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馬云“新表態(tài)”，買房造富時代或遠(yuǎn)去？權(quán)威專家3點道破房價走向

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來源：互聯(lián)網(wǎng)
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2020-01-08
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過去一二十年，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可用三個字形容：大牛市。不僅滿足了老百姓對住房改善的需求，推動了經(jīng)濟(jì)的增長，同時也增加了家庭的財富規(guī)模。我們以房價為例，從2008年到2019年，全國平均房價從3576元上漲到了9530元，上漲大約2.6倍。當(dāng)然，單獨看一線城市，平均漲幅都在4-5倍左右。因此，房子早已成為中產(chǎn)家庭的標(biāo)配，早早買房的也已賺得盆滿缽滿，實現(xiàn)了財富自由。

但是，不可否認(rèn)，在房地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中也累積了一些問題，只不過房地產(chǎn)市場一直處于上升期，被高速發(fā)展的規(guī)模掩蓋了而已。如今，樓市進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期，一些長期隱藏的問題開始顯露，比如高杠桿、高周轉(zhuǎn)帶來的“后遺癥”。根據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關(guān)系國與家》顯示，目前房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)已經(jīng)由正轉(zhuǎn)負(fù)。此外，越來越多的剛需也無力支撐高房價。

面對房地產(chǎn)出現(xiàn)的變化，過去兩三年，樓市迎來了最嚴(yán)厲的調(diào)控，從2017年到2019年，全國共出臺調(diào)控超過1200次，僅2019年就發(fā)布了620多次，無論是發(fā)布數(shù)量還是密集程度都刷新了紀(jì)錄。截至目前，全國房價水平已普遍回落，包括北京、上海、南京、青島、濟(jì)南等熱點城市在內(nèi)，都出現(xiàn)了明顯下跌。但是，目前購房者最關(guān)心的問題是，這場降溫還能持續(xù)多久呢？

對這個問題，受慣性思維的影響，不少人依然堅信房價永漲論。比如，有一些炒房客仍在伺機而動，寧愿忍受月供壓力，也不愿降價賣房，堅信房價上漲的春天依然還會來到。無獨有偶，有些專家也是如此。比如，經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友就表示，買不起就多買兩套，否則未來會更買不起。有人看漲，就會有人看空，馬云就是如此，關(guān)于未來的房價走向，繼房價如蔥以后，馬云又給出新態(tài)度，預(yù)示買房造富時代走近尾聲。

馬云

繼“房價如蔥”之后，馬云又現(xiàn)“新表態(tài)”

從白手起家到多次坐上中國首富的寶座，馬云的成功與影響力正在逐步改變或者影響著許多中國人的生活方式，比如購物習(xí)慣和支付方式。同樣的，馬云的房產(chǎn)觀也對很多人產(chǎn)生了相當(dāng)重要的影響。早在兩年前年，房地產(chǎn)形勢一片大好的時候，馬云就預(yù)言未來房價如蔥，而如今持續(xù)下行的樓市似乎已經(jīng)驗證了這一點，尤其是今年鶴崗、玉門、石嘴山等一些城市出現(xiàn)了白菜價一般的房子。

不過，繼房價如蔥后，在今年的某場論壇活動上，馬云突然對未來的房地產(chǎn)市場有了新態(tài)度：希望國家高度重視房地產(chǎn)的發(fā)展，因為這是帶動整個經(jīng)濟(jì)鏈條的重要因素。顯然，從房價如蔥到重視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，突然的轉(zhuǎn)變，讓不少人認(rèn)為馬云的態(tài)度發(fā)生了變化，如今為樓市站臺，意味著房價又要上漲了。事實真的這樣嗎？或許，恰恰相反。

筆者認(rèn)為，重視房地產(chǎn)并不是回到過去。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱之一，上下游涉及家電、建材等眾多行業(yè)。但這些年，房地產(chǎn)的快速發(fā)展也擠壓了實體行業(yè)的空間，對經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)由正轉(zhuǎn)負(fù)，所以自然需要重視。其實，除了馬云，任正非、曹德旺等企業(yè)家也多次發(fā)聲表示房地產(chǎn)加重了企業(yè)的成本。因此，馬云所說的重視，更多的是指要重視房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展，給實體行業(yè)更多的空間。

其實，通過本輪嚴(yán)厲而又密集的調(diào)控就可以看得出來，國家早已動手了。最明顯的變化是不斷出臺措施嚴(yán)控資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場，不僅融資渠道收緊，房貸利率也上浮了，流入房地產(chǎn)的資金大大減少。此外，從去年開始，央行多次降準(zhǔn)，向市場釋放流動性，都明確了扶持實體行業(yè)的目標(biāo)。顯而易見，在推動脫虛向?qū)嵑透哔|(zhì)量轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)調(diào)依然還會繼續(xù)。

黃奇帆

權(quán)威專家“3點”道破未來房價走向

除了馬云以外，業(yè)內(nèi)專家則從更專業(yè)的角度給出了分析。日前，在某活動現(xiàn)場，中國國際交流中心副秘書長黃奇帆表示，過去這些年房價之所以上漲，一是因為商品住房供不應(yīng)求，二是因為貨幣增長率高，而且資金都流入到了房地產(chǎn)行業(yè)。但是，在他看來，未來支撐房價大漲的因素都不存在了。

對此，他給出3個原因：第一點，住房總量夠了，而且過剩了。第二點，過去這三年，M2年增速基本保持在8%-9%左右，未來也會保持穩(wěn)定，不會再有過多的貨幣進(jìn)入到房地產(chǎn)這個蓄水池中了。第三點，政策基調(diào)確定，房價不會大起大落了。綜合這三點，他預(yù)言，未來指望買房賺錢的概率大大降低，也就是說，買房造富的時代正漸漸終結(jié)。顯然，無論是馬云還是黃奇帆，他們都認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)告別了過去高歌猛進(jìn)的階段。

最后，看看筆者的補充和總結(jié)：

長期以來，判斷未來房地產(chǎn)走向的重要參考是短期看政策、中期看土地，長期看人口。其實，除了上文黃奇帆所說的供需、貨幣因素正在發(fā)生變化以外，政策、土地、人口等三大影響因素都在發(fā)生變化。具體來看，對于未來的房地產(chǎn)走向，國家已經(jīng)一錘定音，明確定調(diào)要長期堅持房住不炒，而且不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這意味著房價“永漲論”遲早都會被打破。

此外，伴隨長效機制的推進(jìn)，如今農(nóng)村集體土地入市的限制也已經(jīng)被打破了，而且國家也已經(jīng)確定了北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都、福州、南昌、青島、海口、貴陽等18個城市利用集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房試點，顯然，未來的土地供應(yīng)格局將會發(fā)生變化。

當(dāng)然，從長期來看，人口紅利也正在逐步迎來拐點。根據(jù)今年中國社科院發(fā)布的《人口與勞動綠皮書》顯示，老齡化社會加快到來，二胎生育意愿并不高，總?cè)丝陬A(yù)計將在2028年左右出現(xiàn)負(fù)增長。同時，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，未來人口主要向城市群、都市圈聚集，加之城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)逐漸成熟，未來主要以存量市場交易為主，所以新增住房需求整體也會趨于放緩。

總而言之，房地產(chǎn)“大牛市”的勢頭正漸漸遠(yuǎn)去，靠炒房造富的時代開始漸行漸遠(yuǎn)。當(dāng)然，從大眾心理學(xué)的角度分析，長期以來受到慣性思維的影響，持有房價“永漲論”的觀點也是人之常情。但是，在筆者看來，不管怎么說，投資者還是應(yīng)該認(rèn)清房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，做到順勢而為，而不是逆風(fēng)而上，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷的觀點來看，房價走平即虧錢，所以未來應(yīng)該逐步讓理性代替盲目。