2020年開始，買房或遇“新麻煩”？樓市大局已定，4大問題需要面對

還有最后一天時間，2019年就要過去了�；仡欉^去這一年，在全國范圍內(nèi)經(jīng)歷了約600次的密集調(diào)控以后，房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體趨于平穩(wěn)。但是，進入第四季度以來，樓市也開始出現(xiàn)了一些新的趨勢，其中最明顯的變化就是，嚴(yán)厲的調(diào)控之下，一些城市出現(xiàn)了針對人才購房的定向松綁。除此之外，在全球掀起降息浪潮的大背景下，我國新一輪降準(zhǔn)、降息的時間窗口也正在逐步打開。

面對市場出現(xiàn)的轉(zhuǎn)變，一些專家學(xué)者認為調(diào)控最嚴(yán)厲的時候過去了，購房者正在迎來買房好時機。比如中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷表示，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，其合力的方向是向上，即防止房價大落而非大起。他表示，20年來房地產(chǎn)累積了大量財富，如果房價大跌，地方、企業(yè)、金融機構(gòu)、居民的資產(chǎn)都會大幅縮水，從而引發(fā)危機。顯然，弦外之音就是房價還會漲，房子還能買。

當(dāng)然，也有專家持有相反的觀點。比如馮侖就表示，如果是撿的錢，就買房，但如果是掙的錢，暫時別買。顯然，這是暗示購房者不用著急買房。此外，他還表示，現(xiàn)在房子已經(jīng)足夠了，未來90后、00后還可以從爺爺奶奶那里繼承到大量的房子，所以購房者應(yīng)該擔(dān)心的不是房價太高，而是太低，不是買不起，而是賣不掉。無獨有偶，馬云、任正非、曹德旺等大佬更是多次勸說年輕人不要著急買房。

到底聽誰的，大家都有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)。不過，經(jīng)濟日報在文章《2020年能不能買房，我們的答案是……》一文中表示，因城施策成為常態(tài)，利好剛需的氛圍會逐步形成，所以不管房地產(chǎn)怎么變，資金具備就可以上車。其實，筆者認為，不管調(diào)控怎么變，房住不炒的定位不變，樓市平穩(wěn)大局基本已定。因此，這對剛需來說確實是一個買房時機。不過，還是要提醒一點，明年開始，買房子可能會遇到一些“麻煩”，這4大問題必須提早知道，心里有數(shù)。

第一，國家一錘定音樓市，房價走向穩(wěn)字當(dāng)頭，購房者或面臨房子升值慢的問題

2019年基本走完，2020年即將來到。對于明年以后的房地產(chǎn)走向，國家早已一錘定音，具體來看，主要包括三個層面：一是長期堅持房住不炒；二是不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段；三是，加快建立和落實房地產(chǎn)長效管控機制。顯而易見，通過這3點定調(diào)來看，未來幾年的房地產(chǎn)大局已經(jīng)基本明確，房價大漲或者反彈的概率大大降低。對此，人民日報曾表態(tài)，中國房地產(chǎn)市場拒絕大起大落，保持平穩(wěn)有序?qū)⑹谴蟾怕适录�。因此，筆者認為，房價失去了快速上漲的環(huán)境，再指望買房賺錢越來越不現(xiàn)實了，未來房子升值空間或?qū)�會逐步放緩�?/p>

第二，前幾年的高價地陸續(xù)入市，疊加房價回落，購房者可能面臨房屋質(zhì)量問題

眾所周知，從2016年-2018年，房地產(chǎn)市場掀起了一股拿地、搶地的熱潮，導(dǎo)致不少高價地，甚至地王的出現(xiàn)。但是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步收緊，全國房價普遍回落，顯然這時候高價地入市是不劃算的，所以過去這兩三年，高價地入市一直是比較緩慢的。以廣州為例，最近三年共拍出17宗符合標(biāo)準(zhǔn)的高價地，目前已經(jīng)有10宗土地入市，還有7宗高價地項目尚未入市。

根據(jù)經(jīng)驗來看，高價拿地遇上銷售回落，再疊加融資渠道收緊，為了彌補高價地損失和擴大利潤，開發(fā)商可能想方設(shè)法縮減成本，比如降低小區(qū)配套和在裝修標(biāo)準(zhǔn)上大打折扣，這時房子陷入“質(zhì)量門”的概率就會增加，而買單的還是購房者。對此，綠城總經(jīng)理李軍曾直言不諱，這兩年不要買房，因為質(zhì)量可能是最差的。因此，筆者建議，為了規(guī)避風(fēng)險，買房時盡可能選擇資金周轉(zhuǎn)能力更強的品牌房企。

第三，伴隨房價預(yù)期轉(zhuǎn)變，短時間內(nèi)，房子可能依然存在難轉(zhuǎn)手和難變現(xiàn)的問題

過去這一二十年，隨著房子商品屬性的不斷擴大，買房已經(jīng)不再那么純粹了，有時候更像是一場斗智斗勇的“心理戰(zhàn)”：樓市處于上升期時，房子供不應(yīng)求，房價水漲船高；樓市處于下行期，房子供過于求，房價漲幅回落。如今恰恰正處于下行期，所以對于買漲不買跌的購房者來說，自然不會輕易出手。此外，在經(jīng)歷了兩三年嚴(yán)厲而又密集的調(diào)控以后，房價只漲不跌的預(yù)期已經(jīng)基本扭轉(zhuǎn)�？梢灶A(yù)期，隨著調(diào)控進一步持續(xù)，樓市將逐步從搶著買向挑著買過渡。因此，如果今明兩年買房，短時間內(nèi)想要轉(zhuǎn)手和變現(xiàn)并不是一件容易的事情。

第四，未來幾年，隨著房地產(chǎn)稅的出臺，多套房持有者或?qū)⒚媾R持有成本增加的問題

其實，最近這幾年，關(guān)于房地產(chǎn)稅的消息很多，大家基本都比較了解了。早在2017年國家就確定了立法先行，充分授權(quán)，分步推進的征收原則，而到了2018年，房地產(chǎn)稅立法小組就已經(jīng)成立，然后開始在全國各地進行調(diào)研。因此，我們可以確定的是，在房住不炒的定位下，尤其是存量房市場的到來，房地產(chǎn)稅是遲早都要出來的。在筆者看來，房地產(chǎn)稅一點落地，尤其是對于多套房持有者來說，必然會加大房產(chǎn)持有成本，如果房價不漲不跌，或者漲幅較小，持有成本反而可能會大于投資帶來的回報率，所以囤房反而不劃算了。