被“撬”走的經(jīng)適房地塊 石家莊土地暗流調(diào)查

中房報記者 崔軍民 | 石家莊報道

15年前位于石家莊火車站周邊的雅園小區(qū)，經(jīng)河北省政府批復(fù)同意曾被列為經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目。在辦理土地劃撥過程中，由于石家莊市國土局遲遲不給辦理劃撥手續(xù)，該宗地塊也隨之發(fā)生了命運(yùn)的轉(zhuǎn)折，開發(fā)商也被“踢”出局。

多年之后，盡管開發(fā)商手頭上仍然拿著那份省政府的“紅頭文件”以及《用地規(guī)劃許可證》，但一切都成了空中樓閣。該地塊在相關(guān)人員的操縱下，由劃撥用地變成了掛拍出讓地塊，土地的使用主體也隨之發(fā)生了改變。時至今日，石家莊市國土局對這個“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目”仍然沒有上報河北省政府廢止，也沒有告知經(jīng)適房項(xiàng)目申請人開發(fā)商。

然而，這宗經(jīng)適房地塊的命運(yùn)并非孤例，這只是十年前石家莊土地市場腐敗的冰山一角。

2010年，石家莊國土系統(tǒng)多名官員相繼被“雙規(guī)”，導(dǎo)火索是其虛報耕地復(fù)墾、占補(bǔ)平衡面積，并將置換出的建設(shè)用地指標(biāo)倒賣牟利，被有關(guān)審計部門發(fā)現(xiàn)。隨后一系列涉嫌違規(guī)和貪腐行為又被牽出。上至河北省國土資源廳，下至相關(guān)區(qū)縣國土局，均有相關(guān)人員被調(diào)查。

上述石家莊市雅園小區(qū)經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目地塊被“撬”真相是什么？中國房地產(chǎn)報記者于2019年11月11日至13日，在石家莊市進(jìn)行了走訪，仍然只得到相關(guān)職能部門語焉不詳?shù)耐普喼�詞。

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經(jīng)適房項(xiàng)目命運(yùn)多劫

從石家莊火車站沿著勝利南街北行，不遠(yuǎn)處路東就是雅園小區(qū)項(xiàng)目，位處繁華的都市圈內(nèi)。記者現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目正處于地基施工狀態(tài)。而項(xiàng)目大門上標(biāo)著“石家莊智慧城市工程”，并由石家莊恒印房地產(chǎn)開發(fā)。

河北省政府《關(guān)于同意將石家莊市雅園小區(qū)列為經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)》顯示，該地塊占地138畝。

該地塊曾經(jīng)屬于石家莊華通物流有限責(zé)任公司（以下簡稱“華通物流”）使用。開發(fā)商河北驍陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“驍陽房地產(chǎn)公司”）于2003年9月15日與華通物流簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書，約定138畝的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給驍陽房地產(chǎn)公司。2005年7月，開發(fā)商驍陽房地產(chǎn)公司與華通物流簽訂了有關(guān)在上述地塊上聯(lián)合開發(fā)雅園小區(qū)的原則協(xié)議，2006年10月又簽訂了開發(fā)雅園小區(qū)項(xiàng)目的協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議。主要約定在驍陽房地產(chǎn)公司給付華通物流預(yù)付資金3000萬元后，華通物流應(yīng)將土地過戶為驍陽房地產(chǎn)公司。記者注意到，上述協(xié)議還約定了雙方的利益分配“按雙方投入所占開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)份額（其中華通物流14%，驍陽房地產(chǎn)公司86%）折合可銷售建筑面積產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分配。”驍陽房地產(chǎn)公司張姓負(fù)責(zé)人告訴記者，“在雙方的合作開發(fā)中，華通物流實(shí)際上能達(dá)到1億元的開發(fā)利潤。”

2003年12月，經(jīng)石家莊市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局初審，原則同意將該土地上建設(shè)的雅園小區(qū)項(xiàng)目列為石家莊市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目；2004年8月13日，經(jīng)河北省人民政府住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批復(fù)，同意將雅園小區(qū)列為經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目；2004年10月29日，雅園小區(qū)項(xiàng)目取得河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)證；2005年8月11日，該項(xiàng)目取得石家莊市規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并就該塊土地出具了征、出(轉(zhuǎn))讓用地通知書；2006年10月11日，華通物流向驍陽房地產(chǎn)公司出具證明“同意該土地由政府收回劃撥給驍陽房地產(chǎn)公司建設(shè)雅園小區(qū)”；2007年3月21日，石家莊市國土資源局交由橋東分局向石家莊市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出函，說明該土地已完成組卷工作，并上報石家莊市國土局。

所謂劃撥土地，是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。

然而，這個看似順風(fēng)順?biāo)�的�?xiàng)目，卻被卡在了土地劃撥環(huán)節(jié)。“2005年的時候我們就開始找石家莊市國土局，要求把這塊地劃撥到驍陽房地產(chǎn)公司名下，到了2010年，整整5年的時間，一直沒給辦理劃撥手續(xù)。國土局領(lǐng)導(dǎo)總是讓再等等，一直等了5年未能如愿。”驍陽房地產(chǎn)公司張姓負(fù)責(zé)人對記者說。

記者查閱大量資料發(fā)現(xiàn)，在對該經(jīng)適房項(xiàng)目的推進(jìn)過程中，曾有石家莊市政府時任主管市長和時任主管副秘書長等諸多領(lǐng)導(dǎo)紛紛對該項(xiàng)目作出批示，但屢屢落空，均未能推動該經(jīng)適房項(xiàng)目進(jìn)展。

5年之后，2010年5月5日，華通物流向石家莊市土地儲備中心提出申請,同意將院內(nèi)北宗地塊100畝交由政府收儲。緊接著，華通物流與石家莊市國土局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，石家莊市人民政府于2010年6月13日向華通物流頒發(fā)橋東國用(2010)第00119號《國有土地使用證》。2010年9月28日石家莊市國土局與華通公司簽訂《企、事業(yè)單位國有土地使用權(quán)收購(回)合同》，并從這個經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目上收儲約100畝。剩余的大約40畝土地，作為華通物流的收儲回報，已由劃撥用地?zé)o償轉(zhuǎn)成了出讓用地，并免去了華通物流的土地出讓金。同時，華通物流在土地的收儲中獲利土地補(bǔ)償金1億元。

值得一提的是，驍陽房地產(chǎn)公司在對經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目辦理土地劃撥手續(xù)期間，該地塊的原有土地使用證，已由華通物流交給了驍陽房地產(chǎn)公司，并由驍陽房地產(chǎn)公司交給國土部門組卷。然而，華通物流以“不慎丟失”的名義向某媒體刊登了“聲明作廢”公告，并重新補(bǔ)辦了橋東國用(2010)第00119號《國有土地使用證》。

驍陽房地產(chǎn)公司上述張姓負(fù)責(zé)人告訴記者，“石家莊市國土局幾年來一直以種種理由不給我們辦理土地劃撥手續(xù)，正是由于這種行政不作為導(dǎo)致我們未能開發(fā)建設(shè)。并且我們多次發(fā)函，向國土局主張權(quán)利，也未能阻止這塊地被石家莊市國土局從華通物流收儲。”

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項(xiàng)目周邊地價一路飆升

石家莊市是一座“火車?yán)瓌悠饋淼某鞘小保�以南北走向的京廣鐵路為核心，向東西擴(kuò)展。雅園小區(qū)位于石家莊市南二環(huán)之內(nèi)，2003年的時候，這個地方還是一片荒涼。記者走訪中了解到，大約從2005年前后，從當(dāng)?shù)卣�府透出消息，石家莊火車站準(zhǔn)備南遷，而雅園小區(qū)經(jīng)適房項(xiàng)目地塊正好處于規(guī)劃中的火車站周邊。一時之間，雅園小區(qū)項(xiàng)目周邊地價一路飆升。而新規(guī)劃中的石家莊火車站已于2012年12月底正式啟用。

記者搜索發(fā)現(xiàn)，在2003年，項(xiàng)目周邊的土地市值為每畝60萬至80萬元。而收儲價當(dāng)時才每畝30萬元。隨著火車站南遷，給周邊地塊帶來了巨大商機(jī)。

到2016年，該周邊地塊市值已達(dá)每畝1300萬元左右，已達(dá)2003年土地市值的20倍左右。

而在2010年5月，石家莊市國土局以1億元的收儲價收購該爭議地塊的100畝土地后，直至2016年才掛牌出讓該地塊。記者通過權(quán)威渠道獲悉，該地塊以3.3億元的成交價出讓了約83畝地塊，約合地價每畝400萬元。并以周邊地塊市值1/3的地價廉價的出讓給了石家莊恒印房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。而2016年正值石家莊樓市和土地市場的“狂飆期”。就該摘牌成交價也引發(fā)諸多質(zhì)疑。

有知情人士透露，“如果這個地塊以劃撥形式給驍陽房地產(chǎn)公司的話，由于不用交納土地出讓金，當(dāng)?shù)卣�府則是零利潤，而作為原土地使用人華通物流，只能從與驍陽房地產(chǎn)公司的合作開發(fā)中獲得1億元利潤。如果這個地塊直接從華通物流手中收儲，除了需要支付華通物流1億元土地補(bǔ)償金，還能收入大約13億元的土地出讓金，政府能從中獲利12億元。”只不過，該地塊被當(dāng)?shù)卣�府�?.3億元的地價給廉價出讓了。作為華通物流，除了能獲得1億元土地補(bǔ)償金，還同時獲得了免交土地出讓金的大約40畝出讓用地，作為其土地被收儲的利潤回報。

隨著土地“招拍掛”制度和土地儲備制度的實(shí)施，地方各級政府建立了土地儲備中心，由政府出面收購或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進(jìn)行整理，再通過土地市場進(jìn)行交易，從中獲取幾十倍甚至上百倍的差價。“土地出讓金最終形成地方政府財政收入的重要來源之一”，因此，地方政府“經(jīng)營城市”的熱情高漲，國土部門一時炙手可熱。

對地方政府而言，與賣地額度相掛鉤的每年新增建設(shè)用地指標(biāo)，顯然是各地國土部門手中的稀缺資源。

在知情人士看來，地方國土部門獨(dú)攬賣地權(quán)，一手握著“指標(biāo)”，一手連著開發(fā)商，大量交易缺乏透明度。如果缺乏行之有效的監(jiān)督機(jī)制，最終難免埋下權(quán)力尋租的種子。而石家莊國土系統(tǒng)目前所暴露出來的問題，很可能只是冰山一角。

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土地市場暗流涌動

驍陽房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，正是由于石家莊國土局行政不作為才導(dǎo)致自身巨大的經(jīng)濟(jì)損失。驍陽房地產(chǎn)公司于2013年向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹆诵姓�訴訟，石家莊國土局被法院認(rèn)定為行政不作為。然而，驍陽房地產(chǎn)公司的相關(guān)訴求并沒能隨著這份行政判決的生效而得以解決。驍陽房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人于2019年5月通過人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板反映訴求，至今沒有任何回應(yīng)。

驍陽房地產(chǎn)公司尋求石家莊國土局要求土地劃撥期間，非但未獲解決，反而招至牢獄之災(zāi)，上述張姓負(fù)責(zé)人被以非法吸收公眾存款案抓捕，2009年7月獲無罪釋放。被抓捕的理由是有多名華通物流的員工舉報，而張姓負(fù)責(zé)人核實(shí)舉報人員名單發(fā)現(xiàn)，“名單上的名字沒一個人是華通物流的員工”。

上述張姓負(fù)責(zé)人告訴記者，“在石家莊國土局一次關(guān)于該項(xiàng)目的會議上，曾經(jīng)遭到一個副局長的強(qiáng)烈反對。而在辦理很多手續(xù)時，也一直是找這個副局長。”

其實(shí)早在多年前，石家莊國土系統(tǒng)多名官員相繼被“雙規(guī)”，導(dǎo)火索就是其虛報耕地復(fù)墾、占補(bǔ)平衡面積，并將置換出的建設(shè)用地指標(biāo)倒賣牟利。據(jù)后來的公開報道顯示，“河北省、市、縣三級國土部門8名官員將千畝無法耕種的土地虛報為可復(fù)墾6000多畝耕地以換取建設(shè)用地指標(biāo)。建設(shè)用地指標(biāo)其后被買賣，官員侵吞6000多萬元。”

在2014年，中央第六巡視組對河北省進(jìn)行了巡視，并反饋意見指出“土地和城建領(lǐng)域腐敗問題突出，領(lǐng)導(dǎo)干部插手工程項(xiàng)目、為親友經(jīng)商謀利現(xiàn)象普遍，國企經(jīng)營和國資監(jiān)管中問題頻出。”

“能明顯的感覺到，在這個項(xiàng)目的背后一直有個身影的存在。”上述張姓負(fù)責(zé)人說。

記者在石家莊走訪時，電話采訪了華通物流原董事長高某和原總經(jīng)理王某，被告知“火車站南遷是該項(xiàng)目地塊最終沒有劃撥給驍陽房地產(chǎn)公司的主要原因”。

記者走訪石家莊市自然資源和規(guī)劃局（原國土局），被告知“你需要先經(jīng)過市委宣傳部同意”。石家莊市委宣傳部則對記者回應(yīng)“他們（指原國土局）有義務(wù)接受記者采訪”。（來源：中國房地產(chǎn)報）

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文章來源:中國房地產(chǎn)報