“大考”將至，房企TOP 10格局生變

融創(chuàng)力壓萬科，龍湖跌出前十......100強、10強、千億俱樂部榜單變動背后，是為了規(guī)模、融資和生存奮力廝殺的房企江湖。

本文由無冕財經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)首發(fā)

作者：陳欣苗

編輯：程昱

實習生：蔡旖忻

距離2020年僅有26天，房企的座次之爭愈加白熱化。

11月30日，克而瑞發(fā)布的2019年1月-11月房企銷售TOP100榜單顯示，TOP10房企陣營發(fā)生了微妙變化：融創(chuàng)依靠全民營銷和價格戰(zhàn)，在1月-11月權(quán)益、操盤金額銷售榜單上超越萬科，首次挺進TOP3；有著“重回前十”野心的世茂則反超龍湖，在操盤、全口徑、權(quán)益金額三個榜單中均進入TOP10。

此前曾有TOP3房企總裁預測，5年以后，中國前十大地產(chǎn)商大概會占到全部銷售額的40%，而房地產(chǎn)行業(yè)天花板已經(jīng)出現(xiàn)，新房銷售總量將維持在15萬億元左右。

沒有人愿意掉隊，但留給房企年末沖刺業(yè)績的時間已然不多。

據(jù)克而瑞指出，目前市場整體的去化率水平仍處于相對低位，重點城市成交量同環(huán)比分別下跌12%和1%，市場下行壓力仍較大。

“公司提前50天便進入年底業(yè)績沖刺狀態(tài)，周末無休，營銷口人均賣房指標是6套房，非營銷口人均2套。”一位TOP30房企內(nèi)部人士告訴無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing），年底公司回款壓力大，但現(xiàn)在市場比較慘淡，要完成指標有些困難。

年末座次“拼殺”

在年末規(guī)模競速中，規(guī)模房企整體的業(yè)績表現(xiàn)相對更為突出。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月，TOP30房企中有20家房企的單月業(yè)績表現(xiàn)為環(huán)比提升。其中，碧桂園11月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額860億元，以7515.4億元的成績位列全口徑業(yè)績榜第1名，領(lǐng)先老二恒大1660.6億元，基本鎖定年度銷冠。

此前，得益于“金九銀十”全國范圍內(nèi)的項目降價促銷活動，恒大于9月、10月分別以831.1億元、903億元連續(xù)刷新單月銷售記錄，在克而瑞1月-10月全口徑榜單上反超萬科，成為第二名，雖11月銷售額放緩至420億元，但排名未變。

但TOP3卻出現(xiàn)戲劇性看點。

11月，萬科在權(quán)益金額、操盤金額兩個榜單中均排到TOP4位置，首次跌出前三。融創(chuàng)以665.1億元的單月強勁表現(xiàn)取而代之，銷售額首次突破5000億元，排名第三， 這是融創(chuàng)和萬科首度排位互換。

就在今年的半年度業(yè)績會上，融創(chuàng)董事長孫宏斌還佛系回應排名下滑：“第五也挺好，下半年爭取保持第五。”5個月后，融創(chuàng)不僅反超保利，還與萬科實現(xiàn)了排位互換。

▲2019年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜前十名。圖片源自克而瑞。

也難怪不久前的收購發(fā)布會上，孫宏斌對于與云南城投集團之間152.69億元的大并購顯得頗為輕松，“我們每個月收五、六百億現(xiàn)金，買一個東西100億有什么困難？沒有什么困難。”

TOP10的爭奪中，世茂一躍進入TOP10位置，在克而瑞操盤金額、全口徑金額、權(quán)益金額三個榜單中均超越龍湖。而龍湖僅在權(quán)益金額榜中排進TOP10，且與華潤置地僅有0.1億的距離。

目前來看，排名第八的新城控股與這3家房企差距超百億，保持著較大優(yōu)勢。但截至今年11月，世茂、華潤、龍湖的全口徑金額分別為2277.3億元、2261億元和2227.3億元，差距尚不足百億。

這也意味著， 在今年僅剩的1個月里，世茂、華潤、龍湖之中，必有一家會被擠出年度10強榜單。

值得一提的是，世茂“雙11”期間在全國范圍鋪開“搖房節(jié)”，銷售回款力度猛增，11月銷售額達305億元，環(huán)比增長31.2%。相比而言，華潤置地、龍湖在11月的銷售額分別為255.7億元、210.8億元，環(huán)比增長1.6%、-21.9%。若世茂能將這一勢頭保持到最后，或能如愿重回前十。

整體而言，11月份，銷售全口徑排名前十的房企中有7家房企銷售業(yè)績環(huán)比增加，其中萬科、綠地、世茂銷售環(huán)比增速均超過20%，而恒大、保利、新城三家房企則出現(xiàn)下跌之勢。

在TOP20的位置上看，目前華夏幸福和中梁以1351億元和1310億元的全口徑金額暫列19、20位，領(lǐng)先身后的富力、正榮、融信不足百億，接下來該區(qū)間的競爭同樣激烈。

此外，規(guī)模房企中掉隊最厲害的當屬飽受資金鏈困擾的泰禾集團。截至今年11月，泰禾僅實現(xiàn)689.2億元銷售額，目標完成率不足50%；業(yè)績排名42位，去年同期排名是21位。

最后一博？

實際上，此前的“金九銀十”，房企已經(jīng)過一輪“以價換量”的搶收，并取得了一定成效。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年10月，一、二、三線城市新房和二手房銷售價格環(huán)比漲幅均有所回落；另有17個城市房價環(huán)比下跌，數(shù)量連續(xù)三個月維持增長。加之此前發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，前10月全國商品房銷售面積首次正增長，房企此輪降價跑量成果凸顯。

但升溫的銷售并未緩解房企的資金狀況。數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，房企到位資金14.5億元，同比增長7.0%，增速在9月短暫提高后再度下滑。

“目前市場上，房企沖擊100強、10強、千億俱樂部，背后都是為了規(guī)模，以此降低融資難度。” 一位TOP5房企營銷人員對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）表示，現(xiàn)在大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸只對千億規(guī)模以上的房企開放，這也是今年很多小房企暴雷的原因，資金轉(zhuǎn)不動了。

顯然，樓市調(diào)控仍在升級，融資端口大幅收縮，加之償債高峰即將出現(xiàn)，房企的資金壓力并真正緩解。

恒大研究院的報告顯示，2019年至2021年，房企逐步迎來償債高峰期。從兌付規(guī)模來看，這三年的到期債務規(guī)模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

▲房企主要有息債務余額及未來每年到期規(guī)模。圖片源自恒大研究院。

抓銷售、促回款成為房企更好地抵御市場下行風險的利器。距離年終業(yè)績考核不到一個月時間，搶收更是迫在眉睫，包括萬科、恒大、富力、融創(chuàng)、雅居樂等房企均在進行全員營銷，加速回款。

一位知情人士透露，之前在某TOP10房企年末沖刺的時候，為完成公司下達的指標，大家要湊錢買自己公司的房，然后過幾個月后再無理由退房，把錢收回來。

上述TOP5房企營銷人員亦對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）表示，迫于市場壓力和回款要求，年底公司都在全民營銷，非業(yè)務部門的員工也有到訪指標，對回款時間的要求也相應嚴格。

為了交出好的業(yè)績單，房企也是“花樣”百出。

據(jù)“第一財經(jīng)”援引業(yè)內(nèi)人士報道，“現(xiàn)在頭部房企為了年末沖業(yè)績，把沒有拿到預售證的項目提前給中介或者資金方，讓其進行包銷，不過要求提前回款，這樣就可以算作今年的銷售業(yè)績。”

據(jù)無冕財經(jīng)了解，某千億房企推出員工購房政策，員工可享受購房首套優(yōu)惠，房款可抵扣員工年終獎金，此外還享更名機會，更名后可保留員工優(yōu)惠折扣。

“員工交首付簽完合同后，公司賬上便顯示已賣出案，不是真正意義上的買房，但實際上房子并未在房管局備。”對此，一位業(yè)內(nèi)人士表示。

12月1日，中指研究院發(fā)布的2019年11月“百城價格指數(shù)”顯示，11月全國100個城市新建住宅均價環(huán)比上漲0.21%，漲幅仍處于較低水平。100個城市中，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少7個，環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加8個，跌幅1%（含）以上的城市有3個，較上月增加1個。

“這一數(shù)據(jù)印證當前房地產(chǎn)市場降溫的態(tài)勢還在持續(xù)，并有再降的可能。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進如此評價，一方面是市場預期下降導致房價再次下跌，另外是年底房企集中降價促銷。

目前看來，沖刺業(yè)績闖過年關(guān)依舊是房企的重中之重。

“整體而言，今年規(guī)模房企的目標完成情況較為樂觀，通過12月份的降價促銷繼續(xù)改善業(yè)績，完成最后沖刺的問題不大。”嚴躍進指出，在這個時間點上，房企通過全民營銷多做些業(yè)績也是必要的，特別是為明天開年的銷售作蓄客準備。

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