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    有房屋抵押并不等于“穩(wěn)坐釣魚船”

    • 來源:互聯(lián)網(wǎng)
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    • 2019-12-31
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      “他向我借錢時,已經(jīng)說明用房子抵押,為什么法院卻不支持我的優(yōu)先受償權(quán)?”直到手持判決書,很多當(dāng)事人還會提出這樣的疑問。因為他們并不知道有房屋抵押并不等于“穩(wěn)坐釣魚船”。

      未辦抵押登記 權(quán)利無從保障

      【案例】

      2018年7月20日,邱女士因周轉(zhuǎn)資金之需向王先生借款60萬元時,王先生提出必須用邱女士的房屋抵押,邱女士明確同意并將相應(yīng)內(nèi)容寫入了借條,但并未到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。半年后,當(dāng)王先生因為邱女士未能按期支付借款本息,而要求變賣抵押房屋受償時,卻發(fā)現(xiàn)邱女士早已將房屋出售,所得款被全部用于支付他人貨款。王先生以自己屬于抵押權(quán)人,享有優(yōu)先受償權(quán),而邱女士售房并未征得其同意為由,要求法院確認(rèn)邱女士的售房行為無效。法院經(jīng)審理,駁回了王先生的訴訟請求。

      【分析】

      法院的判決無可厚非!段餀(quán)法》第一百八十條、第一百八十七條規(guī)定:“債務(wù)人或者第三人有下列財產(chǎn)可以抵押:(一)建筑物和其他土地附著物;……”、“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”邱女士以房屋向王先生抵押借款,王先生抵押權(quán)的產(chǎn)生不在于是否將相關(guān)內(nèi)容寫入借條,而在于是否到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。正因為沒有辦理,決定了只能依據(jù)該法第二十四條處理:“未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人!币簿褪峭跸壬荒芤蟠_認(rèn)邱女士與不知情的購房人的買賣行為無效。

      設(shè)置流押契約 并非就能兜底

      【案例】

      凌女士與曾先生于2019年1月1日簽訂的借款合同中約定:凌女士借給曾先生人民幣80萬元用于飼養(yǎng)生豬;曾先生用其價值約100萬元的一套房屋抵押;借款期限為6個月,如果曾先生到期不能歸還,則該抵押房屋直接歸凌女士所有。由于出現(xiàn)瘟疫,生豬死亡殆盡,導(dǎo)致曾先生在期滿后根本無法歸還本息。凌女士在多次催收未果后,遂要求曾先生按約定將房屋交歸自己所有。因被曾先生拒絕,凌女士提起了訴訟,請求判令曾先生騰房。但法院經(jīng)審理,并未支持凌女士的訴請。

      【分析】

      法院的判決是正確的。這里涉及到一個流押契約問題,指的是當(dāng)事人在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時,約定當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時,由債權(quán)人取得擔(dān)保物所有權(quán)的合同。凌女士與曾先生約定以房屋抵押,如果曾先生不能如期還款,則抵押房屋歸凌女士所有,明顯具備對應(yīng)的法律特征,即當(dāng)屬流押契約。而《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定:“訂立抵押合同時,抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時,抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有! 也就是說法律已明令禁止流押契約,決定了凌女士無權(quán)以此來對自己的債權(quán)進(jìn)行兜底式保護(hù)。

      用于抵押房屋 并非不拘一格

      【案例】

      劉先生是一家公立醫(yī)院的院長。2018年11月15日,劉先生因購買別墅向華女士借款用于支付首付時,華女士提出必須提供擔(dān)保。劉先生基于自己沒有相應(yīng)價值的抵押物,遂以醫(yī)院比鄰街道的四個車庫向華女士抵押,并利用職務(wù)之便加蓋了醫(yī)院的印章。半年后,劉先生并未如期還款,華女士遂提起訴訟,要求法院判令醫(yī)院以車庫折價或者以拍賣、變賣車庫的價款優(yōu)先受償。出乎華女士意料的是,明明有大紅印章,法院卻駁回了其訴訟請求。

      【分析】

      法院的判決是正確的。《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定:“下列財產(chǎn)不得抵押:(一)土地所有權(quán);(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外;(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;……”《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第三條也指出:“國家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的,擔(dān)保合同無效!奔从糜诘盅旱姆课莶⒎恰安痪幸桓瘛薄Ec之對應(yīng),姑且不論劉先生的行為違法違紀(jì),哪怕不存在違法違紀(jì),也因公立醫(yī)院屬于以公益為目的的事業(yè)單位,決定了本案抵押無效,哪怕蓋有醫(yī)院的印章,也不能成為華女士主張權(quán)利的依據(jù)。

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