旺季不旺 地產商“蓄客”四季度沖量

　　“十一”長假期間，中國證券報記者走訪北京、廈門、南京、蘇州等多個熱點城市的新樓盤發現，在“房住不炒”“穩房價”調控精神下，購房者對后市預期平穩，多地售樓處并未出現人員爆棚的情況。傳統旺季不旺，房價橫盤甚至微跌或成為常態。值得一提的是，不少房地產商積極調整策略，利用國慶假期為新盤“蓄客”，全力沖刺四季度。

　　限競房面臨去化壓力

　　中原地產研究院提供的數據顯示，10月1-5日，北京二手房的網簽數量為26套，低于2018年同期的29套，新建住宅簽約量則基本持平。

　　盡管網簽數據有一定滯后性，并不能完全反映國慶期間北京樓市的情況，但從記者現場調研情況來看，購房者對后市預期平穩，加之選擇增加，不論是一手房還是二手房，這個國慶期間的北京樓市有點“冷”。

　　目前北京市場的絕大多數在售新建純商品房住宅都是限競房。限競房的集中入市，增加了供應，同時拉低了周邊二手房的價格，起到了引導樓市價格理性回歸的作用。不過，同一時期項目扎堆入市，還面臨著市區二手房的激烈競爭，除了個別五環內的項目不愁賣之外，不少項目面臨較大的去化壓力。

　　記者在多個限競房項目了解到，不少地產商在限競房項目引入了更加實用的戶型設計。例如，不少項目在120平方米的戶型中做到了三室兩廳兩衛的布局，以往這類戶型的面積往往在150平方米以上，緊湊的戶型設計明顯降低了購房者的負擔。

　　不過，盡管不少限競房項目品質可圈可點，但整體來看，限競房仍然面臨較大的去化壓力。中原地產研究中心數據顯示，截至9月17日，北京限競房入市已經14個月，但按照成交套數計算，網簽完成率只有43.7%。限競房已經連續多月出現供應量大于簽約量的現象。

　　部分城市樓市降溫

　　近年來，以廈門、鄭州、武漢、南京、蘇州等為代表的二線城市樓市走強。記者國慶期間走訪這些二線城市樓市時發現，這些城市新建住宅價格今年以來走勢平穩。

　　數據顯示，廈門島內兩區的房屋均價在6萬元/平方米左右，這一價格已經接近北京四環內二手房均價。廈門地區多位銷售人員向記者表示，廈門地區在售新盤均價在4萬-6萬元/平方米，部分項目開盤價超過10萬元/平方米。

　　在蘇州、南京等地區，其老城區新樓盤項目基本被別墅和洋房包攬。從記者走訪結果看，市區新樓盤項目均沒有促銷活動。以位于蘇州姑蘇區某樓盤為例，在售樓盤全部為別墅項目。該項目于2018年底開始銷售，目前多種戶型一應俱全。據銷售人員介紹，該項目目前實行“一房一價”，總價2000萬元起步，均價在4萬-6萬元/平方米。按照戶型和所在位置，價格差異較大�！翱拷�湖邊的位置，均價都在6萬元/平方米�！�

　　不過，中原地產首席分析師張大偉對記者表示，從目前的市場看，部分城市樓市降溫已經開始出現，多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現了降價促銷現象。除深圳外，大部分一二線熱點城市的庫存都有不同程度上升。在樓市調控基調不改、信貸收緊的背景下，特別是目前的LPR計算利率方法下，實際房貸利率并未降低，這使得市場再次觀望。

　　多手段“蓄客”

　　從一線城市的情況來看，盡管國慶期間人氣不旺，但地產商和銷售中介機構仍通過一系列活動積極“蓄客”，全力沖刺四季度。

　　據了解，“十一”過后，北京預計將有12個項目陸續入市，區域分布在朝陽、通州、昌平、順義、石景山、延慶等區域。目前不少項目已經通過各種手段積極“蓄客”，全力沖刺四季度。有房企人士表示，目前北京的限競房項目中，除個別項目外，不少項目都能有折扣優惠，在四季度沖全年銷量的壓力下，不排除部分項目推出“以價換量”。

　　克而瑞地產研究中心的數據顯示，9月百強房企業績較7月、8月提升明顯，單月權益銷售金額環比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。

　　從業績表現來看，受益于供貨力度加大，9月TOP50房企中有超過八成的企業單月業績環比提升。如恒大9月實現全口徑業績規模830億元，較8月環比大幅增長73.6%；世茂和陽光城9月分別實現單月銷售金額320.9億元和271.9億元，環比分別增長49%和60.3%。

　　從目標完成情況來看，截至9月末，在年內設定了全年銷售目標的房企中，近四成房企目標完成率達到75%以上，另有近四成房企的目標完成率處于65%-75%區間，剩余房企目標完成率未達到65%。

　　克而瑞認為，四季度是房企沖刺全年業績目標的關鍵期。從房企中期報告來看，多數企業供貨節點集中在四季度，將為業績沖刺提供有力保障。相信在企業增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規模會有一定回升。