2020年地產(chǎn)投資將走向何方？

【“宏觀札記”為粵開證券首席宏觀研究員張德禮在界面新聞開設的專欄，分析宏觀經(jīng)濟形勢】

今年前11個月，房地產(chǎn)投資累計增速為10.2%，全年大概率能夠維持兩位數(shù)增速。2015年到2018年的增速分別為1.0%、6.9%、7.0%、9.5%，因此今年將是連續(xù)第四年上升，成為托底經(jīng)濟的重要力量。

2020年地產(chǎn)投資趨勢如何？這個問題的答案，對于把握2020年經(jīng)濟形勢，有著重要意義。目前主流的觀點是，2020年地產(chǎn)投資面臨著較大放緩壓力。但筆者對這個問題的看法要樂觀一些，認為2020年地產(chǎn)投資增速可能會在8%左右，雖然相比于今年增速有所放緩，但依然維持了很強韌性。

預判地產(chǎn)投資趨勢，需要先了解地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)。在筆者之前的多篇專欄文章中，都認為2020年“房住不炒”的基調(diào)不會變，但出于穩(wěn)增長的需要，政策也不會進一步收緊，會有更多城市變相放松。這一判斷在中央經(jīng)濟工作會議的通稿中得到了驗證，比如刪去了“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”、增加了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”、強調(diào)“全面落實因城施策”等。

2020年比較溫和的地產(chǎn)調(diào)控政策，有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，也會影響居民和開發(fā)商的預期。筆者了解到，不少開發(fā)商的預期逐步好轉(zhuǎn)，拿地積極性也在提高，主要原因有以下幾個：

第一，調(diào)控政策相比于今年要溫和一些。比如強調(diào)“全面落實因城施策”，意味著地方政府將有更大的自由度，對于那些房價有較大下跌壓力的城市，可以通過放松非戶籍人口購房、放松二手房限售、收緊土地供應等方式來穩(wěn)定房價。

第二，房貸利率繼續(xù)上升的空間有限，這會支撐地產(chǎn)銷售。本次中央經(jīng)濟工作會議，明確提出了要降低社會融資成本，這是中央經(jīng)濟工作會議層面的會議首次提及。預計將通過調(diào)降LPR利率、寬貨幣降低商業(yè)銀行同業(yè)負債成本等方式來實現(xiàn)這一目標，而房地產(chǎn)抵押貸款作為銀行目前相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，預計利率也會隨著銀行整體貸款利率的下調(diào)而下調(diào)。房地產(chǎn)銷售對利率的變化較為敏感，房貸利率難以往上升，甚至趨于下降，會對銷售形成一定的正向支撐。

第三，開發(fā)商的融資環(huán)境將有所改善。2016年地產(chǎn)調(diào)控收緊后，針對房企融資的監(jiān)管逐步變嚴，2018年后更是如此，可以說房企各個融資渠道都被規(guī)范了，如何融資、確�，F(xiàn)金流不斷裂，是擺在很多房企面前的難題。

預計2020年房企融資壓力將緩和一些。一方面，地產(chǎn)調(diào)控整體的基調(diào)變得溫和一些了，預計在融資方面也會如此。另一方面，央行領導11月撰文稱，要綜合多種工具對房地產(chǎn)融資逆周期調(diào)節(jié)，主流觀點解讀為將對房企的融資邊際放松，比如滿足合理的融資需求而非一刀切等。

開發(fā)商預期改善、拿地積極性提高，對房地產(chǎn)投資將會有兩方面的推動。

一是土地購置費用上升。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，包括建筑工程、安裝工程、設備工器具購置和其他費用，前三項統(tǒng)稱為建安投資，而土地購置費用計入其他費用，且是其他費用的最主要構(gòu)成。2019年前11個月，其他費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的37.3%。開發(fā)商通過招拍掛方式拿到土地后，需要繳納土地出讓金，土地購置費用增加，對房地產(chǎn)投資有正向影響。

二是帶動新開工。開發(fā)商拿到土地后，需要開工、施工，達到預售條件后，才可以預售和銷售。比如2016年三四線城市大規(guī)模棚改，開發(fā)商采取快周轉(zhuǎn)策略，將房子蓋到可以預售后，就回流資金去拿新的地塊，再開工、建設到可以預售。盡管目前開發(fā)商的策略有所改變，重心從通過快周轉(zhuǎn)方式搶占市場份額，轉(zhuǎn)向存量項目的竣工，但開發(fā)商近期拿地的積極性提高后，也會帶動2020年的房地產(chǎn)新開工。

國有土地出讓金收入增速、購置土地面積增速，都已經(jīng)連續(xù)七、八個月回升，顯示土地市場已經(jīng)好轉(zhuǎn)了半年多。據(jù)此可以判斷2020年，至少在上半年，新開工增速都會處于較高水平。房地產(chǎn)項目新開工后，還有施工和建設周期，這些計入建安投資，由于2020年新開工不差，由新開工項目貢獻的建安投資增速，預計也將較為可觀。

支撐建安投資的另一個重要因素是竣工周期。2017年后開發(fā)商通過預售期房的方式搶占市場份額，房地產(chǎn)新開工增速和竣工增速持續(xù)分化，也就是說還有大量的已開工房地產(chǎn)項目，現(xiàn)在還沒有蓋完和竣工。預售期限多在兩年以內(nèi)，目前進入了交房期，開發(fā)商需要加快前兩年所開工項目施工和竣工的工作。從新開工增速和竣工增速長達兩年一個季度的分化來看，預計2020年全年，竣工周期都會對房地產(chǎn)投資中的建安投資部分有支撐。

總的來說，2020年地產(chǎn)調(diào)控政策相比于今年會溫和一些，開發(fā)商預期改善、拿地積極性提高，這會帶動土地購置費用和房地產(chǎn)項目新開工。加之有大量前兩年開工的房地產(chǎn)項目需要在2020年交房，竣工周期也會支撐建安投資。2020年地產(chǎn)投資將繼續(xù)維持韌性，全年增速預計在8%左右。

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