多地出招 樓市“因城施策”凸顯

　　2020年開年，多地出臺針對房地產市場的調控政策。從調控力度和調控方向看，因城施策特征明顯。從調控手段看，放寬購房政策的城市主要從實施新房補貼、放寬落戶政策、放寬公積金提取流程和提取額度等角度進行；調控趨嚴地區主要從限售等角度進行。

　　此外，多地區發文鼓勵租賃市場發展，放寬“商改租”范圍。人才落戶政策，也在很大程度上刺激了春節期間返鄉置業的需求，落戶放寬的城市中，熱點地區春節返鄉置業需求有望大幅提升。

　　穩房價導向不變

　　近日，多地出臺針對新房的補貼政策。四川達州市印發的《關于中心城區穩地價穩房價穩預期確保房地產業平穩健康發展十二條政策措施的通知》指出，支持有實力、有品牌的大企業參與土地市場競買。同時，恢復購房補助，從2020年1月1日起，凡購房者購買建筑面積低于140平方米的新建普通住房，按房屋產權證登記的建筑面積，由市、區財政對各自供應土地的開發樓盤給予100元/平方米的補助。

　　在此之前，四川富順縣也出臺了類似政策。按照富順縣住房和城鄉建設局發布的《富順縣購買商品住房財政補貼實施細則》，對在2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規劃區內購買新建商品房的居民，給予一次性200元/平方米的財政補貼，二手房買主不享受這一補貼。

　　從補貼時間看，多數地區時間較短，抱著試點的態度較為明顯。例如，湖南省衡陽市衡東縣房交會上，當地政府部門也推出了稅費補貼政策，涵蓋住宅、商鋪、車位等多個業態。政府表態稱，“鼓勵企業讓利，但不搞惡性競爭”。上述政策在衡東縣房交會期間適用，具體時間為2020年1月1日到2020年3月31日。

　　房地產調控收緊的城市中，多數地區前期房價、地價出現較大幅度上漲。以唐山市為例，唐山市政府首創“網簽限售”，明確購房人購買新建商品住房，自網簽之日起42個月內不得上市交易。國家統計局公布的2019年11月70個大中城市商品住宅銷售價格數據顯示，2019年11月，唐山市新建商品住宅銷售價格指數環比上漲1.9%，同比上漲11.9%，房價相比2015年漲幅達到37.3%，環比上漲幅度與銀川市并列第一。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，2020年房地產調控將堅持“穩”這個主題，遏制投機，保護真實的居住需求。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2020年各地房地產市場秩序維護導向明顯，即便是有各類刺激性的政策，但穩房價、穩地價和穩預期的導向依然沒有變。

　　租賃政策為重點

　　不少地區為了優化外地人口租房環境、擴大租房供給、滿足租房需求，2020年以來出臺了針對租房市場的政策。

　　以深圳為例，1月9日深圳住建局發布《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（征求意見稿），對“商改租”的改建原則等方面進行規范。既有商業和辦公用房應同時符合以下條件方可改建：已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業；不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押登記等他項權益的，應取得所有他項權益人同意；以宗地或者棟為單位；不能以宗地或者棟為單位的，改建部分應當相對獨立且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。

　　此前深圳曾表態，力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套。

　　中原地產數據顯示，2019年超過50個城市發布了不同力度的鼓勵租賃政策，北京、長春、上海、南京等16個城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍。租賃市場成為不少城市大力發展的重點。

　　業內人士普遍認為，2019年12月中央經濟工作會議指出，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。同月，住建部聯合六部門發布《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，規范住房租賃市場，全面保障租戶的合法權益。2020年預計更多城市將在不同層面加大租房保障力度，針對租賃市場的優惠政策將持續推進。

　　人才落戶帶動返鄉置業升溫

　　2019年全國超過170個城市對外發布了人才相關政策，吸引人才成為了城市競爭的主要政策內容。2019年12月，中辦、國辦印發《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，明確全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例。

　　人才落戶政策也在很大程度上刺激了春節期間返鄉置業的需求，落戶放寬的城市中，熱點地區春節返鄉置業需求有望大幅提升。

　　58同城、安居客發布的《2019-2020年返鄉置業調查報告》顯示，有68.6%傾向于選擇回鄉置業。與2019年相比，2020年返鄉置業潮呈現“意愿人群占比有所上升”“意向房源總價范圍提升”“越來越多人傾向線上購房”三大趨勢。在熱點城市方面，從全國范圍來看，二三線城市春節期間的找房熱度有望創出新高。重慶、成都、西安是返鄉置業最熱門的地區；徐州、南通、合肥緊隨其后；東北地區的返鄉置業熱度有所下降。

　　58安居客房產研究院分院院長張波認為，返鄉置業是近年來一直持續的熱門話題。品牌房企在三四線及以下城市布局的下沉化，拉動春節期間更多返鄉人群關注到當地樓市。從返鄉人群變化看，用戶不僅會關注地縣級城市的項目，同時還會關注到本省更為核心的二三線城市；加之落戶政策放松，二三線城市春節期間的找房熱度有望創出新高。

　　張波強調，在房住不炒的大背景下，返鄉置業的核心訴求依然是自用，子女教育、當地房價、工作機會、照顧家人等因素為是否返鄉置業的主要原因。隨著部分三四線城市房價的不斷提升，返鄉人群找房熱情有望繼續提升。但由于購房者心態更趨理性，真實購房需求或不及往年。