大唐地產(chǎn)IPO考驗(yàn)重重：2019年權(quán)益銷售金額驟降35% 距50強(qiáng)目標(biāo)再遠(yuǎn)一步

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)1月7日訊(記者 安平)克而瑞近期發(fā)布了2019年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜top200榜單，榜單顯示，目前正在排隊(duì)IPO的大唐地產(chǎn)，2019年的全口徑金額為339.5億元，排名第81；權(quán)益銷售金額為187.8億元，排名第100，權(quán)益占比55.3%。

　　此前的2016年-2018年，大唐地產(chǎn)的流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元和308.6億元，行業(yè)排名分別為第149、第109、第77；權(quán)益銷售金額分別為86.1億元、447.7億元、289.6億元，行業(yè)排名第147、第105和第74。

　　以此計(jì)算，大唐地產(chǎn)2019年全口徑銷售金額同比上漲約10%，但排名下降4名；權(quán)益銷售金額同比下滑約35%，排名則下降26名。

　　大唐地產(chǎn)總裁郝勝春曾于2018年公開(kāi)表示，公司確定了“未來(lái)三年沖刺500億元的銷售目標(biāo)”。2019年，大唐地產(chǎn)再次將目標(biāo)升級(jí)為“3年1000億+，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)”。而克而瑞這份最新披露的排行榜則顯示，大唐地產(chǎn)與50強(qiáng)的目標(biāo)又遠(yuǎn)了一步。

　　大唐地產(chǎn)目前正在排隊(duì)港股IPO。今年11月，大唐地產(chǎn)在港交所發(fā)布招股說(shuō)明書(shū)。招股書(shū)顯示，2016-2018年末及2019年6月底，大唐地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元，凈負(fù)債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%，遠(yuǎn)高于第三方機(jī)構(gòu)給出的80%的房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率水平。

　　截至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)未償還借款為75.98億元，其中一年內(nèi)需償還17.3億元，一至兩年需償還31.7億元，而公司賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為19.42億元。至于此次IPO所募資金，大唐地產(chǎn)表示，主要用于公司的現(xiàn)有項(xiàng)目資金需求，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(即唐晟雅苑、唐璽雅苑、長(zhǎng)沙大唐印象御璽及長(zhǎng)沙大唐印象御園)的建筑成本；償還部分若干現(xiàn)有計(jì)息銀行借款，均為用于公司物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的貸款，包括(i)一筆銀行借款，按固定年利率9.0%計(jì)息及于2022年6月到期，及(ii)一筆銀行借款，按固定年利率8.5025%計(jì)息及于2021年8月到期；將用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及運(yùn)營(yíng)資金。

　　千億銷售目標(biāo)壓頂?shù)拇筇频禺a(chǎn)，近期在積極補(bǔ)充土儲(chǔ)。2019年11月5日，福建漳州出讓3宗地塊，大唐地產(chǎn)6.07億元競(jìng)得兩宗，其中一宗是大唐地產(chǎn)和恒盛聯(lián)合拍下；10月11日，大唐地產(chǎn)以總價(jià)約2億元拿下廣西南寧一商住地塊。

　　不過(guò)，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，大唐地產(chǎn)把大量項(xiàng)目壓在少數(shù)幾個(gè)城市。

　　招股書(shū)顯示，截至2019年9月底，漳州、南寧、天津三個(gè)城市的土地儲(chǔ)備在公司總土地儲(chǔ)備中的占比分別為10%、28.2%、16.7%，期內(nèi)上述三座城市的貢獻(xiàn)在總銷售物業(yè)收益中占比分別達(dá)到76%、98.9%、98.8%。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者，這可能會(huì)給大唐地產(chǎn)造成較大的去化壓力，導(dǎo)致企業(yè)資金壓力上升，負(fù)債增加，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力將在局部市場(chǎng)調(diào)整的情況下面臨考驗(yàn)。

　　中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者還發(fā)現(xiàn)，漳州、南寧、天津也是大唐地產(chǎn)投訴重災(zāi)區(qū)。天津大唐印象二期業(yè)主近期在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，稱開(kāi)發(fā)商沙盤(pán)、宣傳頁(yè)、及圖紙和銷售都說(shuō)主臥和次臥中間衛(wèi)生間有窗戶，實(shí)際驗(yàn)房時(shí)沒(méi)有；買(mǎi)房時(shí)需交納五萬(wàn)電商費(fèi)，這五萬(wàn)不在總房款中，且沒(méi)有發(fā)票。

　　福建漳州開(kāi)發(fā)區(qū)大唐世家2期業(yè)主廖先生則曾投訴，稱所在的小區(qū)曾出現(xiàn)樓板外墻開(kāi)裂、樓房沉降、房屋漏水等諸多問(wèn)題。近期地下停車場(chǎng)現(xiàn)圍擋，廖先生質(zhì)疑是開(kāi)發(fā)商房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題擅自維修，去詢問(wèn)時(shí)雙方發(fā)生沖突致受傷。

　　大唐地產(chǎn)的招股書(shū)也顯示，報(bào)告期內(nèi)公司曾發(fā)生過(guò)若干不合規(guī)事件，主要涉及4個(gè)方面，分別為：6個(gè)項(xiàng)目公司無(wú)建筑工程施工許可證開(kāi)展業(yè)務(wù)，總罰款340萬(wàn)元；4個(gè)項(xiàng)目公司沒(méi)有遵守相關(guān)建筑工程規(guī)劃許可證及/或其他相關(guān)規(guī)劃批文所載規(guī)定或規(guī)劃而開(kāi)展建筑工程，合計(jì)被罰130萬(wàn)元；2個(gè)項(xiàng)目公司在未辦妥相關(guān)建筑工程竣工手續(xù)的情況下交付物業(yè)，被罰款40萬(wàn)元；還有3個(gè)項(xiàng)目公司所刊登的物業(yè)廣告未能遵守廣告法規(guī)定被罰款50萬(wàn)元