下一個十年樓市將以商品房為主,還是以公租房、公產房為主?
(圖文無關)無論如何變革,中華商業文明的繁榮壯大是無法逆轉的。(新華社/圖)
(本文首發于2020年1月16日《南方周末》新年特刊“十年·未忘”之“開年十大猜,展望下一個十年”)
張平:前者。無論如何變革,中華商業文明的繁榮壯大是無法逆轉的。
魏英杰:前者。很難想象會以政府公租房、公產房為主,這首先不符合市場經濟的規律,也不符合資源配置的有效性原則,更不符合人類的普遍社會形態。
張強:前者。除非某地人口急劇增多,否則存量房就夠住了。
鄧新華:前者。財政承受不了以公租房、公產房為主,宏觀經濟也承受不了。
陳季冰:前者,否則就糟了。
徐迅雷:前者。無形之手的市場永遠第一,有形之手的政府永遠第二。
葉匡政:前者。中國經濟結構和地方財政狀況都不允許,公租房等注定只是安慰性政策,成不了主流。
周念利:前者。隨著人口增長逐年放緩,房產剛需增速放緩,商品房供需關系趨于均衡,價格也會逐漸穩定,因為社會習慣等原因,商品房還會是房市的主力。
李曉鵬:前者。這是可以預測的。第一,如果要回到以政府供應的公租房、公產房為主的住房模式,意味著整個住房制度的徹底變更,十年太短,來不及做出這樣的托馬斯全旋。第二,土地財政是地方財政的大頭,目前出讓的地塊,全部都是開發商通過拍賣取得的用地,許多開發商的土地儲備,至少是要超過10年的。雖然目前規定,開發商的拿地條件是必須有一定比例的公租房,但畢竟不是主流。
鄒振東:后者。
滿足人們對更高居住品質的需求還得靠市場
劉衛民(國務院發展研究中心研究員)
筆者認為:十年后,我們將形成多主體供給、多渠道保障,商品住房與政策住房功能互補,政府與市場協調發展的住房格局。
市場仍是住房供給的主要渠道。以1998年《國務院關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》為標志,我國拉開了全面推進住房制度改革的大幕,福利分配為主的住房制度從政策上逐漸退出歷史舞臺。住房制度改革特別是市場化改革,在促進住房領域迅速發展方面發揮了重要作用。可以說,過去10年,通過不斷深化住房市場化改革,我們解決了總量供不應求的基本矛盾,未來10年,我們也將進一步通過建立更加規范、有效、穩健的住房市場體系,市場在資源配置中起決定性作用,滿足全面建成小康社會后人們對更高居住品質的需求。
政府的住房保障形式將更加豐富適用。在推進高質量新型城鎮化,避免“半拉子城鎮化”,使新市民真正融入城市,釋放新市民對經濟社會發展和支撐內需潛力等方面,政府公共政策將會持續發力。購房、租房將在公共政策領域實現真正意義上的“同權”,消弭附屬于住房之上的公共服務落差。
這種回歸背后的大時代背景是,未來10年我國城鎮化率將從60%提高到70%左右,我國城鎮化率將進入到平穩期,過去那種階段性人口集聚導致住房需求激增的基本面將成為歷史。同時,我國城鎮化將從過去核心城市“一枝獨秀”,轉變為城市群“多點開花”的空間格局,原來城市群中第二線梯隊對人口、產業、資本等要素的吸引力能級躍遷,熱點城市住房需求得到有效分散和疏解。
經過二十多年,我國城鎮人均住房建筑面積已經由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米,農村人均住房建筑面積提高到47.3平方米。據測算,我國城鎮居民家庭戶住房套數已達1套以上,即平均每個城鎮家庭都擁有了1套住房,我們已經解決了住房總量上供不應求的基本矛盾,未來10年,住房領域解決的是不平衡、不充分問題。
對于供求緊、房價高的城市,實物性或新建住房的保障比例將會更高一些,在新一代信息技術和征信體系的作用下,中低收入家庭和新市民通過更加公平、公開的方式,解決住房困難或階段性住房困難。對于供求寬松、存量資源充裕的城市,住房保障人群中租賃補貼的比例將會更高一些,人們擁有更加靈活的住房選擇權,更加便捷地實現居住、就業的統一。
住房發展不平衡、不充分的基本矛盾還表現為存量住房資源改造潛力巨大。按照六普數據,全國房齡在30年以上的住房比例在五分之一左右。在城鎮住房中,有9.9%的住房沒有廚房,有13.3%的住房沒有管道自來水,有28.2%的住房沒有洗澡設施,有15.6%的住房沒有廁所。存量住房中老舊小區的住房質量普遍具有較大提升潛力,隨著老舊小區功能性改造、宜居性改造、智能性改造,老城區不再是大家調侃的“老破小”,而是帶有獨特歷史文脈和城市風貌的宜居之地。
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- 編輯:王麗
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