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    泰禾“變法”

    • 來源:互聯(lián)網(wǎng)
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    • 2019-11-30
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    觀點地產(chǎn)網(wǎng) 走至今年,“中國房地產(chǎn)最嚴(yán)厲調(diào)控”的論調(diào)還在繼續(xù)。

    調(diào)控持續(xù)發(fā)力,融資全面收緊,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的提出,加之中美貿(mào)易外部因素疊加等等,房地產(chǎn)從業(yè)者們大多感到凜冬將至。

    多方數(shù)據(jù)顯示,今年以來全國房地產(chǎn)市場的銷售增速放緩明顯,重點城市新房、二手房成交量同環(huán)比雙降,消化周期拉長;土地市場同樣走勢低迷,土地流拍與底價成交頻現(xiàn),整體開發(fā)投資增速持續(xù)回落。

    焦慮的房企們使出渾身解數(shù),加快項目融資和去化,城市布局合理化,人才去泡沫化,多元化轉(zhuǎn)型等等。

    同時,調(diào)控手段行政化,限價政策出現(xiàn)與多變,對于追求高品質(zhì)的開發(fā)商更是一種巨大的無奈與挑戰(zhàn)。

    身處寒冬中的房企,都在尋找著自己穿越行業(yè)周期的方式。

    如果對萬科來說,在“活下去”之后,今年這家好學(xué)生房企的任務(wù)是“回到主航道”;那么于泰禾而言,在經(jīng)歷青春期陣痛之后,選擇站在未來看現(xiàn)在,回到基本面,主動出擊。

    改變中的泰禾

    正確的路往往也是最難走的路,于人如此,企業(yè)也不例外。

    走過二十余年的泰禾,在房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代走到白銀時代的節(jié)點,仍舊堅持精品戰(zhàn)略、蓋好房子,用黃其森的話來說,寧可犧牲一部分利潤也不減配。

    當(dāng)然,堅守不是墨守成規(guī),彼時抓住機(jī)遇在北京上海攬地的黃其森,定然也明白,只有看清局勢,才能成為時代的企業(yè)。

    目前來看房地產(chǎn)大局已定,調(diào)控主基調(diào)在很長一段時間內(nèi)仍將延續(xù)。與其無所作為等待局勢改變,不如率先出擊,奪取應(yīng)對挑戰(zhàn)與未來的主動權(quán)。

    泰禾決定自發(fā)地?fù)屜日{(diào)整,包括自去年以來,外界眼中泰禾似乎面臨著“艱難時刻”,但在黃其森的謀劃里,這一切實則“有意而為之”,更多是泰禾的主動戰(zhàn)略調(diào)整。

    其中最受關(guān)注的是以高管為首的人員調(diào)整,據(jù)泰禾內(nèi)部人士透露,在今年9月份的一次內(nèi)部會議上,董事長黃其森說道,去年初的時候他感覺到泰禾這幾年發(fā)展得很快,從原來的三五個城市發(fā)展到現(xiàn)在二十幾個城市,但是,現(xiàn)有的人才、管理卻跟不上這樣的發(fā)展速度,需要停一停,把人才短板補上。

    經(jīng)過審視,泰禾決定對人才隊伍進(jìn)行一場優(yōu)化。期間,一批在業(yè)內(nèi)富有經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人加入泰禾,如前萬科周刊主編全忠、龍湖煙臺總經(jīng)理李亮、華夏幸福高管陳波和李斌、建行總部投資銀行部總經(jīng)理黃曦等等。

    這樣的高管團(tuán)隊建設(shè),是跨入千億的泰禾所必須補充的。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,從百億成長為千億的標(biāo)志之一或許就是引進(jìn)高管,當(dāng)實現(xiàn)大量級跳躍的時候,原有的管理架構(gòu),人才結(jié)構(gòu),管控體系等等也會呈現(xiàn)出一定的不適配,這與數(shù)年前成就“1000億萬科”的007計劃在實質(zhì)上并無二樣。

    不止簡單停留在高管層面,事實上,泰禾對現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)也進(jìn)行了一次全面的調(diào)整與優(yōu)化。

    去年開始,泰禾啟動一項涵蓋全集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊的“千人計劃”,主要面向985、211類重點院校引進(jìn)優(yōu)秀畢業(yè)生,為旗下各板塊、各條線增加人才儲備,包括建筑設(shè)計、工程土建、物業(yè)服務(wù)、營銷管理、品牌文化等板塊。

    其中,在與產(chǎn)品品質(zhì)密切聯(lián)系的建筑設(shè)計領(lǐng)域,泰禾分批次引進(jìn)了數(shù)百位有建筑老八校學(xué)歷背景、并擁有國內(nèi)外頂尖設(shè)計院豐富工作經(jīng)驗的設(shè)計專才,借此充實設(shè)計管理隊伍。

    大規(guī)模的招聘引進(jìn)在今年6月底結(jié)束,接下來泰禾方面更加注重內(nèi)部提拔,實現(xiàn)人才內(nèi)生,夯實千億基礎(chǔ)。據(jù)悉,如今泰禾高管內(nèi)生的比例正逐步提高,逐漸搭建人才梯隊的完整鏈條。

    另一方面,外界討論與審視泰禾的還有資金層面。一年多來,泰禾通過債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、金融機(jī)構(gòu)的重新梳理和優(yōu)化,以及促銷售、抓回款等一系列舉措的開展,使泰禾逐步調(diào)換到“安全地帶”。

    其中,為了加強(qiáng)風(fēng)險管控,泰禾主動對原先100多家合作的大小金融機(jī)構(gòu)集中梳理,通過債務(wù)置換的方式,最終確定20多家長期戰(zhàn)略合作伙伴,這樣的舉措使泰禾在獲得融資、應(yīng)對債務(wù)方面帶來更大保障。

    銷售上,泰禾今年在北京、華東、福州等戰(zhàn)略重點區(qū)域發(fā)起了搶收計劃。2月份新春伊始,在北京錯峰推新地發(fā)起了“1號搶收計劃”,成效喜人,截至前三季度泰禾北京以118.5億元成交金額,名列北京房企網(wǎng)簽權(quán)益榜第三名,是前十中唯一的民營企業(yè)。

    全方位升級

    人才優(yōu)化、銷售搶收,這些是明面上可以窺見的主動出擊。實際上,泰禾這場因勢而謀的主動調(diào)整、自我升級,涉及經(jīng)營、管理的方方面面,轉(zhuǎn)向效益“要成績”。

    戰(zhàn)略布局上,泰禾前瞻性地做了調(diào)整,從去年初開始主動暫停拿地,并退了12塊地,將風(fēng)險較大、開發(fā)周期較長及不符合發(fā)展要求的項目進(jìn)行清退,提前兌換利潤并規(guī)避了一些錯誤,這與今年在市場、監(jiān)管形勢下才開始喊著不拿地的房企截然不同。

    對于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言,土地儲備是發(fā)展的糧草。泰禾主動暫停拿地的底氣,一方面來自于多達(dá)4000多億貨值的土儲,足夠至少三年時間的開發(fā)。

    另一方面,更為重要的是泰禾手握的土儲主要分布在一二線城市為主,兼具成本優(yōu)勢和開發(fā)價值。當(dāng)三四線紅利逐漸減弱,唯有手握大規(guī)模一二線土儲的房企,才有抵抗風(fēng)險、保障后續(xù)穩(wěn)定增長的勇氣與能力。

    在泰禾的城市布局之中,以北京為中心的京津冀地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)、以廣深為中心的粵港澳大灣區(qū)、以福州廈門為中心的海西經(jīng)濟(jì)區(qū)為主。從三季報披露的主要項目開發(fā)情況看,福州、廈門、漳州、北京、上海、蘇州等是布局的重中之重。

    對一二線核心城市的深耕,是泰禾一貫的前瞻性戰(zhàn)略。戰(zhàn)略代表著一家企業(yè)的格局和方向,從泰禾2013-2014年在北京上海福建納儲800億,以及2015年迅猛布局大灣區(qū)包括深圳,不難看出這家企業(yè)的長遠(yuǎn)打算。

    “回頭看我們2013年拿了800億的土地,如果2016年到現(xiàn)在,1600億也拿不下。”黃其森感嘆過許多次。

    產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上,泰禾雖以“院子系”一炮成名,開創(chuàng)了新中式院落別墅概念,但之后不斷創(chuàng)新、延伸出更多維度的呈現(xiàn)方式,如住宅線上已培育有大院系、府系、園系、灣系等,同時在商業(yè)線上推出廣場、新天地、中央天地等。

    今年10月份,泰禾全新的城市“行政公館”產(chǎn)品

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