空置升租金降北京寫字樓似入冬，外資卻一年220億抄底

2019年可謂“拐點之年”，在經歷了近十年的黃金發展周期之后，北京寫字樓市場進入新一輪調整周期。

空置率達到十年來新高，租金連續四個季度環比下降，歷經自2010年開始的黃金十年后，北京的寫字樓市場似乎正在入冬。但數據也顯示，包括外資在內，涌入北京寫字樓市場的資本正在增多。

“以前業主方會占主導地位，如果你嫌租金貴，那還有很多企業在排隊等著租賃入住。”第一太平戴維斯市場研究部助理董事李想介紹，之前北京寫字樓租金水平是一個逐年上漲的狀態，而現在業主方可能會主動提前與租戶商談續約，租金持平甚至調低的可能性大增。

李想認為，對于北京寫字樓市場而言，2019年可謂“拐點之年”，在經歷了近十年的黃金發展周期之后，寫字樓市場進入新一輪調整周期。

“拐點論”的提出，確實也有一些數據依據。

國際地產服務機構——第一太平戴維斯最新數據顯示，2019年北京甲級寫字樓市場有134.5萬平方米的新增供應，是十年來的最高值。再看需求側，2019年全年市場凈吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。

來源：第一太平戴維斯

租戶都去哪了？需求為何會大幅減少。

據李想介紹，2019年全年，北京寫字樓租賃的主要驅動力如金融、互聯網等頭部行業均面臨調整與波動，導致企業謹慎擴張、租賃需求走弱。三大頭部行業（金融、信息技術、專業服務）的成交面積占比之和由2018年的69%下降至2019年的 61%。其他實體行業暫時不具備強勁的租賃需求，吸納能力有限。聯合辦公行業的擴張勢頭在2019年呈現出較為明顯的衰退。

海量供應入市加之需求下降，兩者拉動北京全市寫字樓空置率上升至12.7%，這項指標也是自2009年以來的最高值。

受供需變化影響，北京大部分商圈的空置率環比、同比均出現上漲。租戶承租能力下降、迫使業主方不得不下調租金，大部分商務區租金水平環比、同比均出現小幅下調。

李想介紹，至2019年末，北京市平均租金降至人民幣每平方米每月364.9元，寫字樓租金指數環比下降1.1%，同比下降 1.6%。2019年全年，全市平均租金已經歷“四連降”、4個季度均出現環比下降。

供應浪潮仍在繼續。2020年，北京市寫字樓仍將迎來約84萬平方米的新增供應。供應主體將繼續集中在CBD的中服地塊以及麗澤金融商務區。東二環區域將在年內迎來2個項目的投入使用。如此大體量供應將使北京寫字樓市場繼續承壓。

與過往輝煌相比，如今北京寫字樓市場看似慘淡，但與國內其他城市相比，北京寫字樓市場卻依然是一個優質市場，出租率和租金依然處于極高的水平，有些區域租金甚至直逼國際一線大都市的水平。

一位天津寫字樓市場多年的從業者說，北京金融街的甲級寫字樓租金已經高達600元/平方米，接近國際大都市水平，不能期望它的租金還能每年大幅上漲，未來將會是一個較為平穩的狀態。

李想也表示，北京寫字樓市場目前已進入一個下行周期，租金價格、空置率等指標的表現均遜于往年，同時不確定因素也逐漸增多；未來租金平穩將是一個新常態，無論是業主方還是租戶方都應積極調整策略應對。

看似降溫的北京寫字樓市場，但卻令投資者愈加青睞，資金抄底的跡象逐漸顯露。縱向來看，北京大宗物業交易比過往更加頻繁，國內外機構投資者對北京寫字樓的追捧比往年來得更猛烈些。

李想表示，2019年北京大宗投資市場繼續保持了極高的熱度，年內共錄得37宗成交，成交金額合計達人民幣764.85億元，再創歷史新高，較2018年同期上漲32.7%。

來源：第一太平戴維斯

其中，寫字樓仍是投資者最為青睞的資產，2019年內共完成19宗成交，累積成交金額超過人民幣452億元。商業零售物業成交6宗，收購項目主要為購物中心，并且部分被收購項目將進行“商改辦”的升級改造。

從買家背景看，外資的投資比重也在增加。2019年外資基金/機構投資者雖然只參與了8宗交易，但涉及資金卻占比29%（約222億元）。

“外資背景的機構投資者在過去數年間并不活躍、處于潛伏狀態；自2018年以來，外資對北京投資市場的熱情與日俱增，接連出手完成若干宗重要交易；目前外資完成的大宗投資的交易額占比穩定在總成交額的30%左右。”李想稱。

在業界看來，北京仍然擁有全國最為成熟的房地產市場，其商業項目的投資回報率有著良好的保障，贏得機構投資者的追捧與青睞也在情理之中。