下一個十年樓市將以商品房為主，還是以公租房、公產(chǎn)房為主？

（圖文無關(guān)）無論如何變革，中華商業(yè)文明的繁榮壯大是無法逆轉(zhuǎn)的。（新華社/圖）

（本文首發(fā)于2020年1月16日《南方周末》新年特刊“十年·未忘”之“開年十大猜，展望下一個十年”）

張平：前者。無論如何變革，中華商業(yè)文明的繁榮壯大是無法逆轉(zhuǎn)的。

魏英杰：前者。很難想象會以政府公租房、公產(chǎn)房為主，這首先不符合市場經(jīng)濟的規(guī)律，也不符合資源配置的有效性原則，更不符合人類的普遍社會形態(tài)。

張強：前者。除非某地人口急劇增多，否則存量房就夠住了。

鄧新華：前者。財政承受不了以公租房、公產(chǎn)房為主，宏觀經(jīng)濟也承受不了。

陳季冰：前者，否則就糟了。

徐迅雷：前者。無形之手的市場永遠第一，有形之手的政府永遠第二。

葉匡政：前者。中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和地方財政狀況都不允許，公租房等注定只是安慰性政策，成不了主流。

周念利：前者。隨著人口增長逐年放緩，房產(chǎn)剛需增速放緩，商品房供需關(guān)系趨于均衡，價格也會逐漸穩(wěn)定，因為社會習慣等原因，商品房還會是房市的主力。

李曉鵬：前者。這是可以預測的。第一，如果要回到以政府供應(yīng)的公租房、公產(chǎn)房為主的住房模式，意味著整個住房制度的徹底變更，十年太短，來不及做出這樣的托馬斯全旋。第二，土地財政是地方財政的大頭，目前出讓的地塊，全部都是開發(fā)商通過拍賣取得的用地，許多開發(fā)商的土地儲備，至少是要超過10年的。雖然目前規(guī)定，開發(fā)商的拿地條件是必須有一定比例的公租房，但畢竟不是主流。

鄒振東：后者。

滿足人們對更高居住品質(zhì)的需求還得靠市場

劉衛(wèi)民（國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員）

筆者認為：十年后，我們將形成多主體供給、多渠道保障，商品住房與政策住房功能互補，政府與市場協(xié)調(diào)發(fā)展的住房格局。

市場仍是住房供給的主要渠道。以1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》為標志，我國拉開了全面推進住房制度改革的大幕，福利分配為主的住房制度從政策上逐漸退出歷史舞臺。住房制度改革特別是市場化改革，在促進住房領(lǐng)域迅速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用�？梢哉f，過去10年，通過不斷深化住房市場化改革，我們解決了總量供不應(yīng)求的基本矛盾，未來10年，我們也將進一步通過建立更加規(guī)范、有效、穩(wěn)健的住房市場體系，市場在資源配置中起決定性作用，滿足全面建成小康社會后人們對更高居住品質(zhì)的需求。

政府的住房保障形式將更加豐富適用。在推進高質(zhì)量新型城鎮(zhèn)化，避免“半拉子城鎮(zhèn)化”，使新市民真正融入城市，釋放新市民對經(jīng)濟社會發(fā)展和支撐內(nèi)需潛力等方面，政府公共政策將會持續(xù)發(fā)力。購房、租房將在公共政策領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)真正意義上的“同權(quán)”，消弭附屬于住房之上的公共服務(wù)落差。

這種回歸背后的大時代背景是，未來10年我國城鎮(zhèn)化率將從60%提高到70%左右，我國城鎮(zhèn)化率將進入到平穩(wěn)期，過去那種階段性人口集聚導致住房需求激增的基本面將成為歷史。同時，我國城鎮(zhèn)化將從過去核心城市“一枝獨秀”，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥骸岸帱c開花”的空間格局，原來城市群中第二線梯隊對人口、產(chǎn)業(yè)、資本等要素的吸引力能級躍遷，熱點城市住房需求得到有效分散和疏解。

經(jīng)過二十多年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，農(nóng)村人均住房建筑面積提高到47.3平方米。據(jù)測算，我國城鎮(zhèn)居民家庭戶住房套數(shù)已達1套以上，即平均每個城鎮(zhèn)家庭都擁有了1套住房，我們已經(jīng)解決了住房總量上供不應(yīng)求的基本矛盾，未來10年，住房領(lǐng)域解決的是不平衡、不充分問題。

對于供求緊、房價高的城市，實物性或新建住房的保障比例將會更高一些，在新一代信息技術(shù)和征信體系的作用下，中低收入家庭和新市民通過更加公平、公開的方式，解決住房困難或階段性住房困難。對于供求寬松、存量資源充裕的城市，住房保障人群中租賃補貼的比例將會更高一些，人們擁有更加靈活的住房選擇權(quán)，更加便捷地實現(xiàn)居住、就業(yè)的統(tǒng)一。

住房發(fā)展不平衡、不充分的基本矛盾還表現(xiàn)為存量住房資源改造潛力巨大。按照六普數(shù)據(jù)，全國房齡在30年以上的住房比例在五分之一左右。在城鎮(zhèn)住房中，有9.9%的住房沒有廚房，有13.3%的住房沒有管道自來水，有28.2%的住房沒有洗澡設(shè)施，有15.6%的住房沒有廁所。存量住房中老舊小區(qū)的住房質(zhì)量普遍具有較大提升潛力，隨著老舊小區(qū)功能性改造、宜居性改造、智能性改造，老城區(qū)不再是大家調(diào)侃的“老破小”，而是帶有獨特歷史文脈和城市風貌的宜居之地。