政策層面持續收緊 房企融資“冰火兩重天”

　　■本報見習記者 王 珂

　　今年5月份以來，房地產融資規范政策密集出臺，房企在拍賣拿地、土地開發、樓盤預售等多環節的融資均加大約束。隨著房企償債高峰期到來，房企面臨償債壓力增加和融資渠道縮緊的雙重壓力。

　　《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年平均融資成本總體較去年全年有所上升。相較之下，國企和大型房企具備低成本融資優勢，市值偏小的民營房企融資成本更高，房企融資成本上演“冰火兩重天”。

　　融資環節監管趨緊

　　今年4月份，中央政治局會議重申“房住不炒”定位和“堅持結構性去杠桿”，釋放地產融資收緊政策信號。5月17日，銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》。記者注意到，在上述文件出臺后，發改委、央行、銀保監會陸續對房地產信托、房企海外發債、銀行房地產業務等融資環節釋放加強監管信號。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，“今年二季度以來房地產企業的融資環境發生變化，監管方面主要是從去杠桿和剔除傳導性金融風險的角度考慮，融資監管措施從房企直接融資到間接融資，對銀行開發貸款、房企海外發債、房地產信托融資等環節采取了一系列管控”。

　　7月12日，發改委發布房企外債備案登記的通知，房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。

　　8月底，多家銀行收到窗口指導，要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平，房地產開發貸這一融資渠道也將收緊。

　　對此，嚴躍進表示，“當前融資端的管控包括房地產信托、銀行貸款和海外債券等方面，涵蓋土地拍賣、房產開發及預售等各個環節，將會對房企的資金狀況帶來更大壓力。三季度沒有放松，四季度還需要看后續監管層對于房價管控的力度”。

　　償債高峰期到來

　　Wind數據顯示，內地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數據猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，償債壓力將會持續。

　　值得注意的是，房企海外發債的資金成本較去年上升明顯。

　　截至9月12日，內地房企合計發行的144只美元債平均利率為8.99%，2018年可計算的122只美元債平均利率為7.42%。從單個債券來看，票面利率最高的是當代置業于今年1月份發行的一只美元債，票面利率高達15.50%。此外，票面利率超10%的債券高達51只，而去年全年票面利率達10%的債券僅22只。

　　此外，Wind數據顯示，2017年房地產行業上市公司到期信用債金額僅1394.50億元，2018年達到4110.09億元，2019年-2021年信用債到期金額分別為5512.75億元、4517.59億元、6527.75億元。

　　《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個百分點。

　　其中，國企背景企業與民營背景企業融資成本率有較大差別。14家國企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個百分點。

　　此外，記者按照房企估值規模統計的房企融資成本也有較大差異，房企市值在1000億元以上的7家房企，在今年上半年的平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內的10家房企，在今年上半年的平均融資成本率為6.91%，二者相差1.49個百分點。

　　總體而言，當前房企融資成本總體較上年有所上升。國企背景的房地產企業相對民營企業具備更低的融資成本優勢，市值偏小的民營房企融資成本相對更高。在融資環境趨緊的情形下，融資成本出現加速分化。