82家上市公司涉足養老產業 房產企業攜四大優勢成主角

　　中國養老產業有著數萬億的廣闊市場，吸引了包括上市公司在內的諸多企業，其中房企因具有資金、運營、客群、物業資源等優勢成為絕對主角，既有如粵泰股份(600393)醫養結合的模式，也有如保利(600048)高端養老機構的模式。業內人士表示，在目前房地產進入存量運營的背景下，房企涉足養老產業仍在初級階段，目前談盈利尚早，更多是為了探索新的盈利模式而長遠布局。

　　2025年中國老年人口占總人口1/3

　　據權威數據顯示，當前我們已經進入人口老齡化快速發展階段，全國老齡辦常務副主任王建軍表示，預計到2025年，我國60歲及以上老年人口數將達到3億，占總人口的1/5;到2033年將突破4億人，占總人口的1/4左右;而到2050年前后將達到4.87億人，約占總人口的1/3，老年人口數量和占總人口比例雙雙達到峰值。

　　近年來，中央和地方出臺了多個文件。今年9月13日，國務院印發的《關于加速發展養老服務業的若干意見》提出，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系，同時明確提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點。這也是首次提出“以房養老”這種新型養老方式。銀河證券認為，老羊產業將迎來高速發展期，可布局包括養老基礎設施建設在內的養老地產產業鏈。有研究機構預估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億。

　　多家房企自建高端機構涉足養老

　　在目前涉及養老產業的主板82家上市公司中，主營業務為房地產的公司32家，占比高達39.0%，進入養老產業的上市公司背景多為房地產。大多數地產公司通過自己投資建設、資金合作和業務合作的方式涉足養老地產、醫養結合和智慧養老等領域。據60+研究員觀點，地產公司多、自建方式為主、涉及領域廣是目前上市公司在養老產業的主要特征。

　　多家上市公司以建設高端養老機構為主要特征。2013年5月，首個為中國老年人量身定制的高端養老項目星堡養老社區在上海市寶山區開業，復星國際(00656)正式進入養老領域，旗下的星健Sapphire·香山長者公館也是高端機構養老的代表，保利(600048)旗下的和熹會老年公寓、遠洋(03377)經典養老品牌遠洋·椿萱茂等都是中高端養老機構的代表。

　　不過，由于養老地產項目與普通住宅小區對商品房的開發銷售不同，再加上小區內有醫療保健、休閑娛樂和運營管理等用房與一系列養老服務，所以回報低、回收慢、經營難成了養老地產必須要解決的問題。就連較早涉足這個產業的萬科，截止2018年約170個養老項目基本都處于虧損狀態。

　　粵泰股份以醫養結合探索業務多元化

　　有行業人士分析稱，養老地產并不是依靠地產盈利，而是一條老齡消費產業鏈上的中心地帶。房地產企業轉型養老，必須要轉變思維，首先要摘掉地產開發商的帽子，轉而以養老服務運營商角色定位。房企本身基礎設施相對完善，滿足老年人衣食住行需求的同時，可以與醫療、健身、家政、護理等鏈條上各環節相結合。

　　在上述涉足養老產業的32家上市房企中，也有粵泰股份(600393)為代表的公司健康與養老結合的模式。在2018年年報中，公司表示，將堅持拓展多元化發展的道路，通過子公司粵泰健康全力打造“粵泰健康高端醫療護理服務平臺”，不斷整合強有力的健康產業資源，并將其作為企業創新升級的重要領域進行培育。

　　就在去年4月12日，粵泰股份宣布與關聯方共同出資設立湖南粵泰仙嶺湖文化旅游發展有限公司。資料顯示，該公司的經營范圍包括文化旅游項目開發經營管理，養老服務，養老項目的研發、策劃及管理，組織養老項目的建設及養老院的經營管理、康復診療服務。

　　作為廣州地產股，粵泰股份擁有豐富的地產資源和開發經驗，目前國內外有多個項目處于在建在售狀態。此外，集團在北京、廣州、深圳等重點城市，以及柬埔寨還持有大量待開發的土地儲備。

　　談及粵泰集團未來的經營策略，粵泰股份(600393)董事長楊樹坪透露，粵泰集團將揚長避短，積極轉型，發揮中小型企業“船小好調頭”的轉型優勢，選擇在健康、養老、產業地產等特色地產領域精耕細作，結合集團多年在房地產行業的積累，把地產開發經驗與新興的產業相結合，積極拓展與金融機構的合作關系，以新型的合作開發模式開拓市場。

　　未來粵泰集團將持續發力，在健康養老產業方面不斷探索，打造全齡健康社區，探索融合健康、休閑、養生、度假多種社區發展模式，提升居住品質與服務，通過業務多元化規避未來住宅市場利潤持續攤薄的風險，挖掘未來新的利潤增長點。

　　有地產行業人士分析稱，上市房企需要告別以土地抵押為主的信貸融資，需要追求更低成本的融資渠道，而且在住宅銷售利潤率平滑走低的情況下，拓展多元化的業務，包括商業和養老等地產業務，將會成為房企的重點。