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    2020年開始,買房或遇“新麻煩”?樓市大局已定,4大問題需要面對

    • 來源:互聯(lián)網(wǎng)
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    • 2019-12-31
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    還有最后一天時間,2019年就要過去了;仡欉^去這一年,在全國范圍內(nèi)經(jīng)歷了約600次的密集調(diào)控以后,房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體趨于平穩(wěn)。但是,進入第四季度以來,樓市也開始出現(xiàn)了一些新的趨勢,其中最明顯的變化就是,嚴(yán)厲的調(diào)控之下,一些城市出現(xiàn)了針對人才購房的定向松綁。除此之外,在全球掀起降息浪潮的大背景下,我國新一輪降準(zhǔn)、降息的時間窗口也正在逐步打開。

    面對市場出現(xiàn)的轉(zhuǎn)變,一些專家學(xué)者認為調(diào)控最嚴(yán)厲的時候過去了,購房者正在迎來買房好時機。比如中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷表示,“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo),其合力的方向是向上,即防止房價大落而非大起。他表示,20年來房地產(chǎn)累積了大量財富,如果房價大跌,地方、企業(yè)、金融機構(gòu)、居民的資產(chǎn)都會大幅縮水,從而引發(fā)危機。顯然,弦外之音就是房價還會漲,房子還能買。

    當(dāng)然,也有專家持有相反的觀點。比如馮侖就表示,如果是撿的錢,就買房,但如果是掙的錢,暫時別買。顯然,這是暗示購房者不用著急買房。此外,他還表示,現(xiàn)在房子已經(jīng)足夠了,未來90后、00后還可以從爺爺奶奶那里繼承到大量的房子,所以購房者應(yīng)該擔(dān)心的不是房價太高,而是太低,不是買不起,而是賣不掉。無獨有偶,馬云、任正非、曹德旺等大佬更是多次勸說年輕人不要著急買房。

    到底聽誰的,大家都有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)。不過,經(jīng)濟日報在文章《2020年能不能買房,我們的答案是……》一文中表示,因城施策成為常態(tài),利好剛需的氛圍會逐步形成,所以不管房地產(chǎn)怎么變,資金具備就可以上車。其實,筆者認為,不管調(diào)控怎么變,房住不炒的定位不變,樓市平穩(wěn)大局基本已定。因此,這對剛需來說確實是一個買房時機。不過,還是要提醒一點,明年開始,買房子可能會遇到一些“麻煩”,這4大問題必須提早知道,心里有數(shù)。

    第一,國家一錘定音樓市,房價走向穩(wěn)字當(dāng)頭,購房者或面臨房子升值慢的問題

    2019年基本走完,2020年即將來到。對于明年以后的房地產(chǎn)走向,國家早已一錘定音,具體來看,主要包括三個層面:一是長期堅持房住不炒;二是不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段;三是,加快建立和落實房地產(chǎn)長效管控機制。顯而易見,通過這3點定調(diào)來看,未來幾年的房地產(chǎn)大局已經(jīng)基本明確,房價大漲或者反彈的概率大大降低。對此,人民日報曾表態(tài),中國房地產(chǎn)市場拒絕大起大落,保持平穩(wěn)有序?qū)⑹谴蟾怕适录。因此,筆者認為,房價失去了快速上漲的環(huán)境,再指望買房賺錢越來越不現(xiàn)實了,未來房子升值空間或?qū)鸩椒啪彙?/p>

    第二,前幾年的高價地陸續(xù)入市,疊加房價回落,購房者可能面臨房屋質(zhì)量問題

    眾所周知,從2016年-2018年,房地產(chǎn)市場掀起了一股拿地、搶地的熱潮,導(dǎo)致不少高價地,甚至地王的出現(xiàn)。但是,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步收緊,全國房價普遍回落,顯然這時候高價地入市是不劃算的,所以過去這兩三年,高價地入市一直是比較緩慢的。以廣州為例,最近三年共拍出17宗符合標(biāo)準(zhǔn)的高價地,目前已經(jīng)有10宗土地入市,還有7宗高價地項目尚未入市。

    根據(jù)經(jīng)驗來看,高價拿地遇上銷售回落,再疊加融資渠道收緊,為了彌補高價地損失和擴大利潤,開發(fā)商可能想方設(shè)法縮減成本,比如降低小區(qū)配套和在裝修標(biāo)準(zhǔn)上大打折扣,這時房子陷入“質(zhì)量門”的概率就會增加,而買單的還是購房者。對此,綠城總經(jīng)理李軍曾直言不諱,這兩年不要買房,因為質(zhì)量可能是最差的。因此,筆者建議,為了規(guī)避風(fēng)險,買房時盡可能選擇資金周轉(zhuǎn)能力更強的品牌房企。

    第三,伴隨房價預(yù)期轉(zhuǎn)變,短時間內(nèi),房子可能依然存在難轉(zhuǎn)手和難變現(xiàn)的問題

    過去這一二十年,隨著房子商品屬性的不斷擴大,買房已經(jīng)不再那么純粹了,有時候更像是一場斗智斗勇的“心理戰(zhàn)”:樓市處于上升期時,房子供不應(yīng)求,房價水漲船高;樓市處于下行期,房子供過于求,房價漲幅回落。如今恰恰正處于下行期,所以對于買漲不買跌的購房者來說,自然不會輕易出手。此外,在經(jīng)歷了兩三年嚴(yán)厲而又密集的調(diào)控以后,房價只漲不跌的預(yù)期已經(jīng)基本扭轉(zhuǎn)?梢灶A(yù)期,隨著調(diào)控進一步持續(xù),樓市將逐步從搶著買向挑著買過渡。因此,如果今明兩年買房,短時間內(nèi)想要轉(zhuǎn)手和變現(xiàn)并不是一件容易的事情。

    第四,未來幾年,隨著房地產(chǎn)稅的出臺,多套房持有者或?qū)⒚媾R持有成本增加的問題

    其實,最近這幾年,關(guān)于房地產(chǎn)稅的消息很多,大家基本都比較了解了。早在2017年國家就確定了立法先行,充分授權(quán),分步推進的征收原則,而到了2018年,房地產(chǎn)稅立法小組就已經(jīng)成立,然后開始在全國各地進行調(diào)研。因此,我們可以確定的是,在房住不炒的定位下,尤其是存量房市場的到來,房地產(chǎn)稅是遲早都要出來的。在筆者看來,房地產(chǎn)稅一點落地,尤其是對于多套房持有者來說,必然會加大房產(chǎn)持有成本,如果房價不漲不跌,或者漲幅較小,持有成本反而可能會大于投資帶來的回報率,所以囤房反而不劃算了。

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