因城施策 全年各地樓市微調不斷

　　2019年以來，在“房住不炒”的背景下，融資收緊，限購政策不放松依然是房地產政策的主旋律。從各地來看，針對樓市的具體情況各地出臺了有針對性的政策，包括針對人才進行限購政策的微調，對住房公積金政策進行調整，反映出“因城施策”的特征。同時，集體土地入市迎來政策性的突破。在區域發展方面，粵港澳大灣區和長三角一體化規劃的出臺成為今年區域發展的亮點。

　　1 融資收緊

　　今年4月份，中央政治局會議釋放地產融資收緊政策信號。5月，銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》。7月，發改委要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。8月，多家銀行收到窗口指導，要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平。從全年來看，發改委、央行、銀保監會陸續出手對房地產信托、房企海外發債、銀行房地產業務等融資環節釋放加強監管信號。

　　點評:融資政策收緊，是房地產調控政策在金融端的體現，收緊房企的“錢袋子”，防范金融風險。

　　2 多地調整棚改政策

　　2019年“兩會”時，多地下調棚改目標。根據“新三年棚改計劃”，2018年-2020年將改造各類棚戶區1500萬套。繼2018年后，2019年、2020年棚改目標預計完成920萬套，年均460萬套，相比于之前目標有所降低。同時，2019年，政府購買棚改模式取消，鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。

　　點評:因地制宜地推行棚改政策，既盡力而為，又量力而行。

　　3 定向人才政策頻現

　　今年以來，從全國范圍看，超過160個城市對外發布了各種類型的人才政策，與2018年同期相比上漲幅度超過40%，大部分城市人才政策和住房政策有關聯，內容包括針對特定的人才予以放寬購房資格、調整限購條件、增加購房、租房補貼等。

　　另外，有超30個城市陸續出臺了新的落戶政策，廣東、黑龍江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安、南京、寧波、馬鞍山、長沙等市，相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等做出規定。

　　點評:在“房主不炒”的背景下，隨著更多城市“定向”放寬人才購房限制，對樓市的影響力度越來越小。

　　4 推進老舊小區改造

　　今年《政府工作報告》對城鎮老舊小區改造工作作出部署。住建部會同發展改革委、財政部聯合印發《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，全面推進城鎮老舊小區改造。7月1日，住房和城鄉建設部副部長黃艷稱，全面推進城鎮老舊小區改造，其中包括推動地方創新改造方式和資金籌措機制等。按照“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的方式統籌推進，采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。

　　點評:老舊小區改造是民生工程，提高了人民的生活居住條件。

　　5 集體土地入市

　　今年8月，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定。其中，集體經營性建設用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點。規定農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用。

　　點評:新《土地管理法》取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙。

　　6 深圳調整普宅標準

　　11月11日，深圳調整普通住宅認定標準:容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下住宅，這類普通住宅滿兩年可免繳增值稅。深圳市住房和建設局表示，此次調整普通住房標準，并不影響房地產調控政策。

　　深圳市此前適用的普通商品住房標準于2015年公布實施，其中，享受優惠政策的普通住房，應當同時滿足以下三個條件:住宅小區建筑容積率在1.0以上;單套住房套內建筑面積120(含本數)平方米以下或者單套住房建筑面積144平方米以下;實際成交價低于規定的所在區域普通住房價格標準(不同區域的上限介于200萬元至490萬元之間)。隨著房地產市場形勢的變化，該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。

　　點評:隨著形勢的變化，及時調整普通住宅認定標準，降低普通老百姓的購房負擔。

　　7 粵港澳大灣區規劃綱要發布

　　今年2月18日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，引發社會強烈關注。其中明確，打造粵港澳大灣區，建設世界級城市群，有利于豐富“一國兩制”實踐內涵，進一步密切內地與港澳交流合作，為港澳經濟社會發展以及港澳同胞到內地發展提供更多機會，有利于進一步深化改革、擴大開放，建立與國際接軌的開放型經濟新體制，建設高水平參與國際經濟合作新平臺。

　　點評:新的高度、新的開放、新的藍圖。

　　8 長三角一體化發展規劃發布

　　12月1日，中共中央、國務院印發了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》。其中明確提出，到2025年，長三角一體化發展取得實質性進展。跨界區域、城市鄉村等區域板塊一體化發展達到較高水平，在科創產業、基礎設施、生態環境、公共服務等領域基本實現一體化發展，全面建立一體化發展的體制機制。

　　點評:長三角一體化發展迎來新機遇。

　　9 各地調整住房公積金貸款

　　今年以來，各地在“因城施策”政策的指導下，對住房公積金貸款政策進行調整。例如，5月，西安暫停西安地區以外購房提取公積金，同時公積金貸款最高額度下調，倍數降至15倍;9月，無錫進一步收緊了公積金貸款額度，個人最高貸款額度降至30萬元;12月，鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。而有些城市也對公積金貸款的條件作出調整，例如，今年1月，長沙出臺住房公積金新政，明確需要繳存滿1年才能申請貸款。

　　點評:住房公積金貸款政策的調整也是房地產調控政策的一環。

　　10 發展住房租賃市場

　　7月，財政部、住建部發布《2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單公示》，明確北京、長春等16個城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍。住建部部長王蒙徽在新聞發布會上表示，大力發展和培育住房租賃市場，總結推廣12個城市住房租賃試點的經驗，落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應，著力解決新市民等群體的住房問題。