世茂房地產超額完成銷售目標背后：多地項目陷入“交房危機”

紅刊財經 張哲

編輯 | 李壯

2019年以來，世茂不斷實現“業(yè)績大爆發(fā)”。世茂房地產前11個月銷售總額約為人民幣2277.33億元，不僅提前超額完成了全年銷售目標，還突破第二陣營門檻沖進房企銷售額TOP10。然而，在亮麗的銷售數據背后，世茂在多地的房地產開發(fā)項目卻陷入“交房危機”，公司不僅損失大額延遲交付賠償金，還有百余戶業(yè)主寧愿“無息”也堅持退房。

在港股和A股兩地上市的世茂，以世茂股份（600823.SH）和世茂房地產（00813.HK）兩大融資平臺推動房地產業(yè)務的全國擴張。

不過，據《紅周刊》記者了解，規(guī)模與業(yè)績不斷擴張的同時，世茂在合肥、廈門、濟南等地的項目在竣工、交房的過程中出現了不同程度的違規(guī)或業(yè)主維權糾紛。其中合肥世茂國風項目一期由于未通過竣工驗收備案正在整改，世茂面臨著每天萬分之一的賠償成本；此外，廈門世茂御海墅項目本應于3月份交付的高層樓盤至今仍有200余戶仍未收房，甚至有百余戶業(yè)主寧愿“無息退房”。

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提前超額完成2019年銷售目標

“并購王”世茂暗存隱患

12月2日，世茂房地產（HK1083）公布了截至2019年11月30日業(yè)績。截至2019年11月30日，世茂房地產累計合約銷售總額約為人民幣2277.3億元，集團的累計合約銷售總面積為1277萬平方米，較去年同期分別上升47%及36%。至此，世茂房地產已經超額完成全年2100億元的銷售目標。

在2019年初的業(yè)績會上，世茂集團總裁許世壇曾表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自并購。

話音未落，“并購王”世茂就出招了——僅在2019年3月底到6月初的80天內，世茂就斥資200億元拿下18個并購項目，出讓方主要包括泰禾集團、粵泰股份、萬通地產等。截至2019年6月30日，世茂房地產新增土儲1412萬平方米。其中，從土儲貨值來看，收并購項目約占60%；從土儲面積來看，收并購方式獲取的項目占比則約70%。這意味著世茂僅在半年內就基本完成了收并購項目占比的全年目標。

從世茂收并購項目的對手方來看，泰禾集團、粵泰股份都面臨較嚴重的流動性危機，急需現金流“補血”。

作為收并購項目的受讓方，不在公開市場拿地更易于世茂測算成本，收并購項目的整體打包價也有助于世茂以比招拍掛更低的成本實現公司的規(guī)模擴張戰(zhàn)略。

不過，世茂收購的并非全是“干凈”的資產，也存在個別瑕疵項目。在世茂收購粵泰股份的項目中，廣州天鵝灣二期項目、嘉盛項目、中浩豐項目等均因債務訴訟被凍結、查封或輪候查封，截至上述項目轉讓時，債務訴訟剩余本金余額合計約45.16億元。

值得關注的是，雖然世茂通過“瘋狂”收并購獲得了土地儲備方面的前端優(yōu)勢，銷售目標的超額完成也順利幫助企業(yè)回籠大筆資金，但公司的后端運營卻不太樂觀，“交房危機”頻現。據記者了解，世茂在安徽合肥、福建廈門等地的項目均因虛假宣傳、捆綁銷售、工程質量等問題面臨延遲交房賠償及多數業(yè)主要求退房的情況。

由于相關項目的整改與協(xié)商過程還未結束，上述交房糾紛將為世茂的業(yè)績帶來多大的影響，還是個未知數。

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涉及預售款約13.33億元

合肥世茂國風項目將按約支付賠償金

眾所周知，房地產行業(yè)不斷趨嚴的融資及調控政策會對房企的拿地頻率及銷售業(yè)績產生較大影響。與此同時，房企竣工節(jié)奏把握與項目操盤及交付的情況則成為影響房企營收業(yè)績增長的重要因素。

近年來，由于存在強烈的規(guī)模擴張需求，相較于項目施工、竣工交付等后端運營，不少房企的注意力更多地集中在前端融資拿地、銷售回籠資金等方面，這也導致其預售項目的后期交付階段存在諸多問題，世茂便是其中之一。

《紅周刊》記者了解到，世茂在安徽省合肥市的世茂國風一期項目（備案名為“見山花園”，世茂房地產并表項目）就因為存在工程質量、噪聲污染、虛假宣傳等問題引發(fā)業(yè)主維權，目前該項目因未通過竣工驗收備案而延遲交付。當地知情人士向記者表示，該項目未通過竣工驗收的原因涉及環(huán)評不達標、工程質量問題等多個方面。

世茂國風臺地洋房首開于2018年4月9日，官宣55秒銷售3.3億元。然而，就在項目一期18棟~35棟交付日期三個月前（2019年九月份），業(yè)主們前往小區(qū)查看時發(fā)現，房屋存在做工粗糙、細節(jié)馬虎等諸多問題，與前期宣傳的情況嚴重不符。

據業(yè)主介紹，到了接近項目交付的時間，業(yè)主們卻發(fā)現小區(qū)由于臨近高速公路，存在嚴重的噪聲，且根據合肥市高新區(qū)環(huán)保分局檢測噪聲污染明顯超標。“多棟房屋屋頂、頂樓露臺及地下室頂板存在雨后滲水、漏水的情況，小區(qū)環(huán)道也存在多處積水無法通行。更嚴重的是，小區(qū)內多處路面及庭院出現明顯下沉，工程質量堪憂�！�

見山花園小區(qū)內路面下沉及屋頂漏水情況

《紅周刊》記者針對項目噪聲污染檢測情況向安徽省合肥市高新區(qū)環(huán)保分局核實，相關人士向記者表示，該項目此前確實存在噪聲污染超標的情況，一方面是由于項目本身距離高速公路較近，另一方面則與住宅區(qū)相關隔音措施不到位有關。

另據業(yè)內人士分析，從該項目路面照片來看，確實存在土體沉降等問題，但是問題的嚴重程度有待考量，這和地下土體發(fā)生沉降的部位有關系�！叭绻�是基礎上部回填土發(fā)生沉降，僅需將回填土部分重新填筑。如果基礎下部土體發(fā)生了沉降，則可能導致房屋上部結構損壞。具體情況如何，需要對項目路面進行實地探測。”

業(yè)主交房前收到的延遲交付短信

11月29日晚，安徽合肥世茂國風項目一期業(yè)主收到了來自開發(fā)商的延遲交付短信，“原定于2019年11月30日交付的世茂見山花園將延后交付，公司將按合同約定進行賠償，交付時間另行通知�！睋�項目業(yè)主介紹，此次延遲交付涉及的包括項目一期洋房18棟至35棟的450戶業(yè)主及疊墅14至20棟的52戶業(yè)主（疊墅仍余部分房屋未售出），合同約定若項目延期交付，開發(fā)商將承擔每天萬分之一的賠償金。

世茂華中豫皖公司相關負責人向《紅周刊》記者表示，上述情況屬實，但噪音污染方面經整改已檢測達標，相關工程問題也會在交付時全部排查修整完畢，至于世茂國風項目一期的具體交房時間將依據取得竣工驗收備案而定。

記者查詢合肥市發(fā)展和改革委員會官網商品住宅明碼標價信息發(fā)現，合肥世茂見山花園項目一期3-18至3-15樓號的建筑面積分別為52218.70㎡和17885.48㎡，均價分別為19007.90元/㎡和19008.37元/㎡，涉及房款共計約13.33億元（另有部分疊墅本應于同日交付，亦屬于世茂此次延期交付的賠償成本）。故按此推算，世茂每天需賠付的延遲交付金額約為13.33萬元。

見山花園項目在合肥市發(fā)改委官網的備案信息

這也就意味著，若世茂未能在12月31日前完成整改，項目將至多損失約413.23萬元的賠償金（未計入疊墅部分賠償成本）；若31日前仍未能整改結束并成功交付，世茂不僅會面臨更加高昂的賠償成本，該項目的預收房款也無法在年內結算為營業(yè)收入，進而影響公司2019年的業(yè)績。

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廈門世茂御海墅百余戶業(yè)主要求退房

就在合肥世茂國風項目延期交付并加快整改的同時，世茂在福建廈門的御海墅項目也因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛陷入“退房僵局”。

有業(yè)主向記者表示，原本應于2019年3月份交付的廈門世茂御海墅02-1-B#，由于相關維權未能與世茂方面達成共識，目前仍有200余戶尚未交房，甚至有百余戶業(yè)主愿意“無息退房”（業(yè)主已支付利息金額20余萬）。

據該項目業(yè)主回憶，世茂御海墅02-1-B#300套住宅開盤當日（2017年5月），開發(fā)商就存在疑似“捂盤惜售”的做法�！爱敃r采取搖號選房，但蹊蹺的是，到場100余組客戶，卻搖出200多號，現場搖號選房簽約僅限5分鐘，且多數房源為高層或低層，中間層卻被告知全部售完。然而2017年9月至2018年上半年，世茂御海墅銷售員在微信中大量兜售所謂優(yōu)質房源（即開盤被售罄的中高樓層）。”

“開盤前期宣傳時，銷售人員就告知購房者，如綁定其世茂旗下位于石獅的某游樂園價值38萬的天價娛樂卡，可優(yōu)先選房。上述行為很快被購房者舉報，在相關部門監(jiān)管下退款后，世茂又綁定車位銷售，銷售人員直接表示不買車位就不能買房，而車位的售價更是叫到了51萬至69萬不等，雖在購房者再次舉報后暫停了車位可綁定銷售，但目前業(yè)主中仍有30余戶被綁定車位銷售的業(yè)主�！鄙鲜鰳I(yè)主補充道。

此外，世茂御海墅02-1-B#還被曝存在合同欺詐問題。世茂于2017年5月在廈門國土局備案的商品房預售方案顯示，世茂御海墅02-1-B#的300套住宅交付標準為精裝，備案均價31500元/平方米（含裝修3627元/平方米），并附有詳細裝修標準及材料、品牌等相關信息。但業(yè)主表示，上述精裝標準在后續(xù)的購房合同與實際裝修過程中均未體現，且質量差異巨大。

世茂御海墅02-1-B#相關地塊2017年在國土局備案的精裝交付標準明細

世茂御海墅02-1-B#交付與樣板房對比圖

“在取得預售許可證前，銷售員均聲稱精裝交付，與樣板房相差無幾。但世茂在開盤當天擅自將裝修標準調整為簡裝，該操作既沒有事先向相關部門申報，也沒有向購房者公示，其后期印發(fā)的宣傳材料中亦抹去了關于裝修的介紹，購房合同中也只字未提3627元/平方米的裝修，模糊了交付標準。在后期的銷售過程中銷售員亦口徑不一，有的聲稱裝修為免費贈送，并誘導或強迫購房者簽訂所謂確認函，對裝修變動知情，放棄追究裝修差異權利�！睒I(yè)主表示。

《紅周刊》記者針對上述項目的交付及維權情況向世茂方面核實，不過截至發(fā)稿前，公司并未回復。

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世茂集團上演資產騰挪

“A+H”同業(yè)競爭之困仍待解

世茂集團曾于2000年前后通過借殼躋身港股A股，獲得世茂股份（600823.SH）和世茂國際（前港交所編號為0649.HK）兩個上市公司，由于世茂國際交易不活躍被私有化，此后世茂通過注入大量優(yōu)質地產項目將世茂房地產（00813.HK）運作上市。

世茂股份卻與世茂房地產旗下子公司存在錯綜復雜的股權關系，世茂股份與世茂房地產之間的同業(yè)競爭困局也引起了監(jiān)管層注意。

早在十年前，許榮茂、世茂房地產及世茂股份三方就簽訂了《不競爭協(xié)議》及其補充協(xié)議，明確劃分了兩家公司的營業(yè)范圍，即世茂房地產致力于住宅和酒店業(yè)務，世茂股份從事商業(yè)地產。但從兩家上市公司近年來的業(yè)務業(yè)務構成來看，雙方都有越界的嫌疑。

記者梳理世茂股份財務報告注意到，自2015年起，住宅銷售便成為世茂股份的主要收入來源。2015～2017年，公司分別實現住宅銷售收入107.75億元、81.19億元和158.51億元，而商業(yè)地產銷售收入分別為30.09億元、45.57億元和15.31億元，商業(yè)地產銷售收入遠不及住宅銷售。雖然部分住宅銷售收入與世茂股份運營的商住綜合體有關，但其純住宅項目的開發(fā)亦與世茂房地產有所重合，兩者均在天津、青島、寧波、蘇州等長三角、環(huán)渤海城市群區(qū)域開發(fā)了物業(yè)項目。

從世茂股份與世茂房地產近期的業(yè)務布局情況來看，兩者明顯存在模糊標準之嫌。世茂股份在2019年半年報中稱，公司已建立“以商業(yè)地產為主、多元業(yè)務為輔”的業(yè)務架構。相關數據顯示，在世茂股份今年上半年128.21億元的營業(yè)收入中，住宅銷售額達94.48億元，占比約為73.7%；商業(yè)地產銷售額26.6億元，占比約20.75%；與此同時，世茂房地產今年上半年新增的60宗地塊中，張家口懷來項目是純商業(yè)地塊外，商住地塊有29個。世茂房地產正在運營的物業(yè)項目數量為14個，上半年共實現商業(yè)運營收入7.22億元。

值得關注的是，世茂股份與世茂房地產如今的關系頗為微妙，世茂集團有不少優(yōu)質項目都“左手倒右手”，從世茂股份流向了世茂房地產，其中包括新風天域以及早年的上海深坑酒店項目、深圳前海商業(yè)項目等。

（本文已刊發(fā)于12月7日的《紅周刊》）