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    赴港鍍金后,物管股成了“香餑餑”

    • 來源:互聯(lián)網(wǎng)
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    • 2019-11-25
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      去年至今,內(nèi)地房企掀起了一股分拆物業(yè)板塊赴港上市的潮流。

      繼日前銀城系物管公司銀城生活服務(wù)掛牌上市后,截至目前,香港上市的物業(yè)管理公司數(shù)量已達(dá)17家。其中,有11家均是在2018年以后上市,大到“宇宙第一房企”碧桂園旗下物業(yè)公司,以741億港元市值(截至11月20日收盤,下同)冠絕港股物業(yè)公司,小到和泓服務(wù),市值僅5.44億港元。

      此外,還有保利物業(yè)、興業(yè)物聯(lián)、正榮物業(yè)、燁星控股、建業(yè)新生活、時(shí)時(shí)服務(wù)及華發(fā)物業(yè)等7家物業(yè)管理公司正在排隊(duì)當(dāng)中。

      上市公司也“拼爹”?

      盡管上市房企受行業(yè)下行周期和大盤影響,近年來股價(jià)走勢并不明朗,但其分拆而來的物業(yè)股上市之后,卻普遍表現(xiàn)得可圈可點(diǎn)。

      特別是2018年上市的5家物業(yè)管理公司,相較發(fā)行價(jià)漲幅均超過100%。其中,漲幅最大的為新城悅服務(wù),上市剛滿一年,漲幅就已突破300%。

      今年上市的6家企業(yè)中,除了奧園旗下的奧園健康和藍(lán)光旗下的藍(lán)光嘉寶服務(wù)的股價(jià)漲勢可與上述5家相媲美之外,其他4家均“姿色平平”,值得一提的是,剛剛上市一個(gè)多月的鑫苑服務(wù),股價(jià)仍處于破發(fā)狀態(tài)。

      同為背靠內(nèi)地房企赴港上市的物管公司,為何差距如此之大?

      “物管股的漲跌,主要靠‘拼爹’。”長江證券一位資深分析師在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)分析稱,物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績好壞,與其背靠房企的能量大小密不可分。

      該分析師向記者表示,一方面,物管行業(yè)在國內(nèi)很多房企看來,尚屬藍(lán)海領(lǐng)域,除綠城服務(wù)等少數(shù)企業(yè),大都是近年來才發(fā)展起來,這注定其增長方式主要依靠收并購一些資質(zhì)較好的小型物業(yè)公司,因此,沒有過硬的實(shí)力作為后盾,就很難在競爭中取勝;另一方面,國內(nèi)一二線城市剛剛從增量市場過渡到存量市場,大量新開發(fā)樓盤都是物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績增長來源,而在爭奪這一部分市場時(shí),背靠大型開發(fā)商的物管公司,無疑具有天然優(yōu)勢。

      一名上市物管公司的高管亦向《國際金融報(bào)》記者透露,盡管現(xiàn)在的物業(yè)公司競爭項(xiàng)目大都需要通過公開競標(biāo)獲取,但出于品牌運(yùn)營等考量,在競標(biāo)自身開發(fā)的項(xiàng)目時(shí),企業(yè)往往更愿意下“血本”,其他物業(yè)公司很難與其爭鋒。且在實(shí)際管理中,除了一般的管理費(fèi)收入,物業(yè)公司現(xiàn)在還可以提供很多增值服務(wù)或者對流量收費(fèi),如快遞服務(wù)、廣告收費(fèi)等,也使其“滾雪球”的速度會越來越快。

      《國際金融報(bào)》記者查閱上市公司財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn),這些背靠房企的物業(yè)管理公司,其在管面積中自有項(xiàng)目占比大都超過50%。

      例如,碧桂園服務(wù)2018年的在管面積高達(dá)5.05億平方米,其中就有80.1%來自碧桂園自有項(xiàng)目。碧桂園去年全年的權(quán)益銷售金額更是超過5000億元,權(quán)益銷售面積也超過5000萬平方米,僅依靠自有項(xiàng)目,碧桂園服務(wù)的業(yè)績也有強(qiáng)有力的保證。

      即便占比相對較低的雅生活服務(wù)和永生生活服務(wù),其自有項(xiàng)目也均占到30%以上,而其背后的雅居樂、綠地、旭輝等房企年銷售額均達(dá)到千億以上,相比之下,諸如和泓、鑫苑、銀城等房企,仍舊徘徊在百強(qiáng)左右。

      此外,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國際金融報(bào)》記者指出,部分新上市的物管股增長緩慢與資本市場大環(huán)境密切相關(guān)。雖然物業(yè)板塊比較火熱,但投資者依然比較謹(jǐn)慎,其股價(jià)漲勢如何還需要看企業(yè)上市之后的業(yè)績表現(xiàn)而定,暫時(shí)遇冷并不代表什么。如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等企業(yè),也是在上市半年之后因業(yè)績表現(xiàn)比較突出,股價(jià)才開始迅速增長的。

      物管股成“香餑餑”

      《國際金融報(bào)》記者注意到,在港上市的內(nèi)地房企PE(市盈率)一般都在5倍左右,不超過10倍;但這些物業(yè)股,PE動輒達(dá)到30-50倍,可見頗受資本市場追捧。

      其中,碧桂園服務(wù)的PE最高,達(dá)到51.4倍,緊隨其后的是剛上市4個(gè)月,股價(jià)表現(xiàn)平平的和泓服務(wù),PE為44.3倍。即便最低的銀城生活服務(wù),PE也達(dá)到了18.8倍,遠(yuǎn)高于同為港股上市的內(nèi)地房企。

      嚴(yán)躍進(jìn)表示,PE是指股票價(jià)格與每股盈利的比率,一般而言高于20就說明股價(jià)被高估,而港股物管公司的PE高達(dá)30-50倍,反映出市場對于物業(yè)板塊的高期待,例如醫(yī)藥行業(yè)因?yàn)閾碛懈鼮榉(wěn)定增長的盈利預(yù)期,整個(gè)行業(yè)的市盈率估值都會比金融、地產(chǎn)等行業(yè)高,而高科技類的企業(yè)則更甚。

      數(shù)據(jù)顯示,和泓服務(wù)2016年-2018年?duì)I業(yè)收入分別為1.69億元、1.96億元、2.24億元,平均增速15%;2019年上半年實(shí)現(xiàn)營收1.21億元,同比增長21.9%。雖然這一數(shù)據(jù)在行業(yè)中表現(xiàn)得并不出彩,其PE卻達(dá)到49.3倍。相比之下,與其PE差不多的碧桂園服務(wù)2019年上半年?duì)I收為35.18億元,增速達(dá)到74.3%。

      上述上市物管公司高管向記者表示,港股對于企業(yè)的估值從來都是超前的,看好的是行業(yè)未來的發(fā)展空間。例如房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),雖然前幾年房企增速普遍很高,但純以開發(fā)為主的企業(yè)PE均不高,被認(rèn)為股價(jià)低估,即便像碧桂園、融創(chuàng)這類龍頭企業(yè),也僅有5-7倍左右,這也是港股房企總想著回A的重要原因。而類似物管板塊,雖然目前普遍規(guī)模不大,但因?yàn)楸晨空麄(gè)中國的存量市場,未來潛力不可限量,因此即便是規(guī)模最小的和泓服務(wù),PE也將近達(dá)到50倍。

      “同樣是賺1億元凈利潤,反應(yīng)在市值上開發(fā)型企業(yè)僅有不到10億元,而物管企業(yè)卻可以達(dá)到50億元,房企自然愿意投入更多的資金到物業(yè)管理板塊。”該高管繼續(xù)稱,這也是近兩年物管上市公司越來越多的原因,而且將會有越來越多的房企加入其中,目前僅排隊(duì)上市的物管公司就有7家之多。

      嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,港股普遍高估物管上市公司,說明投資者普遍認(rèn)為物業(yè)板塊未來的收益會有高速增長,這與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有關(guān)。一方面,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)過前幾年的迅猛發(fā)展,導(dǎo)致眾多一二線城市進(jìn)入存量市場,對于物業(yè)管理而言,整個(gè)市場是數(shù)以萬億計(jì)的;另一方面,自去年受行業(yè)政策影響以來,許多大房企開始有意識地將資金向物業(yè)管理等方面傾斜,物管企業(yè)兼并越來越多,物管行業(yè)成為這些房企的新戰(zhàn)場,這也是物管股被資本市場看好的重要原因。

      “不過,市盈率越高,同樣代表這只股票的投資風(fēng)險(xiǎn)越大,一旦企業(yè)后續(xù)經(jīng)營情況發(fā)生意外,或者達(dá)不到市場預(yù)期的增速,反應(yīng)在股價(jià)上就是利空。”嚴(yán)躍進(jìn)提醒道。

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