今年樓市“錢緊”預期依舊 土地市場大概率低熱度運行

　　本報記者 杜雨萌

　　“面包價格由面粉決定。”某種程度來說，觀察房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)如何，土地市場是一項重要的監(jiān)測數(shù)據(jù)。對于剛剛過去的2019年來說，在“房住不炒”的定位下，受房企融資環(huán)境趨緊影響，房企拿地更加理性。業(yè)內(nèi)人士預計，2020年土地市場大概率低熱度運行。

　　中國數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月26日，全國300城共推出住宅用地10988宗，推出規(guī)劃建筑面積12.17億平方米，推出量較上一年增加4.56%。其中，成交地塊共8534宗，同比增加272宗；成交樓面均價4372.48元/平方米，同比上漲16.41%；從成交價上看，2019年全國300城住宅用地成交總金額41060億元，同比增加19.53%；此外，300城成交住宅用地綜合溢價率為14.56%，同比收窄0.18個百分點。

　　“整體上看，2019年土地市場整體表現(xiàn)較為理性。”中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜對《證券日報》記者分析稱，2019年上半年，房企在資金環(huán)境改善等因素影響下，熱點城市競拍熱度提升顯著，部分地塊成交樓面價刷新區(qū)域甚至全市樓面均價歷史紀錄。但去年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持收緊態(tài)勢，金融監(jiān)管持續(xù)加強，受行業(yè)調(diào)整預期強化及資金壓力加大等因素的影響，土地市場明顯降溫，住宅用地流拍率持續(xù)提升。

　　記者從克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)了解到，從近一年土地成交溢價率走勢來看，截至2019年12月末，土地成交溢價率僅為7%；而從土地市場流拍率走勢來看，呈緩慢走高趨勢，截至2019年12月末，土地市場流拍率達14%。

　　克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里在接受《證券日報》記者采訪時表示，2019年上半年，在一二線城市率先調(diào)整競拍條件、加大優(yōu)質(zhì)宅地供應的刺激下，土地市場出現(xiàn)明顯回暖，土地市場流拍現(xiàn)象也隨之減少。但進入下半年，由于各地相繼收緊調(diào)控政策，且與土地市場密切相關的房地產(chǎn)融資渠道也從年中開始持續(xù)被收緊，隨著房企資金壓力的加大，土地市場流拍現(xiàn)象明顯加劇，這也是下半年來流拍率重回高位的原因所在。

　　但馬千里也指出，雖然2019年下半年流拍現(xiàn)象較上半年有所增加，但這僅僅是從2019年當年的表現(xiàn)來看，若與2018年同期相比，流拍現(xiàn)象并不如2018年嚴重。

　　黃瑜認為，2019年土地流拍數(shù)量較2018年減少，也與地方政府更加理性地推地有關。

　　值得關注的是，2019年12月23日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，在部署2020年重點工作時首先明確的，就是要著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在馬千里看來，從政策層面來看，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”仍是2020年房地產(chǎn)市場的運行基調(diào)；而在資金面上，銀保監(jiān)會在去年年末稱要完善房地產(chǎn)融資統(tǒng)計和監(jiān)測體系，嚴厲打擊違規(guī)行為。總的來說，“錢緊”預期將進一步導致房企在拿地時更加謹慎，而土地市場熱度大概率仍會持續(xù)低位運行。