開發商宣傳資料難以認定為合同內容 要約邀請≠要約

　　中國消費者報報道(王潔如 記者 任震宇)購房人和開發商簽訂了購房合同，后發現房屋的實際情況與宣傳材料及售樓處張貼的宣傳資料不符，購房人可否就此要求解除合同?開發商宣傳手冊能否認定為合同內容?近日，北京市石景山區人民法院就審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛，駁回了購房人要求退房的訴求。

　　2015年8月，王某和張某夫妻二人與北京一家房地產開發有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買其開發的某商業金融項目的地下二層商品房。雙方合同約定商品房所在土地用途為地下商業。合同簽訂后，王某與張某依約支付了房屋價款，房地產公司于2016年12月19日將房屋交付給王某和張某，后二人取得房屋不動產權證。王某和張某本想將所購房屋用于餐飲，但由于政策限制不能經營餐飲，于是將房地產公司訴至石景山區法院，要求解除雙方簽訂的合同，并要求返還價款及賠償損失、支付違約金。

　　王某和張某稱，房地產公司銷售涉案房地產項目的宣傳材料及售樓處張貼的宣傳材料照片，都宣傳地下二層為美食城，現該樓地下二層的指示標顯示為“特色小吃、快餐、水吧”，且涉案項目的規劃圖和竣工圖被標注為餐飲。

　　房地產公司則辯稱，雙方合同約定的房屋用途為商業，并未在廣告及宣傳材料中將涉案項目定位為美食娛樂中心，也未在廣告及宣傳材料中稱地下二層將開設美食城，即便認定在宣傳材料中稱地下二層開設美食城，該說明或允諾不能構成合同內容。

　　石景山區法院經審理認為，王某、張某與房地產公司簽訂的《北京市商品房預售合同》及《補充協議》，是雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的效力性強制規定，合法有效。雙方應按約定履行各自的權利和義務。王某、張某依約交付了房款，房地產公司依約交付了房屋，并協助王某、張某辦理了涉案房屋的房屋所有權證，合同約定的主要權利義務已履行完畢。

　　針對王某、張某以涉案房屋不能經營餐飲，其購房目的無法實現為由主張解除合同。法院認為，王某、張某與房地產公司簽訂的《北京市商品房預售合同》及補充協議約定的房屋用途為商業，與王某、張某取得的涉案房屋不動產權證一致，并未具體到餐飲業。因此，就合同內容上看，不能確定王某、張某購房目的為經營餐飲。而房屋銷售宣傳資料載明的地下二層定位的經營業態屬于要約還是要約邀請，決定了房地產公司應當承擔的民事責任。本案中，涉案房屋按照經營餐飲而設計建設，宣傳資料顯示的“美食城”對于購房人產生房屋用途的心理確認。但是，房地產的價格受到建設及融資成本、市場行情、周邊商業環境及配套設施等多種因素影響，并非單純由可以經營餐飲所決定。況且，王某、張某也不能舉證證明宣傳資料對合同訂立以及涉案房屋價格的確定有重大影響。因此，宣傳資料對于買受人應為要約邀請，而非要約，出賣人不履行要約邀請依法應當承擔的民事責任并非違約責任。因此，王某、張某主張解除合同，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。

　　最終，法院判決駁回王某、張某的訴訟請求。

　　法官提示

　　認定為合同內容要滿足4個條件

　　石景山區法院法官指出，銷售廣告誘惑大，簽訂合同需謹慎。商品房銷售廣告和宣傳資料在符合一定條件下可以認定為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。但是，按照《商品房買賣合同解釋》，認定廣告和宣傳資料構成合同內容需要嚴格符合法律規定的4個條件：內容應在商品房開發規劃范圍之內;內容應當針對房屋和相關設施的;所作的說明和允諾要具體確定;對合同的訂立以及房價的確定有重大影響。不符合上述4個條件的，不視為合同內容，相關權利義務的行使和承擔應按著雙方簽訂的合同來確定。所以，簽訂合同時，要謹慎對待合同內容與廣告宣傳不同之處，同時留存相關宣傳資料證據以備后患。

　　另外，關于地下空間的使用，我國有專門的法律法規來予以規范，如《人民防空法》等，北京市就人民防空工程及普通地下室的使用也出臺了相關規定，對地下空間的使用、出租等予以嚴格限制。涉及到本案中，按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理規范》“禁止利用地下二層及其以下設置文化娛樂場所和餐飲場所”的規定，作為開發商應在法律規定的范圍內進行廣告宣傳，作為消費者也應在購買之前盡到合理審慎的注意義務。