專家：欠費不能成為停運電梯的理由

　　廣州某小區因電梯停運而導致老人爬樓猝死的事件，將電梯安全問題推上了焦點。實際上，隨著最早一批商品住宅樓“年齡”增加，越來越多的住宅小區結束了保修期，電梯日常維護成了業主們最關心的事，由此引發的爭議也是不斷。物業公司能以部分業主欠費為由關停電梯嗎？記者采訪了律師、物業專家和法律專家，都表示物業公司擅自關停電梯的行為站不住腳。

　　現象

　　廣州小區電梯關停惹爭議

　　此次引發爭議的事件，發生在廣東省陽春市。12月9日下午，陽春市新世界花園小區物業管理公司以部分業主不繳物業費為由，停止了小區電梯的運行。當天傍晚，家住12層的老人在爬樓回家途中，突感身體不適，暈倒在9層，鄰居們隨后撥打120。由于電梯依然停運，醫生不得不爬樓救人。最終，老人不幸死亡。

　　老人的子女隨后主張，自己一家五口在小區居住多年，從未欠繳過物業費�，F在卻由于電梯關停，錯過了老人最佳搶救時間，物業公司應承擔相應的責任。

　　事件一出，很快就引發熱議。部分網友提出，物業公司不能因為部分業主欠費就關停電梯，這對繳了物業費的業主不公平。

　　也有部分網友站在物業公司一邊，認為電梯維修的支出都是從物業費里來，若大部分業主都不繳費，物業公司的確沒辦法維護電梯的正常運轉，關停也非完全不合理�！半娞菝磕甑木S保費和檢測費都不是一個小數字，物業公司又不生產和銷售產品，所有的開支都得從物業費里出�！毙吕宋⒉┚W友“黃小瓊12”就評論，是那些拖欠物業費的業主，損害了已繳費業主的權益。

　　北京也面臨電梯“老齡化”

　　目前，中國最早的一批商品住宅已步入30歲的“樓齡”，再算上商品房改革之前的老公房，住宅小區的載人電梯“老齡化”正變得日益突出，由電梯維修而產生的爭議和糾紛也在增加。

　　家住西城區某小區的業主，這幾年來就一直面臨著電梯故障不斷的煩惱�！案杏X這幾年一直都在修電梯，可總也不見修好�！毙�區業主鄭飛（化名）告訴記者，前幾年有兩個樓門都發生過“人被困在電梯”里的情況，業主最終簽字使用專項維修資金對電梯進行了大修。今年，9號樓和3號樓的電梯也頻繁罷工�！�9號樓的電梯每個樓層顯示的數字都不正確�！编嶏w無奈地說，除此以外，電梯門也經常關不上，業主都養成了進電梯先扶穩的習慣。

　　記者查詢到，2018年9月，北京市質監局相關負責人就表示，北京市電梯保有量接近23萬臺，一半以上使用時間超過十年，而且這個數字還會隨著時間的推移而增加。從統計數據看，使用時間在十年以內的電梯，故障率和事故率均相對較低，相對來說處于一個較低的風險水平。而使用時間在十年以上的電梯，由于其零部件磨損，使用長期負荷，故障率相對較高。

　　專家說法

　　欠費不能成為停運電梯的理由

　　承擔著電梯維修養護責任的物業公司，是否能以小部分業主欠費為由停運電梯呢？

　　北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強提出，根據《物業管理條例》的相關規定，物業公司的這一做法是存在問題的。

　　《物業管理條約》里規定，所謂物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　“無論物業公司與社區簽訂的物業服務合同是包干制還是酬金制，關停電梯都是不合規的�！碑呂膹娭赋�，如果采取的是包干制，那么根據雙方的約定，若業主存在欠繳物業費的情況，物業公司可以向欠費業主追繳，但不應當擅自停止電梯的運營，這樣會損害那些已經繳納物業費用業主的權益。如果采取的是酬金制，且用于社區物業服務的費用不足以支撐電梯運營的，也應當及時向全體業主公布相關情況，而不應以欠費為由停運。

　　另外，急救醫護人員到達社區，物業公司仍然不打開電梯，致使醫護人員錯失最佳救治時間，這至少違反了基本的救助原則，物業公司應為此承擔民事賠償責任。

　　欠費侵害的是全體業主權益

　　物業行業專家、中物聯盟總經理黃傳煒也表示，物業公司以部分業主欠費為由停運電梯是站不住腳的。黃傳煒向記者分析，物業公司依據《物業服務合同》履約是合同責任，電梯沒有維修養護至有效保障范圍，這是違約行為，因此而造成其他第三人損失或損害的，需依法承擔違約責任。業主欠繳物業費，屬于業主違反《物業服務合同》約定繳費責任，是侵害全體業主的共同權益，不是在侵害物業公司的權益。

　　“這是兩種不同的違約責任，只要小區的《物業服務合同》還沒有依法定程序解除，物業公司的履約責任便仍然存在，不能因為部分業主存在欠繳物業費的行為，就不履行自己的合同責任�！秉S傳煒表示，根據《物業管理條例》的相關規定，當業主欠繳物業費時，物業公司可依據《物業服務合同》的約定提出起訴，要求欠費業主補繳物業費及相應的滯納金，而非以此為由停運電梯。

　　電梯大修應動用專項維修資金

　　不同于小區公共綠地，電梯一直被歸入特種設備，其日常維護保養必須由取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。

　　《電梯使用管理與維護保養規則》里就規定，電梯維保分為半月、季度、半年和年度4種，每一種維保的基本項目（內容）和達到的要求都不同。

　　關于電梯維修費用究竟由誰出，業主和物業公司常常會產生爭議。有業主覺得，既然自己已經繳了物業費，那就不應再承擔電梯維修費。也有物業公司提出，電梯維修是涉及全體業主的事項，并不包含在物業費的范圍內。

　　“這筆錢究竟該誰出？那要看是小修還是大修。”黃傳煒告訴記者，諸如查減速器蝸輪的嚙合及磨損情況、調整制動器間隙、清掃電器元件上面的灰塵，都屬于小修，屬于物業公司履約責任，在物業費支出范圍內。諸如更換轎廂、轎廂門、減速器蝸輪等，經專業機構鑒定為大修的，應動用專項維修資金來維修。若無專項維修資金的，則這筆電梯維修費用應由每個業主按比例支付。本報記者 趙瑩瑩