免稅額度會減少。

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便宜賣房

如果你把房屋以低于公平市場價格賣給一個完全不認識的陌生人，那么你不過做了一場不劃算的買賣，國稅局不在乎。但如果你把房屋便宜賣給親戚，那就是另一個情況，你的這筆交易會被當成贈與，贈與金額就是公平市價與售價的價差。

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賣方融資的全價交易

與其賤價賣房，倒不如考慮以全額市價分期付款銷售。這個作法依舊可以達到將房屋以你的孩子能夠負擔的方式轉移到他們手中的目的，而且這可能有較佳的稅務結果。你可要求小額貸款，然后余款則用貸款票據(jù)，子女分期付款。但你的貸款至少要收取“可適用聯(lián)邦利率”（AFR），務必確保透過法律程序拿到房屋的票據(jù)。如此一來，你的孩子便可以把利息當成不動產(chǎn)抵押貸款 息來扣除；萬一你漏掉這個步驟，你的孩子報稅便無法扣除利息。

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賣房后又想住怎么辦？

如果你把房子轉移到親戚手上，但又繼續(xù)住在該屋，就不容易向國稅局解釋，要小心行事。有個可用策略是你以賣主融資的全價交易把房子賣給子女，然后再以市價租回房子。