越秀地產(chǎn)負債1557億仍投217億舊改項目 廣州地王項目拖延6年開盤被指“惜售”

　　長江商報記者 楊玲玲 廣州報道

　　提出“2020年沖刺千億”的老牌粵系房企越秀地產(chǎn)（00123.HK），已經(jīng)放慢腳步。

　　2019年，越秀地產(chǎn)的銷售目標680億元，較2018年的實際銷售額僅增長18%。同時與2020年的千億目標仍存在較大差距。對此，10月25日，越秀地產(chǎn)相關負責人回復長江商報記者稱：“越秀地產(chǎn)追求的是品質(zhì)優(yōu)先、規(guī)模與效益均衡發(fā)展。”

　　不過，祭出保守年度銷售目標的越秀地產(chǎn)，加大了對舊改的布局。據(jù)悉，其年內(nèi)已拿下兩個舊改項目，預計總投資額達217億元。其中，“廣州淘寶第一村”里仁洞村的舊村改造項目，預計投入210億元，是廣州目前投資額最大的舊村更新改造項目，也是越秀地產(chǎn)首次進軍廣州舊改的項目。

　　另外，長江商報記者采訪了解到，2013年5月，越秀地產(chǎn)競得的海珠南洲路地王項目，直到今年10月才迎來首次開盤，距離其拿地已過去6年時間，期間多次更改項目規(guī)劃方案，陷入“捂盤”質(zhì)疑。對于拖延入市的原因，越秀地產(chǎn)方面未正面回應本報記者，僅表示“公司按正常程序在推進項目，并科學合理把控銷售節(jié)奏”。

　　負債攀升至1557億

　　近日，越秀地產(chǎn)披露稱，1-9月，公司累計合同銷售金額約480.55億元，約占2019年合同銷售目標680億元的71%。

　　隨著行業(yè)馬太效應日益顯現(xiàn)，不少中型房企劍指千億目標，對規(guī)模增長表現(xiàn)出強烈渴求。此時，越秀地產(chǎn)卻放慢腳步，制定了偏保守的年度目標，原因為何？

　　對此，越秀地產(chǎn)方面解釋稱，其“追求的是品質(zhì)優(yōu)先、規(guī)模與效益均衡發(fā)展”，并表示公司可售貨量有1312億元，目標去化率至少為52%，有信心完成目標。

　　不過，規(guī)模擴張“減速”背后，越秀地產(chǎn)的負債額卻呈走高態(tài)勢。半年報顯示，上半年，公司負債總額為1556.55億元，同比2018上半年的1156.65億元增加34.57%。同時，截至報告期末，越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負債率為74.74%。

　　當前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著債務壓力和融資難題。對于負債攀升是否會帶來財務壓力，越秀地產(chǎn)方面給長江商報記者回函表示，上半年負債總額為1556.55億元，其中總借貸650億，其余均為無息負債，包含客戶預付房款、供應商應付款等。

　　事實上，作為一家擁有國企背景的房企，越秀地產(chǎn)在融資上頗具優(yōu)勢。財報顯示，越秀地產(chǎn)上半年財務費用較2018年同期減少1700萬元。相比民營房企動輒8%以上的借貸利率，越秀地產(chǎn)平均借貸成本為4.76%，融資成本偏低。據(jù)介紹，上半年，越秀地產(chǎn)境內(nèi)發(fā)行25億元公司債，發(fā)行利率3年期3.85%，3+2年期3.93%；發(fā)行15億元租賃專項債，發(fā)行利率3.83%。

　　217億押注舊改

　　今年以來，越秀地產(chǎn)將目標投向了大本營廣州的舊改，年內(nèi)已多次斬獲舊改項目，預計總投資額達217億元。

　　其中，頗受外界關注的番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村更新改造項目，近日舉行啟動儀式。據(jù)了解，7月16日，越秀地產(chǎn)對外宣布獲得“廣州淘寶第一村”里仁洞村的舊改資格，預計投入210億元參與改造。

　　這是廣州目前投資額最大的舊村更新改造項目，也是越秀地產(chǎn)首次進軍廣州舊改。市場分析人士提出，相比一般的地產(chǎn)項目，舊改具有資金投入大、開發(fā)周期長等特點，涉及多方利益博弈，對開發(fā)企業(yè)的操盤能力也是一種考驗。

　　對此，越秀地產(chǎn)方面回復記者稱：“因舊改需要較長周期的孵化，項目體量也較大，公司關于舊改的投入會根據(jù)戰(zhàn)略要求、資金情況和舊改項目質(zhì)素進行綜合考量。”

　　事實上，在拿下“廣州淘寶第一村”里仁洞村的舊改項目三個月后，10月16日，越秀地產(chǎn)又當選為南沙東流村舊改項目的合作企業(yè)，該項目總投資金額約6.81億元。

　　對于舊改布局，越秀地產(chǎn)相關負責人回復記者，公司在舊改方面主要是積極介入舊村、舊廠、舊城的改造，業(yè)務布局當前仍以大灣區(qū)為主，也積極關注其他城市群的機會。

　　舊改提速的同時，越秀地產(chǎn)也在加碼地鐵上蓋業(yè)務。10月22日，越秀地產(chǎn)宣布，在當日舉行的股東大會上，有關行使權力收購兩項新地鐵房地產(chǎn)項目51%權益的事項獲得99.99%高票通過。

　　“我們積極看好廣州城市長期發(fā)展，堅持‘全業(yè)態(tài)、全區(qū)域、全方式’投資策略，積極介入廣州TOD、舊村、城市更新等投資。”越秀地產(chǎn)方面稱。

　　地王項目拖延入市

　　成立于1983年的越秀地產(chǎn)，1992年在香港上市。回顧公司過去5年的業(yè)績表現(xiàn)，營收整體逐年遞增，凈利潤卻波動明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年至2018年，公司營收分別為157.05億元、221.31億元、208.81億元、237.96億元和264.44億元，同比增長74.99%、10.53%、40.92%、-5.65%、13.96%和11.14%，僅2016年出現(xiàn)小幅下滑；而同期凈利潤分別為24.71億元、10.13億元、15.4億元、22.6億元和27.28億元，同比增長-14.2%、-59.01%、52.06%、46.75%和20.69%，呈現(xiàn)出增收不增利的現(xiàn)象。

　　在這個過程中，越秀地產(chǎn)位于全國范圍內(nèi)的多個地王項目，或陷入囤地質(zhì)疑，或遭遇去化難題。其中，位于廣州市海珠區(qū)的南洲路1026號住宅地塊，在拿地6年之后才迎來首次開盤。

　　公開信息顯示，該地塊在2013年5月23日被越秀地產(chǎn)競得，扣除保障性住房后樓面價3.46萬元/平方米，刷新廣州最貴單價地王記錄，且高于當時該地段2.8-3.1萬元/平方米的一手住宅售價。

　　近日，被命名為越秀·天悅江灣的海珠單價地王項目，獲得首批85套住宅預售證，并低調(diào)開盤銷售，產(chǎn)品均價達8萬元/平方米。而此時距離越秀地產(chǎn)拿下該地塊已過去6年時間。

　　事實上，該項目早在2014年7月就曾公布過一次獲批后的規(guī)劃方案并傳出即將動工的消息，但此后并未真正動工。直到2018年7月，廣州國規(guī)委再次披露規(guī)劃方案，并于8月獲得到施工許可證。

　　不過，該項目最終規(guī)劃方案的敲定可謂一波三折。今年9月，根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局掛出的批前公示，該項目迎來了第2次規(guī)劃調(diào)整，對樓高、道路、綠地面積和游泳池輪廓等均作了調(diào)整，還取消了下沉廣場。

　　對于拖延入市的原因以及外界的囤地質(zhì)疑，越秀地產(chǎn)方面未正面回應本報記者，僅表示“公司按正常程序在推進項目，并科學合理把控銷售節(jié)奏”。

　　視覺中國圖