長租公寓，如何告別野蠻生長？

　　一邊是“爆雷”事件頻發、盈利難，一邊是未來租賃市場潛力巨大——

　　長租公寓，如何告別野蠻生長？

　　日前，河南悅如資產管理公司發布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營，故接受并購重組。

　　這不是長租公寓的第一次“爆雷”。據不完全統計，截至目前，自2017年起，已有多達20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而宣告破產，給眾多租客、房東帶來經濟損失。

　　長租公寓“群雄并起”的階段結束，依靠規模化快速占領市場難以為繼。如何告別野蠻生長，成為長租公寓發展道路上的重要命題。

　　“爆雷”：房東收不到房租，租房客無家可歸

　　今年8月起，徐華（化名）以押一付六的形式和悅如公寓簽訂合同。住了1個半月后，由于悅如公寓未如期支付房東房租，房東要求收回房屋，徐華面臨無家可歸的境地。“房租和押金加在一起數額達到6000元以上。”而房東趙先生則表示，從今年7月起，自己就再也沒有收到過房租，被拖欠房租4850元。

　　在許多長租公寓品牌“爆雷”后，有著類似遭遇的租房者和房東不在少數。在一家消費者服務平臺上，輸入關鍵詞“公寓”，可以看到多條類似投訴。今年7月以來因為資金鏈斷裂“爆雷”的樂伽公寓，投訴量已高達上千條，“跑路聯系不上”“未如期支付房租”“無房可住”“未退房租、押金”類似的投訴不斷，并且相關違約事件的投訴仍在增長。

　　在采訪中，記者發現某些“爆雷”公寓一方面采取“長收短付”的方式分別與租客、房東簽約，也就是和租客約定押一付六、押一付十二，甚至有租客交付了兩年的租金，而和房東約定押一付三。同時，還采用“高收低租”的方式擴大規模，即從房東手中以高價獲取房源，而以較低的租金吸引更多租戶選擇自身的品牌，因此資金鏈一旦斷裂，該模式難以為繼。

　　行業“七寸”：尚未找到好的盈利模式

　　不同于一般房地產公司以自身房源及強大資金為支持的集中式長租公寓，大多數的長租公寓是分散式的，以分散在不同地區的個人房源為主，進行簡單裝修配套后，再通過互聯網的形式以公寓品牌進行出租。

　　為快速占領市場，部分分散式長租公寓公司高價收房，低價出租。據今年6月發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》顯示，長租公寓受訪用戶最能接受1500元到2000元的月租價格，只有小于4%的受訪用戶可以接受3000元以上的月租公寓。

　　業內人士指出，分散式長租公寓業務盈利差、回款難、回報周期長。行業“七寸”在于尚未找到好的盈利模式。

　　“長租公寓行業本質上是一個資本密集型行業，前期需要投入巨大的資金獲取房源、裝修和改造，后期也需要源源不斷的運營和維護的投入。” 經濟學博士、空白研究院院長楊現領表示，“而與前期巨大投入形成反差的是，長租公寓是一個薄利的行業，行業凈利潤率不足5%，投資回收期通常要在8年以上。”

　　隨著房地產行業加速去杠桿，資本也逐漸回歸理性。有調查數據顯示,截至目前,全國公寓門店關店率達到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規、物業糾紛為主要原因。

　　以國內長租公寓品牌蛋殼公寓為例，其招股書顯示，今年前9個月單間裝修成本平均為10404元/間，投入回本周期為12到20個月；公寓凈虧損25.16億元。

　　未來：租賃人口將達2.4億，從拼規模到拼運營

　　據艾媒咨詢數據顯示，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人，預計2022年租賃人口將達到2.4億人。

　　為確保租賃市場規范運營，一些城市也開始制定相關政策。今年10月，杭州發布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）（征求意見稿）》指出：住房租賃企業須在專戶中凍結部分資金作為風險防控金，其總額以出租人月租金總額的兩倍確定。今年9月，南京市四部門也聯合發文規范租賃市場，明確建立住房租賃租金托管制度、實行租金銀行托管、不得哄抬租金價格等。

　　“租金托管制度可保障資金的安全性，同時抬高了企業進入市場的成本門檻，讓長租公寓企業租金收入更加透明、規范，保護租客的租金安全。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。

　　張波在接受《工人日報》記者采訪時表示，從長租公寓行業本身來看，第一階段的“群雄并起”已近結束，目前處于第二階段，即行業集中度提升的“寡頭之爭”，并且這一階段還將持續較長時間，規模化之爭的背后邏輯在于頭部短期難盈利，但非頭部企業未來的生存發展空間較小。預計未來2年到3年長租公寓市場中，頭部將占據七成以上份額；第三階段是“產品力”制勝階段，“產品力”成為第三階段各方比拼的核心。

　　“可以看出，市場的關注度正逐步從租賃運營的規模轉到長期穩定運營上來，從追求房源數量轉到產品本身的打磨和運營上來。”張波說，長租公寓未來的市場依然很大，但運營方需要從長租公寓自身“產品力”上多做文章，提升用戶的差異化體驗，以達到更高的收益水平。

　　全國房地產商會聯盟主席顧云昌認為，目前租賃市場的發育仍不充分，應通過政策規范保障住房租賃市場健康發展。“應當建立住房租賃法規制度體系，將租賃內容納入長效機制框架，加強住房租賃立法，根據租賃機構屬性進行分類指導，以規范行業，避免其野蠻生長。”

　　李逸萌