北京二手房網簽量下降1/4 議價空間加大

　　北京房地產市場的調整仍在繼續，“金九”落空已成事實。中新經緯近日走訪北京二手房市場發現，部分購房者觀望情緒加重，推遲買房或換房時間的意愿濃厚，二手房市場的議價空間正在加大。一位房產經紀人說：“掛牌價是掛牌價，實際成交價都可以談，一套房子談下來二三十萬都很正常。”

　　貝殼找房的數據顯示，北京掛牌在售二手房房源數量明顯增加，達到了9.7萬套，但交易上卻是量價齊跌，9月份二手房的網簽量同比下降近1/4，市場處于低溫狀態。專家認為，樓市“銀十”很難再現，市場的低溫態勢可能持續到春節前。

　　01 買方市場

　　為了吸引購房者看房，一些大型房產交易平臺上，打著“急售”“業主誠心出售”“雙節特惠特價房源”“低于市場價30萬”等標簽的二手房房源并不少見。業主降價的同時，房產經紀公司也著急，某房產交易平臺則推出“全民挑房節”，部分房源的中介費還有一定力度的優惠。

　　某平臺上，朝陽區北三環以里某小區一套三居室的掛牌價降至了約6.4萬元/平方米，明顯低于該小區約7.5萬元/平方米的均價。負責該房源的經紀人郭棟（化名）告訴中新經緯（微信號：jwview），該房源位于頂樓，且距離上次交易不足兩年，稅費較高，加上業主希望早點賣出去，報價就低了一些。

　　而在臨近小區的一個70平方米的三居室，掛牌價達到了8.1萬元/平方米。但郭棟稱，這個業主也著急出售，價格可以再談，“這個小區前不久成交了一套兩居室，掛牌價為460萬元，后來客戶與業主多次協商，最終以420余萬元成交。如果確定想要的話，我們都可以幫客戶和業主談，一套房子談下來二三十萬都很正常。”

　　即便是主動降價，購房者的置業熱情也不高。郭棟稱，現在看房的客戶都不太著急，會看很多套房子，慢慢對比，都期望價格能夠再降一些。貝殼研究院27日提供的數據顯示，9月北京鏈家客戶成交周期環比延長5天至89天，為2017年以來的最高值；房源成交周期保持在100天的高位，業主繼續選擇降價促成交，調價中降價比例增至90.5%。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，市場持續低迷后，買賣雙方的預期均有下降，新入市的業主和客戶開始減少。9月，北京鏈家二手房新增房源量及客源量分別環比下降3.4%和6.3%，帶看量環比下降2.2%。

　　02 量價齊跌

　　對于周邊二手房市場的表現，郭棟并不愿意用“低迷”等字眼來形容。“從這一年多來看，市場整體還是比較平穩，沒有出現大起大落。”但郭棟也坦言，當前周邊二手房的房價已經比高位有了1萬元/平方米左右的回調。

　　成交量與價格出現下調，已經是不爭的事實。貝殼研究院稱，9月北京二手房網簽約1.14萬套，環比下降5.6%，同比下降25.6%，北京鏈家二手房實時成交環比下降6.9%。在換房需求釋放難、剛需占比提升（400萬以下物業成交占比環比增加3.1個百分點）的情況下，均價下跌幅度加大，9月成交均價為59686元/平，環比下跌2.5%，同比下跌3.5%，近四個月以來跌幅持續擴大，市場處于低溫狀態。

　　而據　　我愛我家研究院統計，截至23日，北京9月份二手住宅的網簽量為8275套，環比下降7.01%，同比下降33.14%。同時，我愛我家自身的實時交易量環比下降2.90%，同比下降23.53%，成交均價為55890元/㎡，環比下跌1.17%。與8月相比，北京9月份二手房市場的量價仍在小幅下行。

　　中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，北京房地產市場有個月網簽1.2萬套的基本線，月網簽低于1.2萬套，市場肯定是低迷的，而如果不足1萬套，價格更是會下調。

　　除了嚴厲的調控致使市場降溫外，房源供應量的井噴也加重了購房者觀望情緒。近日，“北京二手房庫存兩年暴漲246%”的說法引發關注。據媒體報道，2019年9月北京二手房掛牌總量為91076套，而2018年9月二手房掛牌49296套，2017年11月掛牌25941套。

　　對于在售房源大幅增加，張大偉分析稱，主要是因為之前不允許掛出的房源再次掛牌出售，包括高單價房源、商住類房源；同時，二手房交易周期的拉長，也讓掛牌的房源數量增多。

　　另一方面，新房市場特別是限競房供應量的持續增加，也對二手房的交易產生影響。張大偉說：“北京新建住宅市場庫存比2018年同期的5萬套，增加了1.7萬套，加上現在限競房與二手房的總價款比較接近，二手房不降價就很難賣出。”

　　03 專家：樓市難再沖新高

　　在即將過去的9月，北京新房市場的表現較為一般。我愛我家研究院數據顯示，截至23日，9月北京新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有產權房）成交2382套，環比8月同期下降0.92%，比去年同期下降2.02%，市場同環比基本持平。共有產權房則成交861套，環比增長168.22%，同比下降31.61%。

　　事實上，我愛我家研究院認為，從2016~2019年北京新房、二手房下半年的月度網簽數據來看，能稱得上“金九”的也只有2016年。2016年9月，北京二手住宅網簽30516套，新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有產權房）網簽5364套，明顯高于其它月份；2017年、2018年，無論新房還是二手房，交易量都沒有比當年的7、8月或11、12月多出多少；至于2019年，截至23日，9月的新房、二手房交易量都低于8月同期，“金九”無從談起。

　　張大偉稱，自2009年以來，樓市的表現很大程度上要受到調控政策的擾動，“金九銀十”特征已經不明顯，同時，今年熱點城市的房地產市場開始逐漸下行，購買力很難再支撐樓市繼續沖高。

　　許小樂對中新經緯表示，根據往年成交數據來看，國慶期間二手房成交并不高，因此，10月份北京二手房市場成交量大概率將保持在1~1.1萬套，價格持平或小幅下跌。樓市“銀十”很難出現，市場的低迷態勢可能持續到春節前。