存量市場(chǎng) 機(jī)遇or困局

　　房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)代，原本以“增量開(kāi)發(fā)”為代表的地產(chǎn)行業(yè)上半場(chǎng)，逐漸過(guò)渡到“存量運(yùn)管”為標(biāo)志的下半場(chǎng)。大部分規(guī)模房企成立了商業(yè)管理部門來(lái)運(yùn)營(yíng)旗下的存量物業(yè)，其中，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店三種業(yè)態(tài)頗受企業(yè)青睞。除此之外，長(zhǎng)租公寓或服務(wù)式公寓也是部分房企布局存量市場(chǎng)的新寵。

　　存量市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，對(duì)部分房企來(lái)說(shuō)布局存量市場(chǎng)，投資與風(fēng)險(xiǎn)是“必然”，利潤(rùn)與回報(bào)卻是“偶然”，并非所有人都能在競(jìng)爭(zhēng)中獲利。審時(shí)度勢(shì)，做出正確判斷并找到適合自己的發(fā)展方向是房企當(dāng)下的作業(yè)。

　　購(gòu)物中心 企業(yè)扎堆布局 競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈

　　房企布局商業(yè)已經(jīng)不是新鮮事，購(gòu)物中心作為商業(yè)地產(chǎn)最核心業(yè)態(tài)之一，自然是眾星捧月，人人都想借它的東風(fēng)飛起來(lái)。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，TOP30強(qiáng)房企中約有90%的房企布局了購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓。但具體來(lái)看，企業(yè)根據(jù)自身項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)仍有不同側(cè)重，

　　比如，華潤(rùn)、萬(wàn)科、新城等房企便將購(gòu)物中心作為布局存量地產(chǎn)的重點(diǎn)。

　　分析購(gòu)物中心受歡迎的原因，主要因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)物中心、商場(chǎng)位于城中心，盡享交通與人口紅利，且商場(chǎng)類物業(yè)很容易與住宅形成聯(lián)動(dòng)，從而為周邊的住宅小區(qū)增值。商場(chǎng)與小區(qū)相互作用，帶來(lái)了更多銷售利潤(rùn)。其次，購(gòu)物中心內(nèi)的商鋪不僅可以出租，還可以部分出售，從而快速回籠部分資金，以保證企業(yè)現(xiàn)金流充裕。

　　目前，一二線城市核心區(qū)域內(nèi)地標(biāo)型購(gòu)物中心、商超已經(jīng)趨于飽和，開(kāi)發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向城市近郊地區(qū)，在社區(qū)周邊進(jìn)行小體量的商業(yè)開(kāi)發(fā)。此類布局在體量、形式、選址上更加靈活，輻射人群更加精準(zhǔn)。需要注意的是，體量小是社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)，同樣也是劣勢(shì)。隨著城市軌道交通日益便利，業(yè)態(tài)齊全的大型購(gòu)物中心輻射范圍也隨之變大，體量小的社區(qū)商業(yè)容易遭到大型購(gòu)物中心的沖擊。同時(shí)，由于企業(yè)的扎堆式開(kāi)發(fā)也使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

　　寫(xiě)字樓 空置率上升 SOHO中國(guó)再拋售

　　與購(gòu)物中心類似，寫(xiě)字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的另一種業(yè)態(tài)，也是多數(shù)房企的布局選擇。從聯(lián)合辦公新業(yè)態(tài)崛起，到傳統(tǒng)老舊寫(xiě)字樓的升級(jí)換代，全球形勢(shì)下的辦公形態(tài)正在不斷進(jìn)化之中。細(xì)數(shù)世界高端寫(xiě)字樓，從國(guó)外的世貿(mào)大廈、雙子塔，到國(guó)內(nèi)的北京國(guó)際貿(mào)易中心、上海環(huán)球金融中心，無(wú)一不擁有大型高端商業(yè)，倍受精英企業(yè)的青睞。

　　目前，大部分房企布局寫(xiě)字樓都是作為旗下商業(yè)綜合體的配套，房企通過(guò)在綜合體中加入寫(xiě)字樓辦公等業(yè)務(wù)。這樣不僅能夠提升整體出租率，成熟的商業(yè)配套也讓寫(xiě)字樓聚集之處形成繁華的商業(yè)生態(tài)圈。

　　但繁華下也有遮掩不住的疲態(tài)，有數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度，北京寫(xiě)字樓空置率上升至10.9%，創(chuàng)近八年來(lái)最高水平；上海寫(xiě)字樓的空置率在上半年達(dá)到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高，第三季度空置率回調(diào)至18.3%，但仍居高不下，去化壓力較大。

　　市場(chǎng)前景堪憂，部分企業(yè)開(kāi)始拋售手中的寫(xiě)字樓資產(chǎn)。十月，SOHO中國(guó)發(fā)布公告宣布以7.61億元的價(jià)格，出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、共計(jì)2583個(gè)地下停車位組成的資產(chǎn)包，平均每個(gè)地下停車位的成交價(jià)格約為29.46萬(wàn)元。按照SOHO中國(guó)公開(kāi)披露的大宗交易情況，過(guò)去近6年時(shí)間以來(lái)，SOHO中國(guó)已經(jīng)累計(jì)出售了逾250億元的物業(yè)資產(chǎn)，并且其資產(chǎn)出售計(jì)劃還將繼續(xù)。

　　酒店 前期投入巨大 富力上半年?duì)I運(yùn)虧損4.2億元

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)已慢慢步入存量時(shí)代的當(dāng)下，酒店成為房企在住宅開(kāi)發(fā)之外探索的新業(yè)態(tài)，尤其是在綜合體項(xiàng)目中，酒店是流量的入口。在2019年中國(guó)酒店集團(tuán)規(guī)模50強(qiáng)排行中，富力、碧桂園、世茂等規(guī)模房企上榜。

　　對(duì)房企來(lái)說(shuō)，酒店運(yùn)營(yíng)得當(dāng)不僅可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能獲得資產(chǎn)增值收益，同時(shí)，將酒店品牌做大做強(qiáng)，房企便能走上輕重資產(chǎn)并舉的道路。其次，隨著近年來(lái)旅游市場(chǎng)熱度上升，旅游經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)也帶動(dòng)酒店市場(chǎng)的整體回暖。

　　盡管如此，作為存量地產(chǎn)的重要部分，酒店卻依然存在著投資周期長(zhǎng)、利潤(rùn)增長(zhǎng)緩慢的特點(diǎn)，因此，僅有少部分房企選擇酒店作為主要戰(zhàn)略發(fā)展方向。

　　首先，酒店業(yè)務(wù)前期投資成本巨大，不同于購(gòu)物中心與寫(xiě)字樓，酒店前期的開(kāi)發(fā)規(guī)劃、外觀設(shè)計(jì)、房屋建造、室內(nèi)裝潢、軟件配套等均需要投入大量的人力物力。這也直接導(dǎo)致酒店業(yè)務(wù)建設(shè)周期漫長(zhǎng)，投入的資金不能迅速回籠，企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)受到一定程度影響。在后期，企業(yè)仍需要在酒店的管理、運(yùn)營(yíng)等方面持續(xù)加碼。同時(shí)，在很多開(kāi)發(fā)商看來(lái)，品牌是酒店無(wú)形的資產(chǎn)，打造好的品牌就會(huì)擁有相對(duì)穩(wěn)定的客群，因此部分企業(yè)會(huì)加大投資進(jìn)行品牌擴(kuò)張與推廣。在盈利尚且未知的情況下，源源不斷的資金輸出必會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大壓力，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之加大。

　　以富力為例，2019年上半年富力在酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中的營(yíng)業(yè)額為33.42億元，同比增長(zhǎng)0.4%，但扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、所得稅及折舊攤銷費(fèi)用之后，酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)凈利虧損4.2億元。

　　不僅是富力，2019年上半年華潤(rùn)、佳兆業(yè)在酒店業(yè)務(wù)中也有不同程度的虧損，可見(jiàn)酒店業(yè)務(wù)盈利難的現(xiàn)象普遍存在。

　　長(zhǎng)租 2018年虧損1.9億元 朗詩(shī)剝離業(yè)務(wù)

　　除了以上三種類型的存量物業(yè)外，長(zhǎng)租公寓也是部分房企布局存量市場(chǎng)的“新熱點(diǎn)”。事實(shí)上，自2016年6月國(guó)務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》起，各地方政府頻頻出臺(tái)相關(guān)政策，各大房企也紛紛布局長(zhǎng)租公寓板塊。

　　近兩年，長(zhǎng)租公寓快速擴(kuò)張的同時(shí)，更暴露種種問(wèn)題，加之盈利模式待解，使得部分房企對(duì)于這一新興領(lǐng)域頗有意興闌珊之意。

　　以朗詩(shī)為例，2017年便成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，大力發(fā)展旗下品牌“朗詩(shī)寓”，現(xiàn)已在北京、上海等一二線城市獲取100多個(gè)項(xiàng)目。規(guī)模擴(kuò)張下，收益并不樂(lè)觀。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年其業(yè)務(wù)收入構(gòu)成中僅占到整體1.7%，虧損卻從0.44億元擴(kuò)大至1.9億元。今年6月，朗詩(shī)發(fā)布公告稱，將長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設(shè)計(jì)咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務(wù)這5項(xiàng)非核心業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩(shī)集團(tuán)。

　　龍湖也在今年半年度業(yè)績(jī)會(huì)中表示，未來(lái)旗下長(zhǎng)租公寓冠寓的發(fā)展重點(diǎn)將是“質(zhì)量”，將選址、運(yùn)營(yíng)、用戶及底層的系統(tǒng)全面強(qiáng)化，提升出租率，并預(yù)計(jì)2020年將會(huì)實(shí)現(xiàn)微利，2021年毛利率將在12%左右，重資產(chǎn)接近70%。

　　無(wú)論布局商業(yè)還是住宅，存量市場(chǎng)對(duì)各房企來(lái)說(shuō)都是除房產(chǎn)銷售以外的盈利途徑，但受制于自身現(xiàn)金流、運(yùn)營(yíng)方式與運(yùn)營(yíng)能力，并不是所有房企都能從中獲利。目前看來(lái)，面對(duì)其中的未知與風(fēng)險(xiǎn)，龍頭房企尚能游刃有余，相對(duì)比，中小企業(yè)的抗擊打能力不足，投入需謹(jǐn)慎。赫天雪