三季度房地產信托發行規模下降近三成

　　受監管政策收緊影響，相關數據顯示，第三季度投向房地產類的信托業務發行和成立規模均環比出現銳減。云南信托研究部近期發布的研報指出，從發行規模看，今年第三季度投向房地產領域的信托產品發行規模為2079.70億元，環比下降827.35億元，降幅28.46%。

　　規模銳減

　　云南信托稱，2019年第三季度，信托業發行的集合信托計劃規模達5971.71億元，發行規模環比下降742.35億元，降幅11.06%。其中，第三季度環比下降規模最大的為投向房地產類的信托業務。從發行規模看，今年第三季度投向房地產領域的信托產品發行規模為2079.70億元，環比下降827.35億元，降幅28.46%。

　　數據顯示，2019年第三季度，信托業成立集合信托計劃規模達4600.081億元，環比下降501.13億元，降幅9.82%。其中成立規模降幅最大的為投向房地產類的信托業務。不過整體來看，盡管規模環比銳減，但房地產信托產品仍然是其中占比最高的品種，占比為35%，較二季度下降8個百分點。

　　云南信托指出，受“64號文”影響，信托公司2019年下半年通道業務開展受限，監管部門對通道業務實行限額管理，要求不得新增；受“64號文”及《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》影響，房地產信托業務遭遇強監管。前融等傳統模式開展的房地產信托業務受限。

　　用益信托統計數據也顯示了這一趨勢，7月至10月，我國房地產集合信托發行僅為2592.5億元，同比下降21.2%。按月來看，7月至10月，我國68家信托公司分別發行544只、421只、424只和270只產品，融資規模持續下降，分別為798.92億元、708.39億元、646.96億元和438.17億元。

　　轉向頭部房企

　　業內人士指出，房地產開發過程是一個資金密集需求期，地產商在拿地階段到預售前資金壓力最大。按照現行規定，地產商在獲得“四證”(四證指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證)前無法從銀行中獲得開發貸。因此，從以往的實踐來看，信托融資在拿地階段和開工建設階段都有運用，但主要在拿地階段使用。

　　東方證券認為，歷經多年發展，房地產信托融資規模持續擴大，房地產信托融資主要集中在拿地和前期開發階段，是房企拿地的重要資金來源。信托融資產品多樣、運作靈活，且主要應用于拿地階段，直接作用于土地市場。因此，銀保監會“23號文”對于信托的幾種產品進行了點名監管，阻斷信托公司為房企提供拿地資金。

　　一位中型信托公司的人士對記者表示，信托資金目前大約占了房企資金來源的30%左右，整體來看，不是主要的融資方式，但是由于信托業務整體比較靈活，仍是部分大中型房企融資的一個重要渠道。

　　東方證券認為，本次信托融資主要影響的是中型房企。萬科、保利等頭部開發商對于信托資金的使用度很低，信托融資收緊對于它們影響很小。中型開發商由于仍有較強的規模擴張訴求，獲取土地的動力更為強烈，而信貸資源又相對有限，因此對于信托融資的使用度比較高。因此，本輪監管收緊，受影響最大的應該為中型開發商。百強以外的小型房企原本就難以獲得信托融資資源，本輪收緊對其沖擊也較小。綜合來看，本輪收緊形成了兩頭松、中間緊的態勢。在融資收緊之后，中型房企在資金壓力增大的情況下，會選擇將部分資產出售給頭部公司，導致行業集中度提升再度加速。