泰禾“變法”

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 走至今年，“中國房地產(chǎn)最嚴(yán)厲調(diào)控”的論調(diào)還在繼續(xù)。

調(diào)控持續(xù)發(fā)力，融資全面收緊，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的提出，加之中美貿(mào)易外部因素疊加等等，房地產(chǎn)從業(yè)者們大多感到凜冬將至。

多方數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國房地產(chǎn)市場的銷售增速放緩明顯，重點城市新房、二手房成交量同環(huán)比雙降，消化周期拉長；土地市場同樣走勢低迷，土地流拍與底價成交頻現(xiàn)，整體開發(fā)投資增速持續(xù)回落。

焦慮的房企們使出渾身解數(shù)，加快項目融資和去化，城市布局合理化，人才去泡沫化，多元化轉(zhuǎn)型等等。

同時，調(diào)控手段行政化，限價政策出現(xiàn)與多變，對于追求高品質(zhì)的開發(fā)商更是一種巨大的無奈與挑戰(zhàn)。

身處寒冬中的房企，都在尋找著自己穿越行業(yè)周期的方式。

如果對萬科來說，在“活下去”之后，今年這家好學(xué)生房企的任務(wù)是“回到主航道”；那么于泰禾而言，在經(jīng)歷青春期陣痛之后，選擇站在未來看現(xiàn)在，回到基本面，主動出擊。

改變中的泰禾

正確的路往往也是最難走的路，于人如此，企業(yè)也不例外。

走過二十余年的泰禾，在房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代走到白銀時代的節(jié)點，仍舊堅持精品戰(zhàn)略、蓋好房子，用黃其森的話來說，寧可犧牲一部分利潤也不減配。

當(dāng)然，堅守不是墨守成規(guī)，彼時抓住機(jī)遇在北京上海攬地的黃其森，定然也明白，只有看清局勢，才能成為時代的企業(yè)。

目前來看房地產(chǎn)大局已定，調(diào)控主基調(diào)在很長一段時間內(nèi)仍將延續(xù)。與其無所作為等待局勢改變，不如率先出擊，奪取應(yīng)對挑戰(zhàn)與未來的主動權(quán)。

泰禾決定自發(fā)地?fù)屜日{(diào)整，包括自去年以來，外界眼中泰禾似乎面臨著“艱難時刻”，但在黃其森的謀劃里，這一切實則“有意而為之”，更多是泰禾的主動戰(zhàn)略調(diào)整。

其中最受關(guān)注的是以高管為首的人員調(diào)整，據(jù)泰禾內(nèi)部人士透露，在今年9月份的一次內(nèi)部會議上，董事長黃其森說道，去年初的時候他感覺到泰禾這幾年發(fā)展得很快，從原來的三五個城市發(fā)展到現(xiàn)在二十幾個城市，但是，現(xiàn)有的人才、管理卻跟不上這樣的發(fā)展速度，需要停一停，把人才短板補上。

經(jīng)過審視，泰禾決定對人才隊伍進(jìn)行一場優(yōu)化。期間，一批在業(yè)內(nèi)富有經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人加入泰禾，如前萬科周刊主編全忠、龍湖煙臺總經(jīng)理李亮、華夏幸福高管陳波和李斌、建行總部投資銀行部總經(jīng)理黃曦等等。

這樣的高管團(tuán)隊建設(shè)，是跨入千億的泰禾所必須補充的。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，從百億成長為千億的標(biāo)志之一或許就是引進(jìn)高管，當(dāng)實現(xiàn)大量級跳躍的時候，原有的管理架構(gòu)，人才結(jié)構(gòu)，管控體系等等也會呈現(xiàn)出一定的不適配，這與數(shù)年前成就“1000億萬科”的007計劃在實質(zhì)上并無二樣。

不止簡單停留在高管層面，事實上，泰禾對現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)也進(jìn)行了一次全面的調(diào)整與優(yōu)化。

去年開始，泰禾啟動一項涵蓋全集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊的“千人計劃”，主要面向985、211類重點院校引進(jìn)優(yōu)秀畢業(yè)生，為旗下各板塊、各條線增加人才儲備，包括建筑設(shè)計、工程土建、物業(yè)服務(wù)、營銷管理、品牌文化等板塊。

其中，在與產(chǎn)品品質(zhì)密切聯(lián)系的建筑設(shè)計領(lǐng)域，泰禾分批次引進(jìn)了數(shù)百位有建筑老八校學(xué)歷背景、并擁有國內(nèi)外頂尖設(shè)計院豐富工作經(jīng)驗的設(shè)計專才，借此充實設(shè)計管理隊伍。

大規(guī)模的招聘引進(jìn)在今年6月底結(jié)束，接下來泰禾方面更加注重內(nèi)部提拔，實現(xiàn)人才內(nèi)生，夯實千億基礎(chǔ)。據(jù)悉，如今泰禾高管內(nèi)生的比例正逐步提高，逐漸搭建人才梯隊的完整鏈條。

另一方面，外界討論與審視泰禾的還有資金層面。一年多來，泰禾通過債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、金融機(jī)構(gòu)的重新梳理和優(yōu)化，以及促銷售、抓回款等一系列舉措的開展，使泰禾逐步調(diào)換到“安全地帶”。

其中，為了加強(qiáng)風(fēng)險管控，泰禾主動對原先100多家合作的大小金融機(jī)構(gòu)集中梳理，通過債務(wù)置換的方式，最終確定20多家長期戰(zhàn)略合作伙伴，這樣的舉措使泰禾在獲得融資、應(yīng)對債務(wù)方面帶來更大保障。

銷售上，泰禾今年在北京、華東、福州等戰(zhàn)略重點區(qū)域發(fā)起了搶收計劃。2月份新春伊始，在北京錯峰推新地發(fā)起了“1號搶收計劃”，成效喜人，截至前三季度泰禾北京以118.5億元成交金額，名列北京房企網(wǎng)簽權(quán)益榜第三名，是前十中唯一的民營企業(yè)。

全方位升級

人才優(yōu)化、銷售搶收，這些是明面上可以窺見的主動出擊。實際上，泰禾這場因勢而謀的主動調(diào)整、自我升級，涉及經(jīng)營、管理的方方面面，轉(zhuǎn)向效益“要成績”。

戰(zhàn)略布局上，泰禾前瞻性地做了調(diào)整，從去年初開始主動暫停拿地，并退了12塊地，將風(fēng)險較大、開發(fā)周期較長及不符合發(fā)展要求的項目進(jìn)行清退，提前兌換利潤并規(guī)避了一些錯誤，這與今年在市場、監(jiān)管形勢下才開始喊著不拿地的房企截然不同。

對于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備是發(fā)展的糧草。泰禾主動暫停拿地的底氣，一方面來自于多達(dá)4000多億貨值的土儲，足夠至少三年時間的開發(fā)。

另一方面，更為重要的是泰禾手握的土儲主要分布在一二線城市為主，兼具成本優(yōu)勢和開發(fā)價值。當(dāng)三四線紅利逐漸減弱，唯有手握大規(guī)模一二線土儲的房企，才有抵抗風(fēng)險、保障后續(xù)穩(wěn)定增長的勇氣與能力。

在泰禾的城市布局之中，以北京為中心的京津冀地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)、以廣深為中心的粵港澳大灣區(qū)、以福州廈門為中心的海西經(jīng)濟(jì)區(qū)為主。從三季報披露的主要項目開發(fā)情況看，福州、廈門、漳州、北京、上海、蘇州等是布局的重中之重。

對一二線核心城市的深耕，是泰禾一貫的前瞻性戰(zhàn)略。戰(zhàn)略代表著一家企業(yè)的格局和方向，從泰禾2013-2014年在北京上海福建納儲800億，以及2015年迅猛布局大灣區(qū)包括深圳，不難看出這家企業(yè)的長遠(yuǎn)打算。

“回頭看我們2013年拿了800億的土地，如果2016年到現(xiàn)在，1600億也拿不下。”黃其森感嘆過許多次。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，泰禾雖以“院子系”一炮成名，開創(chuàng)了新中式院落別墅概念，但之后不斷創(chuàng)新、延伸出更多維度的呈現(xiàn)方式，如住宅線上已培育有大院系、府系、園系、灣系等，同時在商業(yè)線上推出廣場、新天地、中央天地等。

今年10月份，泰禾全新的城市“行政公館”產(chǎn)品