存量房貸利率換錨LPR背后的機制與風(fēng)險

　　2019年12月28日上午，中國人民銀行發(fā)布了一條重磅消息。從2020年3月1日開始，存量房貸利率的定價基準(zhǔn)將由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR市場浮動利率。不愿意接受LPR市場浮動利率的，可以但僅有一次選擇固定利率的機會。由于存量房是國民財富最重要的組成部分，存量房貸利率定價機制的調(diào)整，將直接關(guān)系到千家萬戶切身利益。進而，也必將對國計民生、宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響。可以說，這是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域進而民生、社會經(jīng)濟領(lǐng)域的最重大事件。

　　為什么央行要將存量房貸利率的定價基準(zhǔn)由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR市場浮動利率呢？為便于分析，我們可以簡單地將貸款基準(zhǔn)利率理解為政府指定的貸款利率，LPR市場浮動利率理解為市場化的貸款利率。目前金融機構(gòu)各類貸款利率實際上已經(jīng)基本市場化了，只剩下房貸這塊還是政府定價。房貸利率因為直接涉及資產(chǎn)價格且事關(guān)重大，所以一直仍采取政府指定利率的方式。這個政府指定利率也就是我們目前所說的貸款基準(zhǔn)利率。換句話說，貸款基準(zhǔn)利率目前除了作為房貸利率基準(zhǔn)，已經(jīng)基本沒有其它直接用途了。但是政府也很難弄清楚什么水平的房貸利率是最佳的。也許是出于以不變應(yīng)萬變的心態(tài)，總之貸款基準(zhǔn)利率很久也沒有動過了。確切地說，從2015年10月24日最后一次調(diào)整基準(zhǔn)利率以來，已經(jīng)有四年多沒動過貸款基準(zhǔn)利率。雖然貸款基準(zhǔn)利率因為舉棋難定而四年多未動過，但四年多來外部經(jīng)濟形勢已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。總不改變也是不符合市場規(guī)律的，容易造成房貸利率過高或過低。前者將壓低資產(chǎn)價格、增加居民還貸負(fù)擔(dān)，后者將擴大資產(chǎn)價格泡沫。所以，房貸利率市場化改革勢在必行。這次央行下決心將存量房貸利率定價基準(zhǔn)由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR市場浮動利率，表明央行開始下決心啃房貸利率市場化這塊金融改革的硬骨頭了。

　　那么本次房貸利率市場化之后，房貸利率水平將走向何方呢？通常觀點認(rèn)為，市場化條件下的貸款利率有長期走低的趨勢。理由主要有二。一是在經(jīng)濟增速下滑的背景下，政府為了保障經(jīng)濟增長速度，通常會采取相對寬松的貨幣政策。貨幣供應(yīng)量增加了，根據(jù)一般供求規(guī)律，其價格也就是利率將降低。二是發(fā)達國家貸款利率一般比我國低不少，這也是一個重要的參照系。如果發(fā)達國家當(dāng)前的市場利率水平將是我們明天的市場利率水平的話，那我們的利率水平也將長期走低。

　　也就是說，存量房貸利率市場化后，長期看房貸利率大概率是降低的。本次改革總體上有利于房貸族，長期還貸壓力有望減輕。存量房貸利率下降也將有利于改善民生、促進消費。改革方向是完全正確的。如果要從LPR浮動利率和固定利率二選一的話，大多數(shù)人都會自動選擇LPR浮動利率，以充分享受降息的好處。這也是央行有底氣同時給出LPR浮動利率和固定利率兩個選項的原因。通過自選浮動和固定利率方案，存量房貸利率市場化改革有望低阻力迅速完成。

　　但是，凡事都有兩面性，存量房貸利率換錨也是如此。資本市場唯一能確定的就是不確定性。前面說的市場利率長期走低，這只是我們推測中的大概率事件。但現(xiàn)實千變?nèi)f化，不排除在極端情況下，市場利率持續(xù)走高的情形出現(xiàn)。在浮動利率條件下，一旦市場利率持續(xù)走高，房貸族將無力還貸，進而可能會引發(fā)巨大的金融危機。而這點，普通房貸族是難以事先預(yù)料并對之負(fù)責(zé)的。2008年美國次貸危機的爆發(fā)，其導(dǎo)火索就是市場利率持續(xù)上升。簽訂浮動利率合同的房貸族無力還貸，房貸違約率迅速提高。通過一系列復(fù)雜的金融傳導(dǎo)，全球金融危機由此產(chǎn)生。

　　總之，房貸利率的市場化改革勢在必行。但從長遠的金融穩(wěn)定考慮，可以給存量房貸族更多的選擇或保護，而不是簡單的二選一并后果自負(fù)。比如，可以給予兩次選擇固定利率的機會；又比如，限定利率浮動上限等。房貸負(fù)擔(dān)的高低，不僅是簡單的家庭現(xiàn)金流問題，而且是金融穩(wěn)定的基石。來源：住房大數(shù)據(jù)

　　（作者：鄒琳華；作者機構(gòu)：中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）