又見開發商“偷面積”！承諾三房竟變兩房

　　買的時候三房，交樓的時候變成兩房；14項工程質量不達標，問題遲遲難解決；兩大開發主體踢皮球，各執一詞……深圳一個名為“卓越星源”的樓盤項目，近千套商品住宅本應在今年6 月底就應該交付，如今 4 個月過去了，近千名已經付款的業主卻陷入進退兩難的困境。

　　房子到底出了什么問題？誰該為現在的情況負責？面對業主的追問和質疑，卓越星源此前合作的兩大開發主體卓越集團和世紀星源(000005)各說各話。

　　違建被拆，三房變兩房

　　業主質疑樓盤虛假宣傳

　　中國證券報(ID:xhszzb)記者日前來到位于深圳市龍崗區平湖街道的卓越星源項目(合同備案名“中環陽光星苑”)。 記者在該小區看到，多棟樓的樓面部分都被從樓頂展開的一張巨大塑料布所遮蓋，走近可以發現，塑料布遮蓋的是采光天井，原本存在的樓板被全部一層層鑿穿，從下往上望去只剩一個個黑洞。 此外，在另外一些樓棟的陽臺處，也可以看到明顯的外立墻面被拆除痕跡。 好好的樓板和墻面為何被拆除？

　　有現場業主告訴中國證券報(ID:xhszzb)記者，這些如今中空的天井、被砸掉外立面的陽臺，原本被開發商加蓋了樓板和外墻，作為“房間”賣給了業主。但實際上，這些加蓋的樓板并不在備案合同圖紙上體現，屬于違法建筑。這些違建于今年 1 月被人舉報，當地土地監察部門對其進行了依法拆除。

　　“當初買房時，開發商宣傳的是三房戶型，結果交房后卻變成了兩房，原本宣傳冊上寫著的臥室的位置，變成了一個砸掉外墻的陽臺�！辟徺I了卓越星源 1 棟 6A 單元一處 80 多平米戶型的業主周玲告訴中國證券報(ID:xhszzb)記者，當初買房時銷售人員明確表示自己買的是三房戶型，宣傳圖冊的戶型圖上也是這么標注的，但在今年 6 月份臨近交房日期時自己才發現，原來的一個臥室如今變成了陽臺。

　　在周玲提供的資料中，記者看到，在宣傳圖冊中，明確標注了該戶型中存在 3 個臥室、2 個衛生、1 個客廳、1 個餐廳等戶型配置。 (宣傳冊展示的戶型圖 來源：業主供圖)

　　但在備案合同的戶型圖中，原本位于宣傳圖冊右上方的一處“臥室”區域，變成了“陽臺”。 (備案合同中標注的戶型 來源：業主供圖)

　　“當時在簽購房合同時，開發商都是按秒翻頁催促業主簽字，根本不給仔細看合同的機會，直到臨近交房我們才發現房子縮水�！敝芰嵴f，卓越星源的房價是 4 萬多，開發商在銷售過程中存在虛假宣傳行為，導致實際戶型“貨不對板”，原本開發商對外宣傳的“三房”、“四房”最后變成了“兩房”、“三房”，每個業主損失幾十萬元。

　　卓越星源另一個被業主詬病的是質量問題。另一位業主吳鵬說，根據購房合同的約定，今年 6 月 30 日該樓盤應該正式向業主交房。但在這一天，負責管理該樓盤物業的深圳市智慧空間物業管理服務有限公司卻向業主公示了一份《關于“中環陽光星苑”項目目前因工程質量問題檢驗未通過的情況說明》，除了告知業主樓盤因質量問題無法按時交樓外，還列出包括“兩次柱頭壓爆裂重大結構問題未經設計方確認和專家認證；地下室頂板和消防水箱等部位打孔注漿堵漏破壞結構及消防線路問題；多部電梯基坑及井道漏水問題未徹底解決”等 14 項問題清單。對于需要整改的責任方，《說明》直指項目的代建方卓越置業集團有限公司和施工單位中天建設集團有限公司。 (在卓越星源小區的地下室，有明顯的積水和滲水現象)

　　兩大項目方各執一詞

　　爆發爭執推說與自己無關

　　卓越星源樓盤的房子到底出了什么問題？ 中國證券報(ID:xhszzb)記者查閱上市公司世紀星源公告了解到，早在 2010 年，世紀星源便拿到了該樓盤地塊的開發權，后續通過聯營企業控制的子公司深圳市喀斯特中環星苑置業有限公司(簡稱“喀斯特”)對該樓盤進行開發。

　　2016 年 2 月，世紀星源公告，正式引入卓越集團對該項目進行開發建設。公告顯示，卓越集團通過全資子公司卓越信捷，按 2.9484 億元價格向中環星苑承接項目公司 73.71% 股權，使卓越信捷在項目的代建管理期內成為項目公司的合作股東，剩余 26.29% 股權由世紀星源的聯營企業持有。自此，卓越集團正式參與該樓盤的開發。

　　中國證券報(ID:xhszzb)記者通過天眼查獲得的工商登記信息顯示，卓越信捷于 2016 年 3 月 31 日正式入股喀斯特，于 2018 年 5 月 31 日完成完成所持 73.71% 股權的退股，承接方為深圳市星源城市能源開發有限公司。 來源：天眼查

　　中國證券報(ID:xhszzb)記者拿到的一份內部資料顯示，因為對樓盤交付質量存在分歧，喀斯特公司曾在今年 6 月份向卓越集團寄送了多封告知函，提出樓盤在建筑施工、用料方面存在不達標的情況。其中，一份顯示寄送日期為 2018 年 6 月 7 日的告知函顯示：“根據項目管理平臺數據顯示，自 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 6 月 7 日，現場發現質量問題 754 條，其中關于砌體構造柱、圈梁、拉結筋的質量問題有 43 條�！� 此外，在一封今年 6 月 6 日喀斯特公司發給施工總承包方中天建設及卓越集團的催告函中，喀斯特公司指責中天建設阻撓第三方施工人員入場整改，“作為卓越置業集團指定的總承包單位，貴司在無法完成整改義務時，還阻礙其他施工單位完成整改工程義務。”同時，這封催告函還在附件中展示了 4 張中天建設與第三方施工單位人員發生沖突的照片。

　　對于卓越星源樓盤目前存在的問題及解決方案，中國證券報(ID:xhszzb)記者致電世紀星源董事會秘書羅曉春，羅曉春回復稱“該樓盤是卓越集團負責的，與公司沒關系”便掛掉了記者電話。隨后記者再次致電羅曉春，對方未能接聽。

　　卓越集團回復中國證券報(ID:xhszzb)記者稱：“中環陽光星苑項目的開發主體為世紀星源，卓越集團為該項目的代建管理方。根據該項目合作開發協議、項目管理協議以及房屋買賣合同中，書面約定了以下幾點：項目開發主體為喀斯特公司；卓越集團負責該項目開發管理工作至項目取得竣工驗收備案截止；喀斯特公司負責該項目主體竣工驗收后的改造、交付以及后續物業管理工作(世紀星源公司旗下物業公司)。目前，我司已經于 2019 年 1 月完成竣工驗收并移交喀斯特公司管理，我司無管理權限�！�

　　對于中國證券報(ID:xhszzb)記者在采訪函提及的樓盤質量問題，卓越集團表示，相關質量問題由喀斯特公司負責整改，公司管理項目期間不存在“項目違法搭建”問題，項目于 2019 年 1 月完成竣工備案。按合作約定，后期交付由喀斯特公司負責。

　　“偷面積”遭遇嚴監管

　　住建及市場監管部門已介入調查

　　據悉，過去一段時間里，“偷面積”一度成為部分開發商的慣用伎倆，有的開發商在滿足《建筑面積計算規則》中規定的前提下，通過特殊設計，在辦理房屋竣工驗收手續之后“突擊”加建，增加室內室外空間，讓房子的某一部分可以“不計面積”或“計一半面積”。 而這些開發商在宣傳房屋時，會宣稱贈送面積多，可改造空間大。“買一套送半套”、“買房送陽臺”、“兩房變三房”……“偷面積”的地方，大多都出在公攤上。

　　對于這種行為，財經評論員嚴躍進表示，開發商通過違法搭建“偷面積”一方面違背了合同約定，另一方面改變了原本的結構設計，存在質量安全隱患。“偷面積”表面上看起來似乎是開發商“讓利”于消費者，但實際上往往已經事先把成本計算進去了，后期一旦違建部分被拆除，“受傷”的往往是消費者。

　　目前，深圳加大了對于開發商“偷面積”的打擊監管力度。2018 年 1 月，位于福田區的寶能城市公館 79 套房源因為存在違法加建的問題而被限制房地產權利登記，不得銷售；2018 年 7 月，位于龍華區的金亨利二期開盤時因“天價喝茶費”，開發商違規“送面積”等問題引起關注，此后幾次想搭板均被拆除整改。

　　對于這種“偷面積”的行為，有評論戲稱：“開發商請客，購房者買單”。房子一賣，開發商回款萬事大吉，購房者卻要面臨進退兩難的困境。對于卓越星源的業主而言，此時收房，就等于接受了“三房變兩房”和質量不達標的損失；選擇退房，畢竟已經供樓 2 年多，損失不小，開發商那里也不一定說退就退。

　　面對卓越集團和世紀星源的各執一詞，中國證券報(ID:xhszzb)記者了解到，卓越星源業主目前已經向住建部門和市場監督部門分別提出了建筑質量不達標及虛假宣傳的調查申請，近期相關調查結果有望出爐，本報將繼續關注該事件的最新進展。(文中業主均為化名。文中所有圖片，除標注來源的部分圖片，其余均由中國證券報記者拍攝)