2019年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 土地篇

　　經(jīng)歷了去年下半年的地市寒冬后，2019年二季度土地市場出現(xiàn)了短暫的回暖，土地價格一度隨著優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)增加急劇上升；但到了下半年，由于融資渠道持續(xù)收緊，市場溢價率也降低歷史最低位，土地市場熱度進一步轉(zhuǎn)冷。

　　展望2020年，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制將繼續(xù)在土地市場發(fā)揮作用，土地市場也會持續(xù)穩(wěn)定低位運行；2019年企業(yè)在拿地方面的謹慎態(tài)度在2020年將會持續(xù)，樓市、地市以及金融市場方面政策放寬預(yù)期偏弱，土地市場在價格方面將以較低位水平持續(xù)運行，對現(xiàn)金流能力較強的企業(yè)來說是適合增加土儲的時機。

　　2019年總結(jié)

　　成交面積：成交量不及2018年，一二線城市成交占比明顯提升

　　截止2019年11月底，全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。雖然11月300城供應(yīng)總量翻番，年底又是土地成交的旺季，12月土地成交量會呈現(xiàn)周期性的增加趨勢，但考慮到前11月成交量與去年全年成交量存在4.3億平方米的差距，2019年土地市場總量很難達到2018年的水平，預(yù)計會呈現(xiàn)下降趨勢。

　　雖然土地成交面積呈現(xiàn)同比下降，但成交金額卻超出了去年同期：截止2019年11月，全國土地成交金額累計已達5.42萬億，同比去年增長了10%。從成交金額排名來看，地價較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長三角區(qū)域，共有8個城市入榜，且這些城市的成交金額僅有上海小幅下跌，其余城市均是同比上漲趨勢。

　　成交金額同比上漲10%，增幅較2018年進一步收窄

　　截至2019年11月底，全國300城經(jīng)營性用地成交金額達54169億元，同比增長10%，與2018年全年16%的漲幅相比明顯收窄。成交總金額增長速度放緩，主要是因為今年下半年資本環(huán)境監(jiān)管更緊，使得開發(fā)商融資困難，資金比較緊張，拿地?zé)崆檩^以往也有所下降，成交地塊也多以低溢價成交為主，使得全年成交金額增速趨緩。

　　土地價格：平均樓板價同比漲幅達14%，溢價率持續(xù)低位運行

　　2019年土地市場在一二線城市成交占比增加、熱點區(qū)域優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)量明顯增加的情況下，迎來了地價的回漲。不過，在進入下半年以后，由于融資渠道持續(xù)收緊，房企資金壓力大，拿地的積極性也大幅降低，大部分地塊低溢價甚至零溢價成交，整體溢價率已經(jīng)跌至10%以下的低位，三四線城市的市場熱度更是持續(xù)回落，土地市場進一步轉(zhuǎn)冷。

　　整體地價：地價再次回漲至2396元/平方米，同比漲幅達14%

　　2019年土地價格并未延續(xù)2018年的價格回落之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。地價的明顯上漲，一方面是由于2019年前11個月一二線城市成交規(guī)模占比相比去年同期顯著提升，比例增加了3個百分點；另一方面，由于年內(nèi)市場熱度不高，大部分城市增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，如北京今年有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應(yīng)量較去年同期也有明顯的提升，這也進一步推高了今年的成交均價。

　　溢價率：二季度來溢價率持續(xù)走低，三四線城市降幅最大

　　盡管2019年整體地價較2018年有明顯上漲，但溢價率卻呈下降之勢。成交溢價率由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3個百分點。分季度來看，2019年溢價率經(jīng)歷了“先升后降”之勢，尤其是在2019年二季度升至高位后，三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑，降幅十分顯著，四季度基本延續(xù)了三季度的下降之勢，溢價率再度下滑，開發(fā)商拿地的審慎程度大幅度提升。

　　截止至2019年第四季度，各能級溢價率均已經(jīng)跌破10%，尤其是一線城市溢價率已經(jīng)跌破5%，大部分地塊均以底價成交，降無可降；二線和三四線城市溢價率也分別降至8.0%、9.7%，土地溢價率也降至相對低位。

　　2020年展望

　　從整體市場運行來看，2019年土地市場呈現(xiàn)出量跌價漲的趨勢，成交樓板價雖在一二線城市成交量占比提升的影響下同比上漲，但土地成交建面卻不敵上年同期，市場熱度也在下半年一直維持低位運行，整體市場的流拍率也高于去年，土地市場較往年明顯轉(zhuǎn)涼。市場下行的背景下，一些流拍嚴重的城市如廣州、天津已經(jīng)降低了土地出讓價格，此外樓市方面也有限售松動消息傳出，而對于市場表現(xiàn)仍然較好的城市，則繼續(xù)收緊政策。種種跡象表明，“因城施策”、“一城一策”的房地產(chǎn)長效管理調(diào)控機制已經(jīng)初步形成，未來的土地市場也會平穩(wěn)運行。

　　“錢緊”預(yù)期依舊，土地市場熱度維持低位運行

　　縱觀2019年出臺的土地政策，租賃、養(yǎng)老成為今年政策的關(guān)鍵詞：上半年各部門聯(lián)合發(fā)文表態(tài)要大力發(fā)展租賃市場，深圳、杭州等外來人口總量較大的城市跟進出臺租賃政策，并加大了租賃用地的供應(yīng)；下半年國務(wù)院提出要結(jié)合城鎮(zhèn)舊改大力發(fā)展養(yǎng)老，自然資源部也在年末提出要保障養(yǎng)老用地供應(yīng)，部分城市已有具體政策出臺，如南寧已明確要求新建住宅小區(qū)需配建養(yǎng)老服務(wù)用房，土地供應(yīng)類型未來也將更加多樣化。另外，今年7月，《土地管理法》修正案草案中刪去了“建設(shè)用地必須國有”，為集體用地入市掃平法律障礙，土地供應(yīng)渠道也更加多元化。這對于土地資源緊張的一、二線城市將是一大利好。

　　除了大力發(fā)展租賃市場、完善社區(qū)養(yǎng)老配套外，在2019年12月中央經(jīng)濟工作會議再度強調(diào)要繼續(xù)堅持房住不炒，堅持“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，為2020年房地產(chǎn)市場的定下運行基調(diào)。資金層面，銀保監(jiān)會在年末稱要完善房地產(chǎn)融資統(tǒng)計和監(jiān)測體系，嚴厲打擊違規(guī)行為，房企融資環(huán)境預(yù)計仍將高度收緊。“錢緊”勢必會導(dǎo)致房企在拿地時越發(fā)謹慎，明年的土地市場熱度大概率仍會持續(xù)低位運行。

　　地價難以維持上漲趨勢，一二線城市成交占比有望繼續(xù)提升

　　2019年，隨著購房需求的逐漸釋放，多數(shù)三四線城市在棚改退場后樓市表現(xiàn)萎靡不振，進一步導(dǎo)致土地市場也隨之遇冷，三四線城市的成交占比和上一年相比明顯減少。相比于購房需求增長動力缺乏的三四線城市，一二線城市在人才引進等政策利好下購房需求充裕，成為市場下行時企業(yè)拿地的避風(fēng)港。另外，為了穩(wěn)定房價，這些重點城市在今年的土地供應(yīng)量明顯加大，如廣州、上海、深圳、南京等今年的土地供應(yīng)量都超出了去年同期，預(yù)計2020年也會維持高位。雙重影響下，一、二線城市的成交占比將會繼續(xù)提升。

　　土地價格方面，2019年來一些條件較好的地塊因為投資回報率不高出現(xiàn)了無人報名而流拍的現(xiàn)象，在此影響下，為保證供應(yīng)，政府適當(dāng)了調(diào)低價格預(yù)期，2019年末土地成交價格已降至上年同期水平。由于資本市場環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，高融資成本下房企對拿地的態(tài)度將會更為謹慎，來年地價也難走高。但對于現(xiàn)金流能力較強的房企來說，2020年卻有望迎來值得仔細甄別、抄底拿地的長期窗口期。

　　本文為《2019年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望：土地篇》刪減版

　　（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）