以時(shí)間換空間 保持樓市穩(wěn)定健康

　　當(dāng)前我國(guó)樓市掙快錢(qián)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。過(guò)去幾年，熱點(diǎn)城市實(shí)施了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，有效抑制了樓市投機(jī)炒作行為，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。我國(guó)房?jī)r(jià)業(yè)已超前運(yùn)行，保持樓市健康穩(wěn)定，在目前條件下以時(shí)間換空間，可能會(huì)是較為理性和現(xiàn)實(shí)的選擇。

　　樓市已經(jīng)不具備掙快錢(qián)的邏輯。主要表現(xiàn)在：一是房?jī)r(jià)水平過(guò)高，導(dǎo)致繼續(xù)大幅推升房?jī)r(jià)的邊際動(dòng)能呈下降趨勢(shì)。經(jīng)歷十多年房?jī)r(jià)狂飆，我國(guó)絕對(duì)房?jī)r(jià)和相對(duì)房?jī)r(jià)水平明顯偏高。以熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)為例，北京、上海和深圳等地絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)大多數(shù)國(guó)際大都市水平，北京核心區(qū)公寓超過(guò)千萬(wàn)元人民幣，而日本東京核心區(qū)域公寓多數(shù)不到千萬(wàn)元人民幣，但居民收入水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。非熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入也明顯偏高，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)和負(fù)擔(dān)日益加重。在當(dāng)前房?jī)r(jià)水平下，推升熱點(diǎn)城市動(dòng)輒千萬(wàn)元房產(chǎn)的資金總量將會(huì)呈下降趨勢(shì)，且不考慮會(huì)有大量拋售變現(xiàn)的情況。二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞回落，破壞了房?jī)r(jià)較快上漲的基礎(chǔ)。過(guò)去房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)，主要是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快驅(qū)動(dòng)，房?jī)r(jià)一定程度可以超前經(jīng)濟(jì)上漲。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體量持續(xù)擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞回落，支撐過(guò)去房?jī)r(jià)超前運(yùn)行的基礎(chǔ)被削弱，房?jī)r(jià)繼續(xù)維持較快上漲的壓力顯著加大。三是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉潮，住宅投機(jī)套現(xiàn)難度明顯加大。據(jù)人民法院公告數(shù)據(jù)，目前已有超過(guò)400家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。過(guò)去盲目拿地成就“地王”，如今成為經(jīng)營(yíng)重大負(fù)擔(dān)。同時(shí)投機(jī)套現(xiàn)難度明顯加大，二手房市場(chǎng)整體回落。2019年10月份，北京、上海兩地的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.6%、0.2%。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景不明朗狀況下，熱點(diǎn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格回歸理性動(dòng)力將會(huì)逐步增強(qiáng)。這些情況表明，過(guò)去“高開(kāi)高走”的樓市快錢(qián)邏輯，已經(jīng)逐步向“高開(kāi)低走”邏輯轉(zhuǎn)變，這既有過(guò)去嚴(yán)厲調(diào)控措施促使市場(chǎng)降溫的累積效應(yīng)，也有房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，總而言之樓市掙快錢(qián)邏輯基礎(chǔ)不復(fù)存在。

　　伴隨著房?jī)r(jià)快速上漲，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融規(guī)模顯著增長(zhǎng)，已經(jīng)具備對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融的系統(tǒng)性影響力。目前，我國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)已經(jīng)高達(dá)65萬(wàn)億美元，超過(guò)美國(guó)、歐盟和日本經(jīng)濟(jì)總和。各類(lèi)房地產(chǎn)貸款約占貸款總量的1/4，加上房地產(chǎn)企業(yè)其他負(fù)債，房地產(chǎn)金融總量較大。特別是過(guò)去幾年新增融資主要以房地產(chǎn)融資為主，明顯提高了城鎮(zhèn)家庭杠桿水平。同時(shí)社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)業(yè)聚集，擠壓了社會(huì)消費(fèi)增長(zhǎng)空間。2019年1~10月份，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8.1%，名義增速較上年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，但剔除房地產(chǎn)投資后的工業(yè)投資、制造業(yè)投資增速偏低，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資增速，一定程度反映出房地產(chǎn)投資對(duì)其他投資的擠壓作用。事實(shí)上，投資總要受到回報(bào)驅(qū)動(dòng)，若房產(chǎn)投資回報(bào)偏高，必然會(huì)減少其他投資規(guī)模。不過(guò)，支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)增長(zhǎng)的是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而不是磚頭和水泥搭建的房地產(chǎn)業(yè)。

　　當(dāng)前我國(guó)樓市需要一個(gè)以時(shí)間換空間的過(guò)程。從當(dāng)前宏觀內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和樓市自身運(yùn)行邏輯分析，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，通過(guò)時(shí)間換空間，無(wú)疑是較為現(xiàn)實(shí)和理性的選擇。一是繼續(xù)保持住宅投機(jī)高壓態(tài)勢(shì)。理論和實(shí)踐都已經(jīng)證明，樓市是非理性極易出沒(méi)的地方，若放任不管，非理性驅(qū)動(dòng)的羊群效應(yīng)就容易導(dǎo)致逆向選擇，增大宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行脆弱性。雖然部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作慣性依然存在，投機(jī)動(dòng)能尚未消減，特別是投機(jī)炒作還未嘗到苦果、付出昂貴代價(jià)，因此仍要保持對(duì)住宅投機(jī)炒作高壓態(tài)勢(shì)，露頭就打。同時(shí)，也要微調(diào)現(xiàn)有住房調(diào)控政策，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回落。二是加快完善保障性住房體系。住房保障是住房供應(yīng)體系不可缺失的重要一環(huán)。我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高，更要加大加快保障性住房建設(shè)，通過(guò)加大公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等供應(yīng)，有效緩解中低收入人群住房壓力，同時(shí)還能維持現(xiàn)有房地產(chǎn)投資增速。三是嚴(yán)格房地產(chǎn)金融管理。完善現(xiàn)有差別化住房信貸政策，可考慮針對(duì)房?jī)r(jià)水平實(shí)施差異化住房按揭政策，高價(jià)房貸款比例縮小，低價(jià)房貸款空間增加，可以在抑制高價(jià)房炒作同時(shí)，支持剛性住房需求。加大借款人收入審核，嘗試將收入證明與個(gè)人所得稅交納情況掛鉤，避免給中低收入人群發(fā)放無(wú)法負(fù)擔(dān)的貸款。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資和資金運(yùn)用管理，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)高負(fù)債率企業(yè)拿地和開(kāi)發(fā)狀況，主動(dòng)防范企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四是探索房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。加快房產(chǎn)持有稅試點(diǎn)，可考慮從三套房開(kāi)始起征房產(chǎn)稅，通過(guò)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步替代住房限購(gòu)政策，補(bǔ)充政府稅收收入，減少土地出讓壓力。完善房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅收制度，借助大數(shù)據(jù)和金融稅收數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)施精準(zhǔn)稅收征繳，減少房產(chǎn)交易陰陽(yáng)合同現(xiàn)象。同時(shí)還要充分考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策措施對(duì)個(gè)體行為的影響，避免出現(xiàn)假離婚等社會(huì)現(xiàn)象。

　　當(dāng)前我國(guó)“房住不炒”日益深入人心，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有起伏，但整體已經(jīng)趨向理性。這樣的局面來(lái)之不易，也是多年調(diào)控期盼的目標(biāo)，因而要倍加珍惜，保持足夠定力，通過(guò)以時(shí)間換空間的過(guò)程，逐步消化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健運(yùn)行。(陳濤)