不良資產(chǎn)處置專家剖析法拍房背后風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)心掉進(jìn)五個(gè)坑！

　　“拍賣房屋的瑕疵，所涉及的一切稅、費(fèi)均由買受人承擔(dān)。”這一句話，蘊(yùn)含法拍房的五大坑，你有了解么？

　　近日，成都商報(bào)-紅星新聞先后報(bào)道了《500多萬(wàn)買套法拍房 鑰匙卻被物業(yè)扣下：先交9萬(wàn)多物業(yè)欠費(fèi)》和《123萬(wàn)買套40年產(chǎn)權(quán)法拍房，40年內(nèi)都無(wú)法住？》，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。8月21日，本報(bào)記者從500萬(wàn)豪宅鑰匙被扣的新聞當(dāng)事人李先生處獲悉，由成都中級(jí)人民法院法官出面，他最終從南湖國(guó)際社區(qū)物業(yè)處拿到了房屋的鑰匙，目前沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)。

　　同時(shí)，成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾哌�采訪了專業(yè)從事不良資產(chǎn)處置的兩位律師以及為法拍房做價(jià)格評(píng)估的深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司成都分公司，請(qǐng)他們?yōu)槭忻衿饰鲑?gòu)買法拍房要注意的風(fēng)險(xiǎn)！

　　第一個(gè)坑：稅、費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)多

　　“四川安企匯利”不良資產(chǎn)處置團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人李國(guó)均，曾為1500余套法拍房提供處置、咨詢方案，可謂“法拍房”行家。據(jù)該團(tuán)隊(duì)成員、四川美地律師事務(wù)所律師周茂梅介紹，買賣房屋會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的費(fèi)用和稅，在法拍房的公告上關(guān)于稅、費(fèi)有兩種介紹：第一種，“買賣雙方所產(chǎn)生的稅、費(fèi)均由買受人承擔(dān)”，這種情形占90%以上；第二種則是“所涉及到的稅、費(fèi)按照法律規(guī)定承擔(dān)”。

　　“第二種情形比較公平、合理，但在拍賣公告中只占不到10%，按照稅法和相關(guān)的法律規(guī)定，該賣家（被執(zhí)行人）承擔(dān)的就是賣家承擔(dān)，該買家承擔(dān)就是買家承擔(dān)。”周茂梅介紹說(shuō)，在房屋交易實(shí)踐中，賣家所承擔(dān)的稅費(fèi)往往大于買家承擔(dān)的部分，兩者比例約為7：3。

　　明顯合理的第二種，為何法院棄而不用？周茂梅解釋，若直接讓賣家即被執(zhí)行人承擔(dān)，被執(zhí)行人可能因?yàn)闆](méi)有錢或者抗拒，導(dǎo)致拍賣工作無(wú)法順利進(jìn)行下去。

　　不管稅是賣家承擔(dān)還是買家承擔(dān)，在房子過(guò)戶之前，都需要買受人先行墊付，繳清全部稅費(fèi)后才能完成過(guò)戶、拿到房產(chǎn)證。如此，就出現(xiàn)了第一坑，如果房屋土地是劃撥土地，則會(huì)額外多出一筆土地出讓金，而這些信息在拍賣之前，難以從拍賣公告中獲取，競(jìng)買人也難以了解到；如果房子登記在公司名下，則可能出現(xiàn)天價(jià)稅費(fèi)。

　　“公司房子，包括土地增值稅和房產(chǎn)稅等多種稅費(fèi)。”周茂梅舉例說(shuō)，團(tuán)隊(duì)曾經(jīng)購(gòu)買了一套360平方米的房子，房子建設(shè)于2001年，經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)測(cè)算，這套成交價(jià)為372萬(wàn)的房子，光稅費(fèi)就要80多萬(wàn)元。“如果你提供不了以前的交稅憑證，有部分稅種就要從房屋建設(shè)之日起開始征收，一直補(bǔ)繳到過(guò)戶之日，所謂的‘天價(jià)稅費(fèi)’就是這么來(lái)的。”

　　要想取得過(guò)去幾年關(guān)于拍賣房屋納稅的原始憑證，在現(xiàn)實(shí)操作上是很難的。“被執(zhí)行人往往是一種抗拒狀態(tài)，怎么可能為買受人提供交稅原始憑證？即使有愿意配合提供的，也很難找齊全過(guò)往每年的稅票原件。”周茂梅介紹稱，最終經(jīng)過(guò)努力，他們拿到了原始憑證，將稅費(fèi)降到了9萬(wàn)多元，然而對(duì)于普通的競(jìng)拍人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。“如果我們不是經(jīng)驗(yàn)豐富，提前了解做好準(zhǔn)備，買了之后這個(gè)坑就得自己填。”

　　如法院公告所說(shuō)，“所有的稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”還蘊(yùn)藏一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，以成都商報(bào)-紅星新聞報(bào)道的500萬(wàn)豪宅需要交物業(yè)費(fèi)為例，買受人認(rèn)為房子是一手房，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)，若要提起訴訟，這與法院的公告是有沖突的。

　　“你要對(duì)抗的是法院公告，在訴訟中你能否得到法院的支持，是有風(fēng)險(xiǎn)的。”周茂梅說(shuō)，上述372萬(wàn)元的房子9萬(wàn)多的稅費(fèi)其中有7萬(wàn)多元應(yīng)該由被執(zhí)行人承擔(dān)，最終，周茂梅團(tuán)隊(duì)向法院申請(qǐng)參與拍賣款分配，通過(guò)報(bào)銷而拿回了代出售方墊付的稅費(fèi)。

　　第二個(gè)坑：房子的產(chǎn)權(quán)年限

　　李國(guó)均介紹，房子的產(chǎn)權(quán)年限是第二坑，目前住宅產(chǎn)權(quán)的最長(zhǎng)年限為70年，而很多司法拍賣的房屋的產(chǎn)權(quán)僅剩下50年或更短時(shí)間，產(chǎn)權(quán)年限直接影響房屋的價(jià)值。

　　第三個(gè)坑：房屋的占有狀況

　　法拍房的第三坑是目前法拍房最普遍遇到的“占有”情況，也是目前法拍房交易后無(wú)法清場(chǎng)的最重要原因，拍賣之前首先需要了解房子是空置的、是被執(zhí)行人居住、還是涉案?jìng)鶛?quán)人或者案外人居住？以《123萬(wàn)買套40年產(chǎn)權(quán)法拍房，40年內(nèi)都無(wú)法住？》為例，則屬于案外人居住的情況。

　　“每種情況對(duì)應(yīng)的處置方法不一樣，這是一個(gè)專業(yè)的技術(shù)活，很多市民不具備處置能力，往往采取過(guò)激的手段，就容易觸碰法律紅線。”李國(guó)均分析說(shuō)，法院對(duì)拍賣房是否負(fù)責(zé)清場(chǎng)，取決于房屋拍賣公告的規(guī)定，有的法院在執(zhí)行中，要負(fù)責(zé)清場(chǎng)并交付，而不少法院只負(fù)責(zé)協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，并不負(fù)責(zé)房屋清場(chǎng)交付。

　　“目前法拍房無(wú)法交付入住的主要原因，與法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付有關(guān)，面對(duì)案外人的強(qiáng)制占有，買受人不得自行啟動(dòng)新一輪的訴訟程序。”李國(guó)均分析稱。8月14日，成都中級(jí)人民法院法官助理朱兵在面對(duì)買受人陳女士時(shí)表示：“僅僅為了拿房屋鑰匙，啟動(dòng)新的一輪訴訟程序，是對(duì)司法資源的巨大浪費(fèi)。”

　　“如果法院負(fù)責(zé)清場(chǎng)，所有關(guān)于占有和交付的問(wèn)題都解決了。”周茂梅說(shuō)。

　　第四個(gè)坑：房子是否結(jié)清工程款等

　　第四坑則是房子是否結(jié)清了一些工程款和工人工資等，這種情況在獨(dú)棟別墅中比較容易出現(xiàn)，這些費(fèi)用在房屋拍賣后屬于優(yōu)先受償?shù)馁M(fèi)用，可能存在房屋受滋擾的情況。

　　第五個(gè)坑：房屋的裝修狀況

　　拍賣房屋的裝修狀況則是第五坑，有的拍賣是對(duì)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣，而有的拍賣則不包括室內(nèi)裝修，“有的房屋是紅木裝修的，這種價(jià)值昂貴，可能引發(fā)新的糾紛。”

　　共同關(guān)注

　　購(gòu)買法拍房，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

　　專家支招：做好盡職調(diào)查 抓住拍賣時(shí)機(jī)

　　目前法拍房在成都市場(chǎng)比較火，除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)之外，還有不限購(gòu)的便利。“光看到這兩點(diǎn)還不行，還要看到背后的風(fēng)險(xiǎn)，作為一個(gè)普通市民，要提前做好盡職調(diào)查。”周茂梅分析說(shuō)，要充分了解房屋的法律狀態(tài)和事實(shí)狀態(tài)。

　　核查 可聘請(qǐng)律師做盡職調(diào)查

　　法律狀態(tài)直接影響對(duì)房屋價(jià)值以及購(gòu)買后可能出現(xiàn)情況的判斷，需要調(diào)查的房屋法律狀態(tài)包括：被執(zhí)行人的信息，拍賣房子所涉及的抵押狀況、查封狀況，以及房屋所有權(quán)人的債務(wù)狀況，都要一一核實(shí)。“這些信息可能在一個(gè)法院，可能涉及到幾個(gè)法院，對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)，核查比較困難，若市民決定拍，可以請(qǐng)專業(yè)人士參與核查。”周茂梅說(shuō)。

　　事實(shí)狀態(tài)包括房屋拍賣居住狀況，每一類居住人對(duì)應(yīng)不同的法律關(guān)系，清場(chǎng)的方式不一樣，居住狀況你可以通過(guò)向法院、物業(yè)、門崗以及周邊的鄰居核查。在拍賣前，首先需要核查的是被執(zhí)行人的主體身份，是個(gè)人還是公司，個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)稍微小一點(diǎn)，若是公司，則需要核查稅費(fèi)等更多的信息。

　　李國(guó)均表示，總體而言，核查法拍房是一個(gè)技術(shù)活，目前行內(nèi)操作方式是聘請(qǐng)律師做盡職調(diào)查，全方位了解房子是否值得摘拍以及做好摘拍后的風(fēng)險(xiǎn)處置措施。據(jù)了解，在拍賣之前，法院會(huì)委托評(píng)估公司為房屋做價(jià)值評(píng)估，深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司成都分公司僅去年，承接了400個(gè)多法拍房項(xiàng)目。

　　評(píng)估 兩種情況會(huì)影響房屋價(jià)值

　　該公司資產(chǎn)評(píng)估師李歡介紹，法拍房與平常房屋一樣，評(píng)估出來(lái)的都是市場(chǎng)價(jià)。然而，有兩種情況會(huì)極大地影響房屋價(jià)值，第一種情況，就是惡意簽訂長(zhǎng)期租賃合同，并且一次性支付完租金，以《123萬(wàn)買套40年產(chǎn)權(quán)法拍房，40年內(nèi)都無(wú)法住？》為例，案外人主張的40年租賃期會(huì)極大影響房屋的價(jià)值評(píng)估；第二種情況，就是把房屋以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格出租出去。

　　“譬如有的房屋，同地段的租1萬(wàn)元/月，你租的是1000元，這種情況也會(huì)極大影響房屋評(píng)估價(jià)格。”李歡說(shuō)，同一套房子，如果有租賃，他們一般會(huì)出具兩種價(jià)格，一種未租賃的估價(jià)，一種有租賃的估價(jià)，供委托人參考。

　　在科華中路2號(hào)這套房子，評(píng)估價(jià)為219萬(wàn)元，法院拍賣的第一次公告起拍價(jià)為197萬(wàn)，而第二次起拍價(jià)為123萬(wàn)，也是最終的成交價(jià)，為何差異這么大？深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司成都分公司西南區(qū)域總經(jīng)理兼四川省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)梁國(guó)平解釋，法院拍賣的起拍價(jià)一般按照評(píng)估價(jià)的7成掛拍，若第一次競(jìng)拍失敗，第二次競(jìng)拍可能降價(jià)。

　　“法院拍賣是在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將房子賣出去，實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，這跟市場(chǎng)上買賣房子，急售和慢慢賣是兩種不同的價(jià)格。”梁國(guó)平說(shuō)，法拍房針對(duì)的是有效的買賣群體，若競(jìng)拍的人多，則可能成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)，相反，則可能低于評(píng)估價(jià)，后者情況居多。

　　周茂梅認(rèn)為，競(jìng)拍也是一個(gè)技術(shù)活，其中拍賣時(shí)機(jī)很重要，需要有經(jīng)驗(yàn)的人參與，若競(jìng)拍得當(dāng)，就可能在預(yù)期價(jià)位拿下想要的法拍房。

　　成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?鐘美蘭 攝影報(bào)道