深圳擬出新規：產業用房不得租給個人及中介

　　文/廣州日報全媒體記者崔寧寧

　　近年來，深圳持續優化營商環境，保障實體經濟高質量發展。而2018年以來，部分產業用房租金上漲較快、租賃行為不規范等現象直接增加了實體企業的運營成本。記者獲悉，深圳市住建局起草的《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施（試行）》（征求意見稿）（簡稱《若干措施》），即日起至6月6日面向社會公開征求意見。《若干措施》通過增加供應、規范租賃行為、強化產業監管等舉措，來穩定產業用房租賃價格，減輕實體企業運營成本。《若干措施》提出，對于租金高出最近年度發布的指導價格15%的，市、區產業主管部門應當會同相關部門及時介入，經核實后可對出租人采取約談等措施。

　　將連片升級至少5個工業區集中片區

　　深圳市住建局表示，產業用房租金上漲的原因是多方面的，除產業結構轉型升級、產業用房優質供給增加以及產業空間結構變化等客觀合理因素外，還有一些不合理的因素，主要包括：部分工業區“工改”預期改變了出租、承租意愿，產業空間供需信息不對稱，部分產業用房存在違規轉租、縮短租期、亂收費等市場亂象。

　　為此，《若干措施》放出的第一個“大招”是加大供應。針對當前舊工業區環境品質較差、產業項目落地難等問題，加強產業空間的規劃統籌，進一步加大供給力度，優化供應結構，實現產業用房供需平衡。

　　《若干措施》鼓勵各區采取異地置換、產權入股等手段，促進老舊工業區連片升級、功能優化。未來3年，全市完成不少于5個、單個用地面積原則上不少于30公頃的工業區集中片區的連片升級改造，建設高標準產業發展空間。

　　同時，大力推進舊工業區綜合整治。支持舊工業區相關權利人按照相關政策，通過綜合治理、加擴建、功能優化等措施，增加一定比例的輔助性公用設施，適當增加滿足基本需求的研發辦公、配套商業空間，完善產業及配套功能，改善舊工業區環境品質。至2020年，全市完成舊工業區綜合整治建筑面積不低于500萬平方米。

　　此外，加大創新型產業用房籌集供應力度。通過提高存量產業用地容積率、推進舊工業區升級改造等方式，提高工業區利用效率，確保產業用房規模供給總量不減。鼓勵各區通過配建、收購、整治統租和“市場配置、政府補貼”等方式，加大創新型產業用房籌集力度；推動國有企業通過利用存量用地、城市更新、整治統租等渠道，加大創新型產業用房供應；對社區股份合作公司自主盤活老舊工業區等集體物業用作創新型產業用房的，給予一定財政改造資助。

　　到2020年，全市新增建設籌集創新型產業用房建筑面積不少于800萬平方米。

　　單個產業用房租期不少于1年

　　穩定租金，除了加大供應之外，《若干措施》還希望從規范產業用房租賃交易行為入手，加強行業監管。在租賃期限上，單個產業用房租賃合同期限原則上不得少于1年，鼓勵簽訂產業用房長期租賃合同。

　　實施產業用房租賃公示制度，對外出租的工業區應當在工業區顯著位置豎立租賃公示牌，明確本工業區的準入產業類型、最低租賃期限、租金指導價格及其他統一收費事項。未列入公示牌的收費事項，出租人不得以公攤等名義向承租人收取費用。

　　工業生產對水電費的價格敏感，但產業用房租賃還存在擅自調改水電計量設備、虛增用水用電量、提高中間層水電價格等欺詐行為。《若干措施》規定租賃雙方簽合同時，應當同時簽訂用水、用電合同，明確水、電費收取方式及用水、用電安全條款。出租人應當定期對水、電費的收繳、公攤和損耗等情況進行公示，并嚴格執行政府定價。用水、用電未抄表到戶的工業區，各用戶（含自用）繳納的水、電費用總和（含公攤）不得高于出租人向水、電專營單位繳納的水、電總費用。

　　此外，對“虛增公攤面積”這類套路，《若干措施》規定產業用房出租時應當明確建筑面積及套內建筑面積、公攤面積，禁止擅自提高公攤面積比例，單棟產業用房分割出租時，各出租單元租賃建筑面積總和不得超過該棟產業用房總建筑面積。

　　《若干措施》規范了產業用房轉租分租行為

　　近年的深圳市兩會上，有市政協委員曾就廠房租金快速上漲提出建議，希望壓縮房地產中介、個人等“二房東”漲價空間。《若干措施》提出了加強產業用房準入監管、規范產業用房轉租分租行為、完善產業用房租賃后續監管機制等措施。

　　《若干措施》指出，市產業主管部門應當進一步完善產業導向目錄，加強產業遴選、評估和監管，規范各類產業用房的產業準入類型。產業用房原則上不得出租給個人、房地產經紀機構和未經備案的專業化運營機構。

　　新建和升級改造（包括綜合整治和拆除重建）的工業區項目，應在土地供應或竣工驗收環節，簽訂產業發展監管協議，載明準入產業條件、允許轉租分租及退出情形等事項，逐步將存量工業區產業用房納入全市統一的產業監管范疇。國有企業、社區股份合作公司自有或運營的產業用房，應直接面向工業企業、科技企業或生產性服務業企業出租，或者按規定交由專業化運營機構出租。

　　同時，《若干措施》還規范了產業用房轉租分租行為。除土地供應合同、產業發展監管協議和產業用房租賃合同約定外，產業用房原則上不得轉租、分租；經約定或批準可以轉租的，產業用房應當按相關規定出租，受轉租人不得再次轉租。

　　高出指導價15%將被約談

　　面對工業廠房高租金現象，深圳擬編制產業用房租金指導價格。《若干措施》規定，市房屋租賃主管部門應當開展租金跟蹤調查，建立健全租金調查體系和租金指數系統，根據市場租金水平、產業布局規劃和產業用房所處位置、配套條件等因素，編制全市產業用房租金指導價格，每年予以更新并向社會發布。

　　《若干措施》對三類產業用房將引導其租金不高于最近年度發布的租金指導價格。這三類產業用房包括了國有企業、社區股份合作公司自有或運營的產業用房；財政投資及工業區綜合整治時享受財政獎補的產業用房；按規定完成安全納管、處理確認或者依法沒收的農村城市化歷史遺留產業類違法建筑。

　　同時，還將引導其他各類產業用房租賃當事人合理約定租金。對于租金高出最近年度發布的指導價格15%的，市、區產業主管部門應當會同相關部門及時介入，經核實后可對出租人采取約談等措施。

　　針對產業用房供需信息不對稱等問題，深圳將開展產業用房專項調查，建立全市統一的產業用房信息平臺，加強租賃市場監測，以此推進信息透明、穩定市場預期。此外，還將建立舉報機制，對產業用房租賃當事人違法違規行為舉報線索一經查實，由各監管部門和執法單位依法實施處罰，并列入違規失信聯合懲戒名單。