20年后，住房遇到“新麻煩”，樓市大局漸漸清晰，3個難題要面對

如果你去問問身邊的親戚朋友，在買房過程中最關心的問題是什么，很多人可能首先想到的就是房價問題。其實，這一點很好理解，房價的高低直接關系到能不能買得起房子，以及買房之后的家庭負擔情況。當然，如果從側面來看，購房者對于房價的高度關注，同時也印證了房子的地位越來越重要。

過去二十年，我國的城鎮化水平從30.89%達到59.58%，城鎮人口從3.9億增加到8.3億，隨著人口大量流入城市，房子的重要地位不斷凸顯，不僅是因為房子不斷增值所能夠帶來的巨大財富空間，更重要的是房子背后所附帶的戶口、教育、醫療等社會服務資源。因此，不管是動用六個錢包，還是背負30年房貸，買房已經成為了一種必須。

但是，在執著于買房時，購房者往往只是關心房價的漲跌，關心能不能買到房子，卻很少關注未來房子可能出現的問題。筆者認為，背負了這么高的杠桿，甚至掏空了家庭積蓄，對于可能出現的問題還是應該做到心中有數。隨著時間的推移，尤其是國家已經明確定調要長期堅持房住不炒的定位和推動房地產長效機制建立，所以未來的樓市格局基本清晰，在買房問題上，20年后關注的主要問題或許不再是房價，而是房屋空置、房屋質量、高層住宅這三個新麻煩。為什么這么說呢？

第一，房屋空置問題

對于房屋空置問題，我們之前已經討論過很多次，目前這個問題已開始顯露。據不完全統計，目前全國商品空置房加上小產權空置房將近4億套，按照一個3口之家的標準來計算，僅空置房可以滿足12億人的居住需求。因此，在不考慮目前住房資源分布不平衡的前提下，單就住房總量來看已經足夠。此外，中國社科院《人口與勞動綠皮書》預測，隨著老齡化社會的加速到來，加之人口出生率降低，中國總人口將在2028年左右出現負增長。

因此，基于這兩個層面的考量，未來不僅自己有房子，而且還可以從爺爺奶奶、爸爸媽媽那里繼承到房子，所以新增住房需求會趨于減弱。對于這一點，馬云也曾直言不諱，二三十年后，一對年輕人可能要負擔管理5套房子，房子會越來越不值錢。此外，應該注意，未來一二十年，城市發展的機遇在都市圈和城市群，人口流出的資源型城市、經濟不發達的中小城市或會出現大量空置房，疊加房地產稅，甚至空置稅的出臺，持有過多房產，或者長期空置會成為一種負擔。

第二，房屋質量問題

從2016年到2018年，從中小城市到北上廣深，處處都有“地王”刷屏的報道出現�？墒牵�或許誰都想不到，短短一兩年的時間，這些昔日的地王們卻頻頻遇上了“難產”的問題。以一線城市廣州為例，最近三年，廣州共拍出17宗高價地，還有7宗尚未入市。除此之外，據經濟參考報報道，杭州有項目拿地時價格為3萬，目前在售精裝修價格3.7萬左右，如果算上各種費用，幾乎是賠本賺吆喝。

顯然，伴隨房地產調控不斷收緊，當初的高價地面臨著入市難、盈利難的雙重尷尬。面對這種態勢，為了彌補高地價帶來的利益損失，同時使得項目利潤最大化，不少開發商可能會通過降標減配等方式來縮減支出成本，比如近日濟南有樓盤交付，但小區道路和綠化卻遲遲不動工等等，這就必然使得房子應有的品質大打折扣，最終買單和受委屈的還是購房者。

除此之外，最近這兩年，在樓市調控收緊和房地產融資收窄的雙重困境下，不少房企開啟了快速出圖、快速竣工、快速交付，快速轉戰下一項目的高周轉模式。常言道，慢工才能出細活，高周轉模式使得工序流程被大大縮短，房子質量自然無法保障，比如房屋倒塌、內部走線隨意，墻面開裂等各種問題不斷被曝出。對此，綠城總經理李軍曾勸告朋友，這兩年不要買房，質量可能是最差的。

眾所周知，房子的壽命與混凝土材料、結構設計等因素密切相關，一旦開發商偷工減料或者使用了質量比較次的材料，再加上技術和資金的諸多限制，房子的實際壽命可能遠不及設計壽命。對此，住建部原副部長仇保興曾直言不諱，我國是世界上每一年新建建筑量最大的國家，但同時也存在大量的住房質量問題，有些使用壽命只能持續25-30年。其實，就看看我們自己身邊，一些建造時間不久的房子，隔上十來年再看，無論是外觀還是品質都大打折扣，二十年后可能會更加明顯。

第三，高層住宅問題

過去一二十年，隨著城鎮化進程的加快以及建筑技術的進步，不僅是一二線城市，就算是五六線縣城，高層住宅也已經越來越普遍了，所以從這個意義上來看，高層住宅實際上是城鎮化的一種產物。切身感受，高層住宅滿足了大家的住房需求，改善了城市的面貌，提高了生活的質量和水準，但是，不可否認，高層住宅同樣潛藏著一些不可忽視的問題。具體來看，二十年以后，高層住宅主要存在兩個令人頭疼的大難題。

一個是高層拆遷問題。與老破小和農村住宅不同，在同一單位的面積之上，一棟高層住戶如此之多，拆遷安置成本自然不低，所以利潤空間就十分有限，開發商更不會做賠本的買賣。退一步來說，就算真的要重建，新建樓層高度起碼要翻一倍才有一定的利潤可言，所以如何拆遷是一個大難題。除此之外，是房屋維修保養問題。房子的壽命有限，二十年后，可能會面臨消防隱患、線路老化、小區修繕等各種問題，一旦維修基本使用完或者房子過了2-5年的基本保修期限，誰來修，如何修，資金分攤等也是大家需要面對的一個大麻煩。

其實，關于二十年后的住房問題，馮侖也曾給出了自己的看法。他表示，其實目前的房子已經差不多（主要指總量差不多）了，今后要擔心的不是房價過高，而是房價過低，也不是買不起房子了，而是賣不掉房子，所以未來房價問題都不是問題了，大家也不用再像過去一樣關注價格問題了。

總而言之，國家對于未來的房地產走向已經明確定調，既不會大漲也不會大落，未來一二十年隨著房地產長效管理機制的逐步落實成熟，房價長期平穩是大勢所趨。因此，二十年后，房價或許不會再像今天這樣備受關注，而房屋空置、高層住宅、房屋質量這三個麻煩可能會備受重視。因此，對于購房者而言，從長遠打算，購房時還是應該選擇大品牌房企，而且適當持有一定數量的房產即可，而不是再像以前一樣閉著眼睛買房，否則有一天房子可能也會變成累贅。

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