2019年土地出讓市場量價齊升

2019年全國土地市場回暖，土地出讓量價齊升。機構數據顯示，全國300個城市全年土地出讓金額合計50294億元，同比增長19%。其中，16個城市土地出讓金額超過1000億元。三亞、蘭州、大連土地出讓金額同比增長幅度均超過100%。2019年下半年以來，龍頭房企率先“剎車”，四季度近三成房企未拿地。而國企表現相對積極，下半年積極參與熱點城市的土地出讓。

三四線樓市供地減少

分地區看，根據中指研究院發布的《2019年中國300城市土地交易情報》，一線城市土地供求量持續走高，土地出讓總金額同比增長，成交均價同比下滑。其中，深圳地區土地出讓總金額同比增長幅度超過50%。二線城市隨著土拍政策不斷完善，土地供應與成交面積同比上漲明顯，土地出讓總金額和成交均價同比均出現增長。但土地成交溢價率整體變化較小，土地市場總體保持穩定。三四線城市方面，供地面積同比減少，供求同比均出現下降態勢，溢價率下滑。

分季度看，2019年一季度，全國土地供求量同比下滑，成交總金額和均價同比下降。其中，熱點城市土地市場調控整體較嚴，土地市場趨冷；二季度市場回暖，土地市場迎來小陽春；進入三四季度，在房企融資趨嚴、熱點城市加大土地市場調控力度的背景下，全國土地出讓市場整體走低。

從出讓土地性質分類看，2019年全國300城市合計推出住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓總額為42342億元，同比增長23%；商辦類用地出讓總額為5108億元，同比減少0.4%。住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）合計成交8799宗，同比增長6%，成交面積合計42557萬平方米，同比增長7%；商辦類用地合計成交4037宗，同比增長5%，成交面積合計達到10699萬平方米，同比增長2%。住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為4363元/平方米，同比增長16%；商辦類用地成交樓面均價為2289元/平方米，同比下滑0.2%。

根據中指研究院監測的數據，三亞、蘭州、大連三個城市2019年全年土地出讓金額同比增長幅度均超過100%。其中，三亞市全年實現土地出讓總額121.7億元，同比增長553%，同比增長幅度位列全國第一。中原地產數據顯示，全國50大城市2019年全年合計土地出讓金額4.41萬億元，同比上漲19.3%。其中，16個城市土地出讓金額超過1000億元，杭州市土地成交總金額為2836億元，位列第一；上海、廣州、蘇州緊隨其后，分別為1992億元、1864億元和1850億元。

金隅地產杭州分公司負責人對中國證券報記者表示，杭州2019年土地出讓金額全國排名第一，但只有一半左右是住宅項目。住宅以每年10萬套的速度穩步供應。

房企拿地回歸理性

克而瑞數據顯示，2019年，房企投資延續了2018年以來的謹慎態勢，在融資逐漸收緊的大背景下，房企拿地逐步回歸理性；但強者恒強的格局并未改變，規模優勢疊加效應不斷放大。2019年下半年以來，龍頭房企率先“剎車”，四季度近3成房企未拿地，僅國企表現相對積極。銷售TOP10房企的新增貨值居40%以上，但同比下滑7個百分點，主要原因是龍頭房企拿地較為謹慎。

國有房企憑借低資金成本優勢，在一二線城市拿地較多。中國證券報記者了解到，為了加快資金周轉，提高資金運作效率，在熱點城市拿地后，這些企業一般選擇以較短的時間入市。

據相關房企人士介紹，熱點地區地價較高，土地成本整體較大。但熱點城市相比三四線城市整體成交速度較快，拿地后從建設到銷售再到交付，可以用更短的時間完成回款。

對于房企拿地趨勢，中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，預計未來房地產市場走勢將出現分化，房企對非優質土地定價將持續下調。但對優質城市的優質土地，爭搶態勢將進一步激烈。一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。從趨勢上看，三四線城市相對低迷，房地產企業會把更多資金投入到一二線城市，帶動一二線城市土地市場持續升溫。

穩定發展遏制投機

值得注意的是，部分土地出讓市場過熱的地區2019年遭遇較大調控。

以2019年全年土地出讓金額位列全國前四位的蘇州市為例，2019年全年蘇州市合計土地出讓金額1850億元，同比增長33.72%。2019年上半年，蘇州市因“地王”成交頻現、土地成交量價齊高，土地成交總金額領跑全國多數城市。2019年5月前后，蘇州市出臺了一系列針對房地產市場的調控措施，給房地產市場降溫。

部分一線城市近期頻推不限價土地，被多位業內人士解讀為放松限競房土地出讓模式。中原地產數據顯示，從2020年1月2日開始，北京土地市場再次啟動，合計等待出讓的住宅用地合計15宗。其中，2宗為共有產權地塊，2宗限競房地塊，11宗為不限價商品房住宅地塊。

中原地產首席分析師張大偉表示，2019年樓市出現雙向調控、松緊并進的態勢。2020年房地產調控將堅持穩定的主題，遏制投機，保護真實居住。土地出讓市場將以穩定為主。