長租公寓“爆雷”，租客和房東如何維權？

原標題：長租公寓“爆雷”，租客和房東如何維權？

連日來，多地 蛋殼公寓租戶在網絡上講述 自己被迫搬離的遭遇。11月16日，有新近離職員工接受媒體采訪時稱，蛋殼公寓或將宣布“破產”。當天，蛋殼公寓通過官方微博回應，“沒有破產，也不會跑路”。

近日，深圳市住房和建設局發布通知， 要求物業不得通過停水電等方式驅趕相關蛋殼租戶。

多地蛋殼公寓租戶曝光被迫退租

“長租公寓”模式因“省心”近年來備受青睞。房東可將閑置不住的房屋交給中介公司管理經營，每月房租按時打到房東賬戶上。租戶可以拎包入住，甚至還可以享受所謂“免首月房租”的待遇。

但如果中介平臺一頭收了租戶的錢，另一頭卻沒有按時足額向房東付款，自己卻銷聲匿跡了，租戶和房東間的矛盾糾紛也就難以避免。

連日來，多地蛋殼公寓租戶在微博、微信、論壇貼吧上講述自己的遭遇。

• 有的說出差回來發現租住的房屋門鎖被換，房東稱沒收到租金要求租戶立即搬離；
• 有的說已經被停水停電停氣，無法正常生活，只能搬離；
• 有的說根本不知道蛋殼公寓具體在哪里辦公，而網上解決遲遲得不到答復；
• 還有的為自己簽了一年以上的“租金貸”而憂心，因為即使被房東趕出來，仍要向借貸方微眾銀行償還貸款，否則影響征信。

租客合法權益受法律保護

原則上房東不得驅趕租客

那么，中介違約，租戶和房東該如何維權？又有哪些舉措能夠提前防“爆”？其實，從今年11月以來，個別地方已發布多個文件，應對長租公寓“爆雷”“跑路”等問題。

11月25日，深圳市住房和建設局發出《關于做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》，明確 對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內且已足額支付租金的租戶，不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕，應引導各方通過法律途徑解決。

中國人民大學商法研究所所長劉俊海教授表示，要解決房東、租客和長租公寓平臺之間的三角法律糾紛，要運用法律思維和法治方式。 對于那些已經和平臺簽署了有效合法的租賃合同、如期交納了租金、不知道平臺沒有把欠繳的租金交給房東的租客，他們的權利一定要受到法律的嚴格保護。

專家指出，租賃期內全額支付租金的租客沒有任何過錯，房東應與租客協商如何減少損失。 如果強行驅趕租客引發訴訟，將面臨退還租客租金、中介費、支付臨時租房費、誤工費等更多的賠償。

劉俊海表示，如果房東跟租客直接建立租賃合同，平臺是中介人的角色，房東不能無故驅趕租客。

如果房東把房子交給平臺，由平臺跟租客直接簽訂租賃合同，原則上房東也不能驅趕租客

房東可依法起訴平臺

在這個三角法律關系中，房東也是受害者，房子交給平臺去經營，卻不能如期收到房租，難道不能換個租戶？自己的房子做不了主嗎？專家強調， 房東應該告平臺，而不是去與同是受害者的租戶發生沖突。

劉俊海表示，如果平臺違約，房東作為受害方，有權利按照合同法的相關規定追究互聯網平臺公司的民事責任。 如果有的平臺企業陷入了資不抵債的境地，甚至達到了需要進入破產 清算程序的階段，房東有權按照破產法的規定去申報債權，在破產財產當中打折受償。

劉俊海認為， 蛋殼公寓等長租公寓應該直面出現的問題，積極履行法律義務。從目前的情況來看，平臺表示沒有宣告破產，也沒有請求進入破產，甚至稱總公司狀態還不錯。那么平臺企業對于房東和租客的權利，都要100%全單照收，該承擔的違約責任要承擔，該履行的合同義務要及時履行，只有這樣才能贏得市場的尊重和消費者的信任。 否則，市場有眼睛，法律有牙齒。

加強監管，謹防長租公寓“玩”金融

2018年起，一些長租公寓運營商以高出市場價30%到40%的價格囤房，再降價出租，敢這樣做是因為默認大城市的房租每年上漲5%到10%。而現實是，一方面，房屋租賃市場價格近兩年趨穩并略有下降，另一方面，“二房東”模式下的盲目擴張加劇了惡性競爭。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波分析，“借雞生蛋”勢必增加了經營的風險等級，應該從政策層面要求企業有一定比例的自有資本。“從邏輯上講，現在發生的事情是遲早要發生的，很多配套的制度都沒有跟上，肯定是不行的。 現在很多長租公寓企業不是用自有的資本，它是借錢或者用租賃貸的方式籌集資金。因為你經營的是別人家的房，要有和它經營規模相適應的資金儲備。”

今年9月7日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。其中提到要加強監管租金、押金使用等經營情況。在租金收取與管理中存在“高進低出、長收短付”違規經營行為的企業，將被列入經營異常名錄。實踐中，一些地方要求把長租公寓租金存入監管賬戶，這些探索對于長租企業借用各種“金融玩法”騙取租金“跑路”問題有望得到治理。

來源：央視新聞、中央廣電總臺中國之聲