有房屋抵押并不等于“穩坐釣魚船”

　　“他向我借錢時，已經說明用房子抵押，為什么法院卻不支持我的優先受償權？”直到手持判決書，很多當事人還會提出這樣的疑問。因為他們并不知道有房屋抵押并不等于“穩坐釣魚船”。

　　未辦抵押登記 權利無從保障

　　【案例】

　　2018年7月20日，邱女士因周轉資金之需向王先生借款60萬元時，王先生提出必須用邱女士的房屋抵押，邱女士明確同意并將相應內容寫入了借條，但并未到房地產管理部門辦理抵押登記手續。半年后，當王先生因為邱女士未能按期支付借款本息，而要求變賣抵押房屋受償時，卻發現邱女士早已將房屋出售，所得款被全部用于支付他人貨款。王先生以自己屬于抵押權人，享有優先受償權，而邱女士售房并未征得其同意為由，要求法院確認邱女士的售房行為無效。法院經審理，駁回了王先生的訴訟請求。

　　【分析】

　　法院的判決無可厚非。《物權法》第一百八十條、第一百八十七條規定：“債務人或者第三人有下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；……”、“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”邱女士以房屋向王先生抵押借款，王先生抵押權的產生不在于是否將相關內容寫入借條，而在于是否到房地產管理部門辦理抵押登記。正因為沒有辦理，決定了只能依據該法第二十四條處理：“未經登記，不得對抗善意第三人。”也就是王先生不能要求確認邱女士與不知情的購房人的買賣行為無效。

　　設置流押契約 并非就能兜底

　　【案例】

　　凌女士與曾先生于2019年1月1日簽訂的借款合同中約定：凌女士借給曾先生人民幣80萬元用于飼養生豬；曾先生用其價值約100萬元的一套房屋抵押；借款期限為6個月，如果曾先生到期不能歸還，則該抵押房屋直接歸凌女士所有。由于出現瘟疫，生豬死亡殆盡，導致曾先生在期滿后根本無法歸還本息。凌女士在多次催收未果后，遂要求曾先生按約定將房屋交歸自己所有。因被曾先生拒絕，凌女士提起了訴訟，請求判令曾先生騰房。但法院經審理，并未支持凌女士的訴請。

　　【分析】

　　法院的判決是正確的。這里涉及到一個流押契約問題，指的是當事人在設立擔保物權時，約定當債務人不履行債務時，由債權人取得擔保物所有權的合同。凌女士與曾先生約定以房屋抵押，如果曾先生不能如期還款，則抵押房屋歸凌女士所有，明顯具備對應的法律特征，即當屬流押契約。而《擔保法》第四十條規定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。” 也就是說法律已明令禁止流押契約，決定了凌女士無權以此來對自己的債權進行兜底式保護。

　　用于抵押房屋 并非不拘一格

　　【案例】

　　劉先生是一家公立醫院的院長。2018年11月15日，劉先生因購買別墅向華女士借款用于支付首付時，華女士提出必須提供擔保。劉先生基于自己沒有相應價值的抵押物，遂以醫院比鄰街道的四個車庫向華女士抵押，并利用職務之便加蓋了醫院的印章。半年后，劉先生并未如期還款，華女士遂提起訴訟，要求法院判令醫院以車庫折價或者以拍賣、變賣車庫的價款優先受償。出乎華女士意料的是，明明有大紅印章，法院卻駁回了其訴訟請求。

　　【分析】

　　法院的判決是正確的。《物權法》第一百八十四條規定：“下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；……”《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第三條也指出：“國家機關和以公益為目的的事業單位、社會團體違反法律規定提供擔保的，擔保合同無效。”即用于抵押的房屋并非“不拘一格”。與之對應，姑且不論劉先生的行為違法違紀，哪怕不存在違法違紀，也因公立醫院屬于以公益為目的的事業單位，決定了本案抵押無效，哪怕蓋有醫院的印章，也不能成為華女士主張權利的依據。