“大考”將至，房企TOP 10格局生變

融創(chuàng)力壓萬(wàn)科，龍湖跌出前十......100強(qiáng)、10強(qiáng)、千億俱樂(lè)部榜單變動(dòng)背后，是為了規(guī)模、融資和生存奮力廝殺的房企江湖。

本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)首發(fā)

作者：陳欣苗

編輯：程昱

實(shí)習(xí)生：蔡旖忻

距離2020年僅有26天，房企的座次之爭(zhēng)愈加白熱化。

11月30日，克而瑞發(fā)布的2019年1月-11月房企銷售TOP100榜單顯示，TOP10房企陣營(yíng)發(fā)生了微妙變化：融創(chuàng)依靠全民營(yíng)銷和價(jià)格戰(zhàn)，在1月-11月權(quán)益、操盤金額銷售榜單上超越萬(wàn)科，首次挺進(jìn)TOP3；有著“重回前十”野心的世茂則反超龍湖，在操盤、全口徑、權(quán)益金額三個(gè)榜單中均進(jìn)入TOP10。

此前曾有TOP3房企總裁預(yù)測(cè)，5年以后，中國(guó)前十大地產(chǎn)商大概會(huì)占到全部銷售額的40%，而房地產(chǎn)行業(yè)天花板已經(jīng)出現(xiàn)，新房銷售總量將維持在15萬(wàn)億元左右。

沒(méi)有人愿意掉隊(duì)，但留給房企年末沖刺業(yè)績(jī)的時(shí)間已然不多。

據(jù)克而瑞指出，目前市場(chǎng)整體的去化率水平仍處于相對(duì)低位，重點(diǎn)城市成交量同環(huán)比分別下跌12%和1%，市場(chǎng)下行壓力仍較大。

“公司提前50天便進(jìn)入年底業(yè)績(jī)沖刺狀態(tài)，周末無(wú)休，營(yíng)銷口人均賣房指標(biāo)是6套房，非營(yíng)銷口人均2套。”一位TOP30房企內(nèi)部人士告訴無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing），年底公司回款壓力大，但現(xiàn)在市場(chǎng)比較慘淡，要完成指標(biāo)有些困難。

年末座次“拼殺”

在年末規(guī)模競(jìng)速中，規(guī)模房企整體的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)更為突出。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月，TOP30房企中有20家房企的單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)為環(huán)比提升。其中，碧桂園11月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額860億元，以7515.4億元的成績(jī)位列全口徑業(yè)績(jī)榜第1名，領(lǐng)先老二恒大1660.6億元，基本鎖定年度銷冠。

此前，得益于“金九銀十”全國(guó)范圍內(nèi)的項(xiàng)目降價(jià)促銷活動(dòng)，恒大于9月、10月分別以831.1億元、903億元連續(xù)刷新單月銷售記錄，在克而瑞1月-10月全口徑榜單上反超萬(wàn)科，成為第二名，雖11月銷售額放緩至420億元，但排名未變。

但TOP3卻出現(xiàn)戲劇性看點(diǎn)。

11月，萬(wàn)科在權(quán)益金額、操盤金額兩個(gè)榜單中均排到TOP4位置，首次跌出前三。融創(chuàng)以665.1億元的單月強(qiáng)勁表現(xiàn)取而代之，銷售額首次突破5000億元，排名第三， 這是融創(chuàng)和萬(wàn)科首度排位互換。

就在今年的半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌還佛系回應(yīng)排名下滑：“第五也挺好，下半年?duì)幦”３值谖濉！?個(gè)月后，融創(chuàng)不僅反超保利，還與萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了排位互換。

▲2019年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜前十名。圖片源自克而瑞。

也難怪不久前的收購(gòu)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌對(duì)于與云南城投集團(tuán)之間152.69億元的大并購(gòu)顯得頗為輕松，“我們每個(gè)月收五、六百億現(xiàn)金，買一個(gè)東西100億有什么困難？沒(méi)有什么困難。”

TOP10的爭(zhēng)奪中，世茂一躍進(jìn)入TOP10位置，在克而瑞操盤金額、全口徑金額、權(quán)益金額三個(gè)榜單中均超越龍湖。而龍湖僅在權(quán)益金額榜中排進(jìn)TOP10，且與華潤(rùn)置地僅有0.1億的距離。

目前來(lái)看，排名第八的新城控股與這3家房企差距超百億，保持著較大優(yōu)勢(shì)。但截至今年11月，世茂、華潤(rùn)、龍湖的全口徑金額分別為2277.3億元、2261億元和2227.3億元，差距尚不足百億。

這也意味著， 在今年僅剩的1個(gè)月里，世茂、華潤(rùn)、龍湖之中，必有一家會(huì)被擠出年度10強(qiáng)榜單。

值得一提的是，世茂“雙11”期間在全國(guó)范圍鋪開“搖房節(jié)”，銷售回款力度猛增，11月銷售額達(dá)305億元，環(huán)比增長(zhǎng)31.2%。相比而言，華潤(rùn)置地、龍湖在11月的銷售額分別為255.7億元、210.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%、-21.9%。若世茂能將這一勢(shì)頭保持到最后，或能如愿重回前十。

整體而言，11月份，銷售全口徑排名前十的房企中有7家房企銷售業(yè)績(jī)環(huán)比增加，其中萬(wàn)科、綠地、世茂銷售環(huán)比增速均超過(guò)20%，而恒大、保利、新城三家房企則出現(xiàn)下跌之勢(shì)。

在TOP20的位置上看，目前華夏幸福和中梁以1351億元和1310億元的全口徑金額暫列19、20位，領(lǐng)先身后的富力、正榮、融信不足百億，接下來(lái)該區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈。

此外，規(guī)模房企中掉隊(duì)最厲害的當(dāng)屬飽受資金鏈困擾的泰禾集團(tuán)。截至今年11月，泰禾僅實(shí)現(xiàn)689.2億元銷售額，目標(biāo)完成率不足50%；業(yè)績(jī)排名42位，去年同期排名是21位。

最后一博？

實(shí)際上，此前的“金九銀十”，房企已經(jīng)過(guò)一輪“以價(jià)換量”的搶收，并取得了一定成效。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年10月，一、二、三線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均有所回落；另有17個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，數(shù)量連續(xù)三個(gè)月維持增長(zhǎng)。加之此前發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，前10月全國(guó)商品房銷售面積首次正增長(zhǎng)，房企此輪降價(jià)跑量成果凸顯。

但升溫的銷售并未緩解房企的資金狀況。數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，房企到位資金14.5億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速在9月短暫提高后再度下滑。

“目前市場(chǎng)上，房企沖擊100強(qiáng)、10強(qiáng)、千億俱樂(lè)部，背后都是為了規(guī)模，以此降低融資難度。” 一位TOP5房企營(yíng)銷人員對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）表示，現(xiàn)在大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸只對(duì)千億規(guī)模以上的房企開放，這也是今年很多小房企暴雷的原因，資金轉(zhuǎn)不動(dòng)了。

顯然，樓市調(diào)控仍在升級(jí)，融資端口大幅收縮，加之償債高峰即將出現(xiàn)，房企的資金壓力并真正緩解。

恒大研究院的報(bào)告顯示，2019年至2021年，房企逐步迎來(lái)償債高峰期。從兌付規(guī)模來(lái)看，這三年的到期債務(wù)規(guī)模分別為6.1萬(wàn)億元、5.9萬(wàn)億元和3.4萬(wàn)億元。

▲房企主要有息債務(wù)余額及未來(lái)每年到期規(guī)模。圖片源自恒大研究院。

抓銷售、促回款成為房企更好地抵御市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)的利器。距離年終業(yè)績(jī)考核不到一個(gè)月時(shí)間，搶收更是迫在眉睫，包括萬(wàn)科、恒大、富力、融創(chuàng)、雅居樂(lè)等房企均在進(jìn)行全員營(yíng)銷，加速回款。

一位知情人士透露，之前在某TOP10房企年末沖刺的時(shí)候，為完成公司下達(dá)的指標(biāo)，大家要湊錢買自己公司的房，然后過(guò)幾個(gè)月后再無(wú)理由退房，把錢收回來(lái)。

上述TOP5房企營(yíng)銷人員亦對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）表示，迫于市場(chǎng)壓力和回款要求，年底公司都在全民營(yíng)銷，非業(yè)務(wù)部門的員工也有到訪指標(biāo)，對(duì)回款時(shí)間的要求也相應(yīng)嚴(yán)格。

為了交出好的業(yè)績(jī)單，房企也是“花樣”百出。

據(jù)“第一財(cái)經(jīng)”援引業(yè)內(nèi)人士報(bào)道，“現(xiàn)在頭部房企為了年末沖業(yè)績(jī)，把沒(méi)有拿到預(yù)售證的項(xiàng)目提前給中介或者資金方，讓其進(jìn)行包銷，不過(guò)要求提前回款，這樣就可以算作今年的銷售業(yè)績(jī)。”

據(jù)無(wú)冕財(cái)經(jīng)了解，某千億房企推出員工購(gòu)房政策，員工可享受購(gòu)房首套優(yōu)惠，房款可抵扣員工年終獎(jiǎng)金，此外還享更名機(jī)會(huì)，更名后可保留員工優(yōu)惠折扣。

“員工交首付簽完合同后，公司賬上便顯示已賣出案，不是真正意義上的買房，但實(shí)際上房子并未在房管局備。”對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士表示。

12月1日，中指研究院發(fā)布的2019年11月“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.21%，漲幅仍處于較低水平。100個(gè)城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少7個(gè)，環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加8個(gè)，跌幅1%（含）以上的城市有3個(gè)，較上月增加1個(gè)。

“這一數(shù)據(jù)印證當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)還在持續(xù)，并有再降的可能。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如此評(píng)價(jià)，一方面是市場(chǎng)預(yù)期下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次下跌，另外是年底房企集中降價(jià)促銷。

目前看來(lái)，沖刺業(yè)績(jī)闖過(guò)年關(guān)依舊是房企的重中之重。

“整體而言，今年規(guī)模房企的目標(biāo)完成情況較為樂(lè)觀，通過(guò)12月份的降價(jià)促銷繼續(xù)改善業(yè)績(jī)，完成最后沖刺的問(wèn)題不大。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，房企通過(guò)全民營(yíng)銷多做些業(yè)績(jī)也是必要的，特別是為明天開年的銷售作蓄客準(zhǔn)備。

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